黑馬頻出的地產(chǎn)行業(yè)江湖之上，從來都不缺乏新的挑戰(zhàn)者，比如江西起家的新力控股。

　　由于成長速度驚人，新力被稱為黑馬，然而這匹黑馬，也只是因近期在港交所提交申請IPO資料，才被行業(yè)廣泛認識。如能順利登陸港交所，新力將成為江西內(nèi)房第一股。

　　創(chuàng)立才9年、增長速度驚人、實控人低調(diào)成迷，使新力具備足夠的故事性。但恐怕，這不是一個關(guān)于黑馬成長的動聽故事，更多是企業(yè)饑渴之極的奮力一搏。

　　2016-2018年，三年中有兩年，新力利息覆蓋比率少于1、凈資本負債比率高于200%、經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額為負、平均融資利率超過9%，新力的年財務(wù)成本甚至高于凈利潤。

　　新力稱，公司目標是成為全國性綜合物業(yè)開發(fā)企業(yè)，將推進區(qū)域和城市戰(zhàn)略性拓展，鞏固全國市場布局。然而在此之前，新力必須設(shè)法償還，今年內(nèi)到期的多筆債務(wù)。

　　強烈的規(guī)模訴求和風(fēng)險管控的平衡，已成為當下中小型房企生存發(fā)展的主要矛盾。至少對新力而言，上市融資已是必須邁過的大關(guān)。

　　當月開工當月預(yù)售

　　新力只有9歲。2010年，新力成立，在江西南昌收購第一幅地塊，開發(fā)首個住宅項目南昌帝泊灣，也開始了它的成長軌跡。

　　三年后，新力開發(fā)首個商業(yè)項目南昌新力中心，開始踏足商業(yè)地產(chǎn)。2016年，新力從江西對外擴張，拓展至蘇州、惠州、武漢等城市，并于次年將公司總部遷往上海。

　　因履歷過新，經(jīng)歷的資本和行業(yè)事件不足，也因低調(diào)，新力的故事似乎乏善可陳，值得一書是新力規(guī)模、營收接連翻番的一面。

　　新力在IPO資料中，并無披露具體每年的銷售金額數(shù)據(jù)。不過克而瑞的研報顯示，最近三年，2016-2018年，新力控股合同銷售額為161.3億元、428.1億元和887.3億元，同比增幅分別是107%、165%、347%。2018年行業(yè)排名31。

　　盡管從絕對的銷售金額來看，新力不過是行業(yè)內(nèi)中型房企，但是增幅遙遙領(lǐng)先行業(yè)水平。

　　新力披露的數(shù)據(jù)顯示，2016年、2017年及2018年，新力分別實現(xiàn)收入22.2億元、52.4億元、84.2億元，復(fù)合年增長率為94.6%。其主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)，2016年、2017年及2018年，來自房地產(chǎn)的收入占據(jù)總收入的99.3%、99.8%及99.7%。

　　新力的超高速成長，與高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式分不開，公開資料顯示，新力項目“120天啟動開發(fā)、180天達到預(yù)售標準”。

　　實際上，在部分項目中，新力的周轉(zhuǎn)速度快到超乎尋常。

　　以德安帝泊灣項目為例，2018年8月才開工，2018年10月就拿預(yù)售證/開始預(yù)售；上饒帝泊灣2018年9月動工，11月便拿預(yù)售證/開始預(yù)售。

　　南昌合園更為夸張，2017年9月開工，2017年9月拿預(yù)售證/開始預(yù)售；南昌怡園，2016年11月，12月拿預(yù)售證/開始預(yù)售；南昌悅瓏府，2018年9月開工，2018年9月開工， 拿預(yù)售證/開始預(yù)售。。。。。。這樣的例子，新力披露資料中，不在少數(shù)。

　　近兩年來，新力發(fā)起多宗收購，瘋狂拿項目，包括廈門南水房地產(chǎn)公司、上海聯(lián)友置業(yè)、南昌地美、中山渡頭等多家公司股權(quán)。就在今年1月-3月，新力以34.71億元的價格，通過收購等形式，新增了7宗地塊，它們位于中山、南昌等城市。

　　截至2019年3月31日，新力總土地儲備為1480萬平方米，有101個項目處于不同開發(fā)階段。

　　1480萬平土儲中，43.8%位于江西省，分別是南贛州、景德鎮(zhèn)等城市；有6.5%位于長三角，分別是無錫、昆山、蘇州等城市；有25.6%位于大灣區(qū)，其中惠州一個城市就占據(jù)了22.8%，共336.4萬平方米；此外少量位于廣州、中山和清遠；在華中、華西等有10.4%。

　　江西始終是新力的大本營，2018年，新力在江西地區(qū)的銷售額就有539億元。

　　值得注意的是，除了在廣州有19.5萬平方米土地外，新力并未進入其他一線城市。

　　高銷售低凈利

　　從戰(zhàn)略上看，新力依靠收并購進行迅猛的外延擴張，再配合高周轉(zhuǎn)，來實現(xiàn)銷售額的超高速增長。然而大躍進的背后，是高息融資、巨額債務(wù)、緊張的資金面、以及與銷售營收不匹配的低利潤。

　　2016-2018年，新力凈利潤分別為1.3億元、2.8億元、5.5億元，復(fù)合年增長率是105.9%，盡管增幅高，但絕對值低。

　　同期，新力年均毛利率分別為24.7%、33.7%及37.3%，凈利率卻只有5.9%、 5.3%及6.9%。

　　即便2017、2018年毛利率上升至行業(yè)中高水平，但新力極低的凈利率卻難以忽略，要知道，目前行業(yè)內(nèi)多數(shù)房企在兩位數(shù)水平。

　　2018年，中海凈利率為27.24%、金地為23.88%、華潤置地為22.51%、龍光地產(chǎn)為20.38%、【招商蛇口(001979)、股吧】為22.05%、萬科為16.55%、恒大為14.27%。

　　以兩家規(guī)模相近的，分別在港股和A股上市的房企對比：香港上市房企龍光地產(chǎn)2018年銷售金額為人民幣718.03億元，營業(yè)收入為441.36億元，凈利潤為89.95億元；A股上市公司【中國鐵建(601186)、股吧】，2018年實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售金額934.55億元，房地產(chǎn)板塊收入為369.13億元，對應(yīng)利潤總額為58.8億元。

　　無論是規(guī)模略高于，還是低于新力，兩家房企的利潤水平均遠超新力。

　　從新力綜合損益表來看，2016年22.23億元的收入中，有16.73億是銷售成本，占比75%；2017年銷售成本占總收入比66.3%；2018年銷售成本占總收入比62.6%。

　　而新力的五大供應(yīng)商，2016-2018年，竟分別占總銷售成本的56.3%、62.0%及52.7%。

　　需指出的是，五大供應(yīng)商中，有兩名與新力創(chuàng)始人張園林存在親屬關(guān)系。

　　張園林甚少出席公開活動。新力資料顯示，其年42歲，于2010年3月創(chuàng)立新力，2018年9月起擔任董事，2019年5月14日調(diào)任為董事會主席、執(zhí)行董事、行政總裁。

　　2002年1月至2006年1月，張園林任職于江西省第五建設(shè)集團有限公司，這是建設(shè)工程項目及基建項目的總承包商，其最后職務(wù)為總經(jīng)理。

　　與之交叉的是，2005年12月至2018年10月，張園林還在江西裕仁擔任執(zhí)行董事，這是一家房地產(chǎn)開發(fā)公司。也就是說，張園林在創(chuàng)辦新力后，還在其他公司任職。

　　近三年來，新力對第五建設(shè)集團的采購額，分別達3.82億元、4.1億元及8.0億元，分別占總采購額的16.3%、6.6%及10.4%。而第五建設(shè)集團的大股東，是張園林胞兄張國印，持股80.4%。

　　2017、2018年，占總采購額3.0%和3.4%的供應(yīng)商廣西路港建設(shè)集團，則由張園林的胞兄 ╱ 弟張國金持有97.65%。

　　償債壓力緊逼

　　除了銷售成本外，高昂的財務(wù)成本進一步蠶食新力的利潤。

　　2016年時，新力財務(wù)成本還是0.99億元，但2017年便飆升至3.17億元，2018年繼續(xù)增加至4.26億元。

　　對比同期，新力1.3億元、2.8億元、5.5億元的凈利潤可知，每年財務(wù)成本已迫近凈利潤，甚至在2017年，財務(wù)成本比凈利潤還高。

　　追求規(guī)模的新力，資金面并不樂觀，高額的債務(wù)和利率，是新力財務(wù)成本高升的直接原因。

　　數(shù)據(jù)顯示，2016、2017、2018年，新力尚未償還的銀行及其他借款總額分別為64.38億元、166.76億元、215.11億元，若包含公司債在內(nèi)，前兩年數(shù)據(jù)不變，2018年未償還借款為221.03億元，平均利率為9.3%、9.1%及9.3%。

　　新力的融資利率，為行業(yè)的中高水平，即便2017、2018年，公司銷售和收入獲得高速成長，但并沒因此擁有更強的融資能力，拿到更便宜的錢。

　　2016、2017、2018年，新力的現(xiàn)金及銀行結(jié)余分別為10.33億元、42.83億元、100.65億元。2018年末，一年內(nèi)要償還的銀行貸款就有31.58億元，公司債或其他借款有60.67億元。2016-2018年，新力利息覆蓋比率分別是0.5、0.8和1.1。

　　以借款總額減現(xiàn)金及銀行結(jié)余除以權(quán)益總額計算，2016年、2017年、2018年新力控股的凈負債率分別為190%、270%、240%。

　　2016年及2017年，新力的經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量凈額均為負，分別是-20.37億元、-65.48億元，至2018年才轉(zhuǎn)正，為17.24億元。

　　截至2018年底，新力有28項由信托、資管公司及其他金融機構(gòu)提供的未償還融資安排；12筆借款將于今年內(nèi)到期，它們均屬于中短債，且利率較高，最高一筆高達13.62%。

　　譬如將于2019年7月6日到期的債務(wù)，債權(quán)人為上海譽鉑投資管理有限公司，去年11月23日才生效，利率高達9.5%；2019年8月20日到期的，來自四川信托的兩年零五個月的借款，利率為11%；上海牛襄實業(yè)的一年期借款，利率為11.2%。。。。。。

　　新力表示，沖擊香港資本市場，募資凈額部分將用于現(xiàn)有項目融資，包括惠州新力城和廣州琥珀園；剩余部分將用于大部分現(xiàn)有計息銀行及其他借款。

　　一名來自內(nèi)房高層對此評論，“新力已經(jīng)到了不得不上市的時候，急需融資還債，而資金方并不看好這樣的中小型房企，因此它的融資利率偏高，只有公開的資本市場能拿到便宜的錢，跟所謂的現(xiàn)有項目融資對比，償還借款顯然更加重要。地可以先不拿，項目可以先不開工，但還不上債會死?！?/p>

　　2019年4月，新力還發(fā)行了一批總金額為4.17億元的私人境內(nèi)公司債，用以償還貸款。

　　上述高層補充，“去年至今，已有10家房企去香港IPO，它們面臨的境遇都是相似的，負債率高，資金鏈緊張，急需到資本市場融資，甚至是流血上市?！?/p>

　　公開資料顯示，正榮、弘陽、大發(fā)、德信、銀城國際都在此波內(nèi)房上市熱潮中登陸港交所，而海倫堡、奧山、萬創(chuàng)國際、中梁、新力等房企已提交IPO申請。

　　到今年4月底，港交所新上市制度已滿一年，香港資本市場有意以更開放的懷抱迎接不同類型的上市公司，但不意味著會對房地產(chǎn)開發(fā)這個傳統(tǒng)行業(yè)依然友好，起碼海倫堡、中梁、奧山和萬創(chuàng)都已經(jīng)歷過招股書失效須重新遞表的過程。

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