來源微信公眾號：中國房地產(chǎn)報 　　6月10日一早，一篇旭輝集團股份有限公司（00884.HK，以下簡稱“旭輝”）總裁林峰寫的推文在地產(chǎn)人的朋友圈中被轉(zhuǎn)發(fā)。林峰在文章中這樣寫道：“還有一些溫柔鄉(xiāng)、舒適區(qū)，則有可能你完全沒有意識到，滋潤于其中而不自知，有如溫水煮青蛙?！?/p>

　　林峰的話似是一種共勉，又像是感慨。畢竟那時距離旭輝被監(jiān)管部門點名將收緊在公開市場融資的消息傳出才僅僅過去10天。

　　“至今，我們沒有收到任何相關(guān)通知，資本市場業(yè)務(wù)暫無異常。過去以及未來，旭輝將始終按照監(jiān)管部門要求推進各項業(yè)務(wù)?！?月11日，當(dāng)中國房地產(chǎn)報記者向旭輝集團求證網(wǎng)傳其被監(jiān)管部門“點名”的消息時，得到了這樣的回復(fù)。

　　同樣，旭輝方面也否認(rèn)了外界稱其已“暫停在公開市場拿地”的說法稱：“旭輝并未要求區(qū)域暫停公開市場拿地?！?/p>

　　5月31日，根據(jù)，因部分房企拿地激進，出現(xiàn)一些“地王”，監(jiān)管部門將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS（資產(chǎn)支持證券化）產(chǎn)品。有傳言稱旭輝、中鐵建等五家地產(chǎn)商將被列入暫停公開市場發(fā)債業(yè)務(wù)的名單；另一流傳的完整版本則為：旭輝，禹洲，金地及中鐵建。按照的說法，從知情人士處確認(rèn)，旭輝地產(chǎn)已被監(jiān)管關(guān)注。

　　同策研究院總監(jiān)張宏偉告訴中國房地產(chǎn)報記者：“從直觀來看，這一波監(jiān)管收緊的原因主要還是因為土地市場出現(xiàn)了過熱現(xiàn)象，需要一些相關(guān)的措施讓市場適度降溫，回歸平穩(wěn)狀態(tài)。”

　　事件發(fā)酵幾天后，又有消息傳出稱旭輝已暫停在公開市場拿地。據(jù)澎湃新聞報道，旭輝集團已經(jīng)要求區(qū)域公司暫停在公開市場拿地，何時重啟，仍待集團通知。從“被點名”到“暫停拿地”，旭輝“被監(jiān)管”事件正如滾雪球一般在放大。

　　先踩了“油門”

　　“當(dāng)前部分土地市場已相對較熱，旭輝因而減少了土地的參拍，謹(jǐn)慎觀望?！毙褫x方面回應(yīng)中國房地產(chǎn)報記者稱，從2018年11月到2019年4月，旭輝以較低溢價率，逆周期拿地，增加土地儲備。目前，旭輝土地儲備獲取已相對充足，可滿足近期公司發(fā)展所需。

　　減少參拍而非暫停拿地，是旭輝給出的答案。但在進入2019年以來，旭輝在土地市場上的活躍也是可見的。

　　從旭輝集團官方網(wǎng)站公示的拿地信息可見，截至今年5月末，旭輝共計新增已確權(quán)項目32個，總地塊面積超過270萬平方米，且項目多數(shù)位于一二線城市。按照這個數(shù)據(jù)，旭輝前5個月已確權(quán)的項目增量就已經(jīng)超過30個，若加入未確權(quán)的部分其拿地總幅數(shù)及總面積還將進一步擴大。

　　據(jù)中國房地產(chǎn)報記者計算，今年1至5月旭輝已確權(quán)項目的獲取均價約7416元/平方米，這其中還包括其通過一二級聯(lián)動以較低價格在武漢和太原獲取的多幅土地。而其在2018年新增土地儲備的平均成本為6190元/平方米。

　　此外，旭輝在招拍掛市場獲取的土地也不乏高溢價。例如，3月21日旭輝在合肥以總價17.66億元奪得肥西一地塊，溢價率高達104%。3月28日旭輝以最高限價36.38億元、樓板價約12736元/平方米在天津拿下兩幅土地。4月10日，旭輝在四川省簡陽市以5620元/平方米的樓面價刷新了簡陽的歷史樓面價紀(jì)錄。同樣是合肥，4月25日旭輝再次出手獲取兩幅地塊，土地溢價率分別為90%、73%。

　　頻繁在土地市場出手與較高的拿地溢價或許正是旭輝卷入此次“被監(jiān)管”事件的主要原因。旭輝方面稱，“旭輝從來不拿地王，今年也沒拿過任何地王?！钡址逶诎l(fā)布2018年業(yè)績報告時也曾說過：“一分錢一分貨，貴的地塊邊際利潤高。

　　據(jù)旭輝集團透露，在考慮整體的拿地投入時，旭輝始終堅持“以收定支、量入為出”的投資策略，市場在波動時旭輝拿地會更加嚴(yán)格謹(jǐn)慎，全年將維持投資額占銷售回款額45%左右的合理比例。

　　又踩了 “剎車”

　　值得關(guān)注的是，有旭輝暫停在公開市場拿地的消息傳出是在6月7日前后，恰好發(fā)生在“監(jiān)管部門點名”消息被報道之后。旭輝方面雖然明確回應(yīng)并未收到任何相關(guān)通知，且并未暫停在公開市場拿地。只是兩個消息流出的時間如此接近，很難不讓人產(chǎn)生聯(lián)想。

　　此前林峰在發(fā)布2018年業(yè)績報告答記者問時曾表示稱：“旭輝不是每一年都勻速拿地的，我們會根據(jù)市場的周期來拿，房企拿地也分大年和小年。2018年我們認(rèn)為土地市場的地價是偏高的，所以按照標(biāo)準(zhǔn)篩選土地數(shù)量會減少。2019年我們認(rèn)為是一個好年、機會可能會更多一點。”

　　另一方面，今年以來旭輝加速拿地的動作其實也是為了改善公司銷售金額中權(quán)益比較占比較低的問題。據(jù)悉，截至2018年末，旭輝的土地儲備已確權(quán)4120萬平方米，但權(quán)益土地儲備只有2070萬平方米，拿地金額權(quán)益比僅為54%。從權(quán)益土儲上旭輝與同規(guī)模的【陽光城(000671)、股吧】(000671)、中南、金茂等房企比較相對遜色。

　　在今年5月召開的股東會上，旭輝的管理層也明確表示“提高項目權(quán)益比例勢在必行”。而且在過去幾個月的“追趕”中旭輝的土儲和權(quán)益比的確有了明顯提升。

　　可以看到，拿地仍應(yīng)是旭輝當(dāng)前完善發(fā)展的需要，旭輝也確實看好今年的拿地時機。在這樣的時機與需求之下來看，旭輝此刻對在公開市場拿地“剎車”的動作就顯得很是突兀。

　　按照旭輝的說法，當(dāng)前部分土地市場已相對較熱，旭輝因而減少參拍，謹(jǐn)慎觀望。“旭輝認(rèn)為土地市場過熱，不符合行業(yè)發(fā)展的大趨勢，平穩(wěn)的市場應(yīng)該是未來較長一段時期的主基調(diào)。”

　　張宏偉稱，接下來或?qū)⒂幸恍┢髽I(yè)有減少拿地的動作，但同時企業(yè)拿地的結(jié)構(gòu)可能也會有所調(diào)整。比如拿地的關(guān)注點可能會從公開市場轉(zhuǎn)向收并購、勾地或者選擇與其他房企合作拿地，去尋找性價比更高的布局方式。

　　“預(yù)計在資金面緊張后，一些中小規(guī)模的房企在拿地方面會更加謹(jǐn)慎，例如據(jù)我所知已有部分中小房企做了這樣的定調(diào)?！睆埡陚ケ硎荆珜τ诖笮偷凝堫^企業(yè)來說，資金面還可以，對整個市場的把控能力和運籌帷幄的能力比較強，就可能在三季度市場競爭沒那么激烈的時候有補倉的動作，把握三季度的拿地窗口期。所以接下來不同企業(yè)在拿地的策略上應(yīng)該還是有很大差別的，這與房企的資金情況、戰(zhàn)略以及運營能力有關(guān)。

　　記者觀察

　　喜憂參半的拿地“好年”

　　高欣 | 文

　　對于房企而言，拿地會分“大年”“小年”， 2019年是不是拿地的“好年”還得繼續(xù)往后看。單從過去5個月里房企積極拿地的態(tài)度來看，變化已經(jīng)發(fā)生。對比2018年下半年各地土地市場開始頻繁出現(xiàn)的流拍和底價成交的現(xiàn)象，今年以來很多熱點城市的土地溢價成交。從這個角度來看，今年確實算是房企公認(rèn)的拿地好時機。

　　但是從整個宏觀市場著眼，短期房地產(chǎn)市場的調(diào)控方向仍趨于穩(wěn)定，且去年底住建部對樓市調(diào)控的基調(diào)定為“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”。在市場嚴(yán)調(diào)的背景下想要謀求更好、更大的發(fā)展空間就要求房企在開發(fā)的源頭，也就是拿地階段更有膽識與遠見。而這種膽識和遠見一般會體現(xiàn)選擇城市、選擇區(qū)域、選擇時機，以及把握拿地的價格上。

　　從目前規(guī)模房企的普遍布局戰(zhàn)略來看，大多都是選擇關(guān)注一線城市機遇，重點布局二線城市及城市群，大家關(guān)注的目光和思路大同小異，杭州、蘇州、成都、西安等這樣的熱門城市也被競相追逐。趨同的市場判斷與城市選擇直接帶熱了土地市場。參拍的房企在增加，拿地的需求不斷溢出，拍地時按下加價確認(rèn)鍵的次數(shù)也就隨之增多。

　　在拿地“好時機”的共識背后，是拿地競爭的加劇。好城市的好地難拿也就成了房企都會頭疼的憂慮。開發(fā)商對土地高性價比的追求與消費者選購商品的心態(tài)大同小異，畢竟“地王”的標(biāo)簽貼上容易，撕掉卻很難。

　　只要有競爭存在，有需求在，新的突破總會出現(xiàn)。就像近期監(jiān)管部門再一次有收緊動作也是想在沒完全爆發(fā)前為土地市場降溫，而且不管目前流出的“名單”真實與否，都會有些許降溫的作用。而這也將造成另一種分化。

　　在強者恒強的大趨勢下，頭部企業(yè)會如何在三季度抓住調(diào)整后的市場機會是一個看點。另一方面，對于中小房企來說，則需要在新局面打開后在拿地策略和結(jié)構(gòu)上多動腦筋。

　　2019年，這個拿地的“好年”暫不可一概而論，更會因企業(yè)而異。至少目前看來，喜憂參半。

　　免責(zé)聲明:文章觀點僅代表作者本人，不代表贏家財富網(wǎng)立場。若內(nèi)容涉及投資建議，僅供參考勿作為投資依據(jù)。投資有風(fēng)險，入市需謹(jǐn)慎。

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