景業(yè)名邦背靠“大樹(shù)”赴港IPO

　　翁榕濤，童海華

　　“地產(chǎn)二代”正逐漸走向前臺(tái)，有的選擇繼承家業(yè)，有的卻選擇自主創(chuàng)業(yè)。

　　6月18日，景業(yè)名邦集團(tuán)控股有限公司（下稱(chēng)“景業(yè)名邦”）在港交所披露通過(guò)上市聆訊后的IPO申請(qǐng)材料，赴港上市之路又進(jìn)一步。招股書(shū)顯示，景業(yè)名邦的業(yè)務(wù)主要集中于廣東省、海南省，去年營(yíng)業(yè)收入為13.28億元，公司實(shí)際控股人陳思銘為雅居樂(lè)集團(tuán)控股有限公司（03383.HK，下稱(chēng)“雅居樂(lè)集團(tuán)”）董事局副主席陳卓賢之子。

　　從招股書(shū)來(lái)看，景業(yè)名邦和雅居樂(lè)之間的聯(lián)系緊密，景業(yè)名邦的起步資金由陳思銘家族提供，其中有6名披露信息的高管均曾在雅居樂(lè)集團(tuán)公司任職。

　　景業(yè)名邦發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，但目前已擁有四項(xiàng)主營(yíng)業(yè)務(wù)，分別是物業(yè)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售、酒店運(yùn)營(yíng)、商業(yè)物業(yè)投資以及物業(yè)管理，其中物業(yè)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售營(yíng)收占比超過(guò)92%以上，而酒店運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理業(yè)務(wù)出現(xiàn)虧損。

　　背靠“大樹(shù)”赴港IPO

　　“地產(chǎn)二代”一貫低調(diào)，現(xiàn)年30歲的陳思銘已在地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)超過(guò)5年時(shí)間，卻極少出現(xiàn)在聚光燈下。

　　陳思銘于2011年7月獲得澳洲格里菲斯大學(xué)商業(yè)學(xué)士學(xué)位（主修金融），在雅居樂(lè)集團(tuán)陳氏家族資源的支持下，2013年12月，陳思銘畢業(yè)不久后就創(chuàng)立了景業(yè)名邦集團(tuán)，并擔(dān)任集團(tuán)執(zhí)行董事兼主席，負(fù)責(zé)制定集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略，整體業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)及項(xiàng)目投資策略等。

　　公開(kāi)資料顯示，景業(yè)名邦集團(tuán)總部設(shè)在香港銅鑼灣，集團(tuán)主要發(fā)展涵蓋地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、酒店運(yùn)營(yíng)以及金融投資，2016年~2018年的營(yíng)業(yè)收入分別為6.40億元、8.38億元以及13.28億元，同期毛利潤(rùn)分別為1.65億元、2.70億元以及5.13億元。

　　梳理景業(yè)名邦發(fā)展路徑可以發(fā)現(xiàn)，集團(tuán)成立僅一年后就在廣州成功布局首個(gè)住宅項(xiàng)目景業(yè)荔都，該項(xiàng)目位于廣州市從化區(qū)，2016~2018年為公司貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)?yōu)?.68億元、4.13億元以及0.9億元，分別占據(jù)當(dāng)年?duì)I業(yè)總收入的27%、52.8%以及7.2%。

　　除景業(yè)荔都以外，景業(yè)名邦在售的項(xiàng)目還有位于海南三亞的景業(yè)清水灣項(xiàng)目，該項(xiàng)目2018年銷(xiāo)售額達(dá)11.55億元，占據(jù)去年?duì)I業(yè)總收入的92.8%。值得注意的是，雅居樂(lè)集團(tuán)在海南的清水灣項(xiàng)目也一度賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，2018年雅居樂(lè)首次進(jìn)入千億銷(xiāo)售陣營(yíng)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額1026.7億元。

　　招股書(shū)顯示，雅居樂(lè)集團(tuán)由Full Choice Investments Limited（“富豐”，一家于香港注冊(cè)成立的有限公司）間接擁有約62.63%股份，富豐為家族信托的受托人，家族信托的受益人為陳卓賢、陳卓林、陸倩芳以及陳卓雄等人，均為陳思銘的親屬，基于上述關(guān)系，雅居樂(lè)集團(tuán)全資子公司番禺雅居樂(lè)被視為景業(yè)名邦的“關(guān)聯(lián)人士”。

　　此外，景業(yè)名邦招股書(shū)中披露的多位高管均曾在雅居樂(lè)集團(tuán)任職。其中雅居樂(lè)集團(tuán)原副總裁劉華錫于今年5月加盟景業(yè)名邦，擔(dān)任執(zhí)行董事和副主席一職，負(fù)責(zé)集團(tuán)投資中心、營(yíng)銷(xiāo)中心；雅居樂(lè)集團(tuán)原總裁助理鄭紅于2014年3月加盟，現(xiàn)任景業(yè)名邦集團(tuán)總裁一職；雅居樂(lè)集團(tuán)原工程中心總經(jīng)理吳新平于2017年3月加入，擔(dān)任景業(yè)名邦集團(tuán)副總裁一職，主管工程中心。

　　景業(yè)名邦公關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者，景業(yè)名邦與雅居樂(lè)是兩家完全獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的公司，在股權(quán)上沒(méi)有關(guān)聯(lián)，但集團(tuán)不排除未來(lái)有合作的機(jī)會(huì)，集團(tuán)不時(shí)與獨(dú)立第三方合作收購(gòu)?fù)恋丶伴_(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　盡管有著千億房企雅居樂(lè)集團(tuán)作為“后盾”，景業(yè)名邦的赴港上市之路卻絕不輕松。在宏觀(guān)環(huán)境的不確定性下，中小房企赴港上市再掀熱潮，登陸資本市場(chǎng)的難度在持續(xù)加大。

　　今年以來(lái)，共有8家房企和2家物業(yè)公司赴港上市，其中，僅有德信中國(guó)、銀城國(guó)際控股兩家成功登陸港交所，有4家房企的申請(qǐng)記錄在今年5月顯示“失效”。

　　同策研究院首席分析師張宏偉認(rèn)為，中小房企去境外謀求融資，除了短期內(nèi)能拿到一筆錢(qián)以外，從中長(zhǎng)期考慮，未來(lái)還能在資本市場(chǎng)進(jìn)行再融資，拓寬了企業(yè)的融資渠道，對(duì)企業(yè)未來(lái)規(guī)模擴(kuò)張有推動(dòng)作用。

　　多元化業(yè)務(wù)遭遇虧損

　　作為一家地產(chǎn)公司，景業(yè)名邦目前已擁有四項(xiàng)主營(yíng)業(yè)務(wù)，分別是物業(yè)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售、酒店運(yùn)營(yíng)、商業(yè)物業(yè)投資以及物業(yè)管理，但營(yíng)收來(lái)源仍較為單一，其中物業(yè)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售營(yíng)收占比超過(guò)92%以上，而酒店運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理業(yè)務(wù)出現(xiàn)虧損。

　　值得一提的是，報(bào)告期內(nèi)，景業(yè)名邦物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率非常搶眼，由2016年的26%增加至2017年的36.4%，并進(jìn)一步增加至2018年的40.4%，這得益于低廉的土地價(jià)格。

　　景業(yè)名邦通過(guò)多種方式獲得土地，包括收購(gòu)持有相關(guān)土地的公司股權(quán)；通過(guò)招拍掛獲得的土地；通過(guò)城市更新改造政策獲得土地項(xiàng)目；獲取集體所有建設(shè)用地的土地使用權(quán)。2016~2018年，景業(yè)名邦獲取土地的成本分別為1.22億元、1.19億元以及1.89億元，僅占相對(duì)應(yīng)時(shí)期已售物業(yè)成本的26.4%、23.9%以及25.6%。

　　招股書(shū)顯示，酒店運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)于2017年年度錄得虧損1889.2萬(wàn)元，物業(yè)管理業(yè)務(wù)更是連續(xù)三年虧損，累計(jì)超過(guò)212.7萬(wàn)元。據(jù)景業(yè)名邦方面解釋?zhuān)镜木频隊(duì)I運(yùn)分部于2017年錄得虧損，主要是因?yàn)槲挥趶幕淖克嫉罍厝燃倬频觊_(kāi)業(yè)，而2018年借助平均房?jī)r(jià)和入住率的抬升，該酒店的業(yè)務(wù)回暖，其毛利也逐漸增加。

　　于過(guò)往記錄期間，景業(yè)名邦的物業(yè)管理業(yè)務(wù)也錄得虧損，據(jù)解釋稱(chēng)公司在為物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的首年會(huì)錄得虧損，主要是因?yàn)楫a(chǎn)生若干固定資產(chǎn)，過(guò)往記錄期間的虧損來(lái)自不同物業(yè)，但第二年的物業(yè)管理服務(wù)則錄得溢利。

　　本報(bào)記者就多元化業(yè)務(wù)虧損原因和解決措施等問(wèn)題致函采訪(fǎng)景業(yè)名邦集團(tuán)公關(guān)負(fù)責(zé)人，對(duì)方表示由于公司處于靜默期，部分問(wèn)題暫時(shí)不方便回應(yīng)。

　　土儲(chǔ)擴(kuò)張償債高峰將至

　　包括已經(jīng)在售賣(mài)的景業(yè)荔都和景業(yè)清水灣項(xiàng)目在內(nèi)，景業(yè)名邦在全國(guó)共擁有30個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，包括6個(gè)已竣工項(xiàng)目、6個(gè)在建項(xiàng)目、18個(gè)持作未來(lái)發(fā)展的項(xiàng)目，建筑面積合共約為300萬(wàn)平方米，其中只有230萬(wàn)平方米屬于未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。與其他房企動(dòng)輒千萬(wàn)平方米級(jí)別的儲(chǔ)備相比，景業(yè)名邦的土地儲(chǔ)備顯得有些不足。

　　從景業(yè)名邦的招股書(shū)來(lái)看，公司的現(xiàn)金流情況不容樂(lè)觀(guān)。年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物分別為2.56億元、2.98億元、2.19億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流連續(xù)兩年為負(fù)，分別約-2.7億元、-2.10億元。招股書(shū)表示，如果上市成功，募集的資金將有三大用途，一是現(xiàn)有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)資金，二是土地購(gòu)買(mǎi)，三是一般運(yùn)營(yíng)資金。

　　盡管有雅居樂(lè)提供財(cái)務(wù)資助，景業(yè)名邦仍然經(jīng)歷了負(fù)債過(guò)山車(chē)。截至2016年、2017年、2018年底，其總借款分別為7.3億元、11.2億元以及7.6億元，對(duì)應(yīng)凈負(fù)債率分別為614.4%、194.1%及42.0%。對(duì)于2018年凈負(fù)債率驟降，其表示是由于2018年末銀行及其他借款總額減少3.63億及產(chǎn)生年度溢利3.82億元致總權(quán)益進(jìn)一步增加所致。

　　億翰智庫(kù)研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房企第一次償債小高峰集中在2018年9月~2019年10月，償還規(guī)模約3800億元，月均償還額280億元；第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，償債規(guī)模約8600億元，月均償還額480億元。

　　協(xié)縱策略管理集團(tuán)創(chuàng)始人黃立沖告訴本報(bào)記者，“民營(yíng)房企在缺乏銀行資金支持下應(yīng)謹(jǐn)慎擴(kuò)張，在融資困難時(shí)期要降負(fù)債降杠桿，將凈資產(chǎn)負(fù)債比率控制到70%以下比較適合，以加速現(xiàn)金流回籠為準(zhǔn)繩，未來(lái)90%的中小房企將看不到曙光到來(lái)的一天，會(huì)被市場(chǎng)淘汰?！?/p>