運(yùn)營(yíng)成本的提升引發(fā)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流趨緊，這可能導(dǎo)致景業(yè)名邦較難通過銀行貸款為其土地收購(gòu)及未來房地產(chǎn)開發(fā)獲得足夠資金

　　近期，景業(yè)名邦集團(tuán)控股有限公司(下稱景業(yè)名邦)向港交所遞交上市申請(qǐng)資料，星展銀行(DBS)為其獨(dú)家保薦人。

　　景業(yè)名邦成立于2013年，作為物業(yè)開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商及物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商，該集團(tuán)主要于廣東省及海南省供應(yīng)住宅物業(yè)，并于廣東省、海南省、云南省及湖南省開發(fā)土地資源。目前，景業(yè)名邦在全國(guó)共擁有30個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，包括6個(gè)已竣工項(xiàng)目、6個(gè)在建項(xiàng)目、18個(gè)持作未來發(fā)展的項(xiàng)目，建筑面積合共約為300萬平方米。

　　受益于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)，景業(yè)名邦近年來業(yè)績(jī)快速提升。不過《投資時(shí)報(bào)》研究員查閱招股書注意到，該公司運(yùn)營(yíng)成本亦有所提升，且引發(fā)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流趨緊狀況，這有可能導(dǎo)致景業(yè)名邦較難通過銀行貸款為其土地收購(gòu)及未來房地產(chǎn)開發(fā)獲得足夠資金。

　　景業(yè)名邦綜合收益表

　　　　數(shù)據(jù)來源：景業(yè)名邦招股書

　　毛利率走高風(fēng)險(xiǎn)暗藏

　　受益于中國(guó)經(jīng)濟(jì)、國(guó)內(nèi)投資及消費(fèi)增長(zhǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來一直保持高速增長(zhǎng)。公開資料顯示，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由2013年的8.60萬億元(人民幣，下同)增加至2018年的12.03萬億元，復(fù)合增長(zhǎng)率約為6.9%。住宅業(yè)務(wù)投資由2013年的約5.90萬億增加至2018年的8.52萬億，復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到7.6%。商業(yè)物業(yè)投資則由2013年的約1.19萬億元，增加至2018年的1.42萬億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為3.5%。

　　行業(yè)整體走強(qiáng)帶動(dòng)了景業(yè)名邦的業(yè)績(jī)快速提升。

　　招股書顯示，2016年至2018年度(下稱報(bào)告期)，景業(yè)名邦分別實(shí)現(xiàn)收益6.41億元、8.38億元和13.29億元，同期凈利潤(rùn)分別為0.85億元、0.86億元和3.82億元。

　　然而，《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，景業(yè)名邦旗下雖然包括“物業(yè)開發(fā)與銷售”“酒店運(yùn)營(yíng)”“商業(yè)物業(yè)投資”“物業(yè)管理”等業(yè)務(wù)，但其營(yíng)收來源仍較為單一，主要來自物業(yè)開發(fā)及銷售業(yè)務(wù)，而酒店運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理業(yè)務(wù)均有虧損。

　　招股書顯示，景業(yè)名邦旗下酒店運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)于2017年度錄得虧損1889.2萬元，物業(yè)管理業(yè)務(wù)則是連續(xù)三年虧損，累計(jì)超過212.7萬元。

　　對(duì)此，景業(yè)名邦解釋稱，其酒店?duì)I運(yùn)分部2017年虧損，主要是因?yàn)槲挥趶幕淖克嫉罍厝燃倬频觊_業(yè)，而2018年借助平均房?jī)r(jià)和入住率的抬升，該酒店的業(yè)務(wù)回暖，毛利也逐漸增加。

　　縱然業(yè)務(wù)有所虧損，但并不影響景業(yè)名邦毛利率的一路走高。招股書顯示，報(bào)告期內(nèi)，景業(yè)名邦毛利分別為1.64億元、2.70億元及5.13億元，同期毛利率分別為25.7%、32.2%和38.6%。

　　對(duì)此，景業(yè)名邦在招股書中解釋稱，毛利率提升系土地成本低廉所致。招股書顯示，景業(yè)名邦主要通過參與政府機(jī)關(guān)舉辦的公開招標(biāo)、拍賣及掛牌出讓，及收購(gòu)符合其甄選標(biāo)準(zhǔn)的持有土地公司的股權(quán)獲得土地儲(chǔ)備。

　　報(bào)告期內(nèi)景業(yè)名邦獲取土地的成本分別為1.22億元、1.19億元以及1.89億元，僅占相對(duì)應(yīng)時(shí)期已售物業(yè)成本的26.4%、23.9%以及25.6%。

　　不過，隨著房地產(chǎn)進(jìn)入紅海市場(chǎng)，身處于競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的市場(chǎng)之中，該公司能否長(zhǎng)期保持低廉的拿地成本？景業(yè)名邦相關(guān)人士向《投資時(shí)報(bào)》表示，集團(tuán)善于以靈活的手段、不同方式提高公司以相宜成本收購(gòu)合適土地的機(jī)會(huì)，以取得更高的毛利率。

　　資產(chǎn)負(fù)債率居高不下

　　隨著業(yè)務(wù)的拓展，公司運(yùn)營(yíng)資金的需求也進(jìn)一步提升。為了提供運(yùn)營(yíng)資金，景業(yè)名邦維持了相當(dāng)高的借款水平。

　　招股書顯示，報(bào)告期內(nèi)，景業(yè)名邦的總借款額分別為7.33億元、11.26億元及7.58億元，同期凈負(fù)債率分別為614.4%、194.1%和42%。

　　對(duì)于凈負(fù)債率的快速下降，景業(yè)名邦在招股書中解釋稱，凈負(fù)債率在2017年減少系該財(cái)政年度產(chǎn)生年度溢利0.87億元及非控股權(quán)益注資1.76億元導(dǎo)致總權(quán)益增加所致；而2018年減少，系銀行借款減少3.64億元及年度溢利3.82億元致總權(quán)益增加所致。

　　不過《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，景業(yè)名邦資產(chǎn)負(fù)債率仍然偏高。報(bào)告期內(nèi)，該公司資產(chǎn)負(fù)債率分別為97.07%、91.79%及90.12%，這在地產(chǎn)行業(yè)并非低水平。對(duì)此，景業(yè)名邦表示，集團(tuán)將積極挺高運(yùn)營(yíng)效率，繼續(xù)秉持審慎的內(nèi)部財(cái)務(wù)政策，并謹(jǐn)慎管理經(jīng)營(yíng)開支。

　　經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流進(jìn)一步趨緊

　　對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)資金密集型的行業(yè)來講，現(xiàn)金流的重要性不言而喻。不過，這也是景業(yè)名邦在業(yè)務(wù)拓展之中遇到的最為頭疼的問題。物業(yè)開發(fā)施工期間大量資金的投入，致使景業(yè)名邦經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流進(jìn)一步趨緊。

　　招股書顯示，2016年該公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流為2.33億元，但2017年和2018年其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流為凈流出狀態(tài)，分別為2.71億元、2.1億元。

　　《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，景業(yè)名邦經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入主要來源于收取物業(yè)銷售所得款項(xiàng)、酒店、運(yùn)營(yíng)、租金收入及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，而經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所用現(xiàn)金流出主要用于收購(gòu)?fù)恋?、建造物業(yè)及其他運(yùn)營(yíng)成本。

　　景業(yè)名邦在招股書中表示，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的負(fù)現(xiàn)金流量狀況可能會(huì)影響其進(jìn)行必要資本支出的能力、限制其運(yùn)營(yíng)的靈活性，并對(duì)公司擴(kuò)展業(yè)務(wù)及提升流動(dòng)資金的能力造成不利影響。若不能有足夠的凈現(xiàn)金流量為公司未來流動(dòng)資金提供資金、支付其應(yīng)付貿(mào)易賬款并在到期時(shí)償還債務(wù)，景業(yè)名邦可能需要大幅增加外部借款或獲得外部融資，而外部融資的額度高低也會(huì)最終影響公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

　　與雅居樂“關(guān)系深厚”

　　有意思的是，招股書顯示，該公司控股股東陳思銘的父親系雅居樂副主席陳卓賢，此外，公司多位高管也曾任職雅居樂。比如，董事會(huì)副主席兼執(zhí)行董事劉華錫，曾任雅居樂集團(tuán)副總裁；執(zhí)行董事兼財(cái)務(wù)中心總經(jīng)理韋妙嫦，為前雅居樂財(cái)務(wù)經(jīng)理、審計(jì)監(jiān)督中心經(jīng)理；副總裁譚玉杏、藍(lán)熾源，以及薛雙有及吳新平幾位執(zhí)行董事，亦有雅居樂任職經(jīng)歷。

　　由此，景業(yè)名邦也一直被外界視為與雅居樂“關(guān)系深厚”。對(duì)此，景業(yè)名邦向《投資時(shí)報(bào)》表示，該公司與雅居樂是兩家完全獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的企業(yè)，股權(quán)上并無關(guān)聯(lián)，但不排除未來有合作的機(jī)會(huì)。此外，該公司亦不時(shí)會(huì)與獨(dú)立第三方合作收購(gòu)?fù)恋丶伴_發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括廣州萬科置業(yè)有限公司等。

　?。ㄎ恼聛碓矗和顿Y時(shí)報(bào)）