2017年首次躋身銷售金額百強榜的弘陽地產(chǎn)(01996.HK) 曾喊出“千億夢”，表示要在2018年實現(xiàn)500億元銷售額，2020年完成千億目標(biāo)。

　　然而，2018年弘陽地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售金額473.4億元，未達到500億銷售目標(biāo)。

　　長江商報記者注意到，弘陽地產(chǎn)正在逐步向“長三角”以及全國主要都市圈布局，截至目前，弘陽地產(chǎn)在常州、溫州、武漢、蘇州等城市拿下多宗地塊，需要支付的土地出讓金總額超過76億元。中指研究院發(fā)布的排行榜顯示，今年上半年弘陽地產(chǎn)的拿地金額為103億元，位列第44位。

　　加速擴張的同時，公司負債也在不斷攀升。長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，弘陽地產(chǎn)近年負債不斷攀升，四年增長156%，2015年-2018年總負債分別為：210.95億元、244.31億元、328.68億元、540.72億元；資產(chǎn)負債率徘徊在80%上下，分別為81.64%、81.20%、79.54%、79.61%。

　　資金緊張導(dǎo)致連續(xù)發(fā)債“補血”。長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，自去年底以來的大半年時間內(nèi)，弘陽地產(chǎn)已多次發(fā)行美元票據(jù)。今年近半年時間弘陽地產(chǎn)已發(fā)行四次美元票據(jù)，總額已達12.3億美元，且票面利率處于高位，介于9.95%-11.5%之間。財報顯示，2018年起該公司實際融資成本為4.99億元，同比增長12.8%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計2019年其融資成本或?qū)⑦M一步上升。

　　業(yè)績不及預(yù)期凈利下滑

　　弘陽地產(chǎn)起步于江蘇，2017年向全國擴張，當(dāng)年完成銷售收入256.94億元，同比增長147.53%，為近5年來增長最快的年份。2018年，弘陽地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售金額473.4億元，同比增長84.2%，但是未能兌現(xiàn)500億目標(biāo)。

　　弘陽地產(chǎn)當(dāng)前位列中房研協(xié)“2019年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強”第52位，較前一年勁升25個位次，同時位列“2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長速度10強”第3位。

　　快速成長的同時，公司的盈利水平卻明顯下降。數(shù)據(jù)顯示，弘陽地產(chǎn)2015年-2017年的凈利潤分別為13.29億元、9.31億元、11.95億元，營收最高的2016年，凈利潤反而為三年最低，僅9.31億元，較2015年下降了29.95%。此外，弘陽地產(chǎn)2015年-2018年的毛利率分別為41.9%、29.1%、40.6%、31.25%，凈利率從2017年的19.47%降至2018年的14.32%。

　　銷售收入增速也逐年放緩。2019年，公司將銷售收入增速調(diào)低至26.85%。2019年，弘陽地產(chǎn)將年度銷售目標(biāo)定在了600億元，同比增長26.85%。2019年1-6月，弘陽地產(chǎn)實現(xiàn)累計合約銷售金額為人民幣302.53億元；累計銷售面積為229.23萬平方米；平均銷售價格為1.29萬元/平方米。

　　不過，弘陽地產(chǎn)仍在大手筆拿地。目前，弘陽地產(chǎn)在常州、溫州、武漢、蘇州等城市拿下多宗地塊，需要支付的土地出讓金總額超過76億元。中指研究院發(fā)布的排行榜顯示，今年上半年弘陽地產(chǎn)的拿地金額為103億。

　　值得注意的是，截至2018年底，弘陽地產(chǎn)擁有的近百個項目中，有超過一半為在建狀態(tài)，甚至有多個周期為10年或10年以上的項目。業(yè)內(nèi)認為，剩余項目的開發(fā)對資金也將是一種考驗。而開發(fā)周期過長對企業(yè)的資金回籠也會造成影響。

　　融資成本同比增長12.8%

　　長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，弘陽地產(chǎn)近年負債不斷攀升，2015年-2018年總負債分別為：210.95億元、244.31億元、328.68億元、540.72億元，四年增長了156%；資產(chǎn)負債率徘徊在80%上下，分別為81.64%、81.20%、79.54%、79.61%。 截至2018年末，弘陽地產(chǎn)有息負債明顯增加，從2017年的116億元漲至219億元。

　　值得注意的是，其在手現(xiàn)金無法覆蓋其短期借款。弘陽地產(chǎn)2018年末銀行貸款與其他借款總額為193.27億元，短期借款為82.34億元，同比大增77.5%，其中，82.34億元需在一年內(nèi)償還；42.59億元需一年后但于兩年內(nèi)需償還；57.53億元需兩年后但于五年內(nèi)償還。而弘陽地產(chǎn)目前手頭的現(xiàn)金僅為124.56億元。

　　2018年末，公司負債總額和借款總額分別為540.72億元、219.2億元，分別同比增長64.51%和88.48%。

　　負債壓力下，弘陽地產(chǎn)頻繁高息發(fā)債“補血”。長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，自去年底以來的大半年時間內(nèi)，弘陽地產(chǎn)已多次發(fā)行美元票據(jù)。具體來看，其在2018年11月和12月陸續(xù)發(fā)行了票面利率13.5%合計3.8億美元優(yōu)先票據(jù)。2019年2月公告稱，計劃發(fā)行于2021年到期、金額為3億美元的11.5%優(yōu)先票據(jù)；3月4日，弘陽地產(chǎn)發(fā)行于2021年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率為11.5%；4月9日公告稱，計劃發(fā)行于2022年到期金額為3億美元、年利率9.95%的優(yōu)先票據(jù)；6月26日公告稱，公司及附屬公司擔(dān)保人計劃發(fā)行于2022年到期、金額為2.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，票面利率為10.5%。

　　值得關(guān)注的是，這是近半年時間弘陽地產(chǎn)第四次發(fā)行美元票據(jù)，總額已達12.3億美元，且票面利率處于高位，介于9.95%-11.5%之間融資成本進一步上升。財報顯示，2018年起該公司實際融資成本為4.99億元，同比增長12.8%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計2019年其融資成本或?qū)⑦M一步上升。

　　高周轉(zhuǎn)下頻發(fā)違規(guī)維權(quán)事件

　　在行業(yè)加速擴規(guī)模，紛紛加碼高周轉(zhuǎn)的當(dāng)下，弘陽地產(chǎn)也不例外。

　　但在高速擴張下，弘陽地產(chǎn)項目的質(zhì)量問題也日益突出。長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，近年來，弘陽地產(chǎn)項目頻繁爆發(fā)違規(guī)維權(quán)現(xiàn)象。據(jù)媒體公開報道，2015年，因開發(fā)商兜售旭日華庭小區(qū)地下儲藏室，以及將人防工程用作車位銷售引發(fā)眾多業(yè)主不滿維權(quán)；同年12月，貴公司開發(fā)的弘陽廣場再次遭到業(yè)主維權(quán)，在售房時隱瞞小區(qū)內(nèi)要建110KV變電站的事實；2016年8月，有記者在弘陽旭日上城小區(qū)已完工樓房發(fā)現(xiàn)，數(shù)棟高層?xùn)|墻面不同程度地開裂、鼓包，有的墻面是局部段，有的幾乎是大面積無規(guī)則的鼓包，就像沒有吹破的“泡泡樓”一樣，質(zhì)量令人擔(dān)憂；今年8月，弘陽地產(chǎn)開發(fā)的弘陽春上西江在未交付前，就出現(xiàn)墻體空鼓、脫落、地下車庫滲水以及水管斷裂等諸多質(zhì)量問題。

　　此外，弘陽地產(chǎn)頻繁違法建設(shè)、無證施工等違法行為登上監(jiān)管黑榜，僅2018年就被罰三次。

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