隨著城鎮(zhèn)化率的逐步上升，以及行業(yè)調(diào)控政策的持續(xù)，房地產(chǎn)業(yè)的黃金期漸行漸遠(yuǎn)。作為房地產(chǎn)開發(fā)的下游，物管公司因為能夠持續(xù)帶來現(xiàn)金流反而開始受到資本市場的追捧。

　　《投資者網(wǎng)》調(diào)研發(fā)現(xiàn)，自2014年彩生活(01778.HK)成為物管行業(yè)第一股后，截至今年6月底，全國共有14家(A股1家，H股13家)物管公司登陸資本市場。

　　最近一家有望上市的物管公司是銀城生活服務(wù)有限公司(下稱“銀城生活”)。公開信息顯示，港交所已于7月2日受理了銀城生活提交的IPO上市申請材料。

　　值得一提的是，銀城生活的關(guān)聯(lián)房企銀城國際控股(01902.HK)在今年3月6日才登陸港交所。前后幾個月時間，銀城系兩家公司奔赴香港融資的行為，讓不少人開始關(guān)注這家集團(tuán)。

　　物管服務(wù)收入占比大

　　招股書顯示，銀城生活今年前四個月經(jīng)營活動現(xiàn)金流為-1631萬元，2018年前四個月該指標(biāo)為-2287萬元?？雌饋砉粳F(xiàn)金流情況相比去年有所改善。

　　不過令人關(guān)注的是，與銀城生活同屬一個實控人的銀城國際，2018年的銀行及其他借款總額為人民幣101.9億元，較2017年的56.6億增長近一倍，2018年底凈資本負(fù)債率為351.5%。

　　因此，銀城生活此時申請上市，外界有聲音關(guān)注銀城國際的資金鏈問題，不過據(jù)業(yè)內(nèi)分析，上市募集的資金均受監(jiān)管，因而銀城生活赴港上市更像是為了趕上物業(yè)上市潮的順風(fēng)車。

　　據(jù)招股書介紹，銀城生活的業(yè)務(wù)收入主要來自物管服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)。財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，最近三年，物管服務(wù)在銀城生活營業(yè)收入中的占比接近80%，社區(qū)增值服務(wù)的占比超過20%。

　　截至今年4月底，銀城生活管理的項目為197個，包括89個住宅物業(yè)和108個非住宅物業(yè)，管理建筑面積約為1960萬平方米，主要分布在長三角的10個城市(江蘇省內(nèi)7個、省外3個)，僅南京一地，對銀城生活營業(yè)收入的貢獻(xiàn)率就超過了80%。

　　雖然項目分布相對集中，不過銀城生活卻沒有患上“分拆上市的物業(yè)板塊過度依賴母公司或關(guān)聯(lián)公司輸血”的行業(yè)通病。

　　財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，銀城生活2016年、2017年、2018年的物管收入分別為1.69億元(人民幣，下同)、2.33億元和3.68億元，同期來自第三方開發(fā)商的物管收入分別為1.04億元、1.58億元和2.80億元，在營業(yè)收入中的占比分別為61.8%、67.7%和76.1%。

　　可以看到，在物管收入方面，銀城國際控股對銀城生活的業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)率呈逐年下降的趨勢。今年前四個月，這個數(shù)據(jù)甚至降到了22.6%。

　　《投資者網(wǎng)》研究發(fā)現(xiàn)，在港交所上市的物管公司中，營業(yè)收入主要來自關(guān)聯(lián)房企的案例比比皆是。以7月12日上市的和泓服務(wù)(06093.HK)為例，據(jù)招股書顯示，關(guān)聯(lián)房企和泓地產(chǎn)集團(tuán)對和泓服務(wù)近三年營業(yè)收入的貢獻(xiàn)率分別高達(dá)97.3%、96.3%和95.9%。從這點來說，銀城生活的獨立運營能力要強(qiáng)于不少同行。

　　　　利潤率有待提升

　　雖然銀城生活對銀城國際控股的依賴性不大，但銀城生活自身的盈利能力卻有待提升。

　　財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，銀城生活2016年、2017年、2018年的營業(yè)收入分別為2.27億元、3.06億元和4.68億元，同期凈利潤分別為0.23億元、0.20億元和0.27億元，凈利潤均不及營業(yè)收入的零頭。

　　對于公司盈利水平逐年下滑的原因，銀城生活在招股書中表示，是受人力成本走高的影響。銀城生活過去三年的人工費用分別為1.28億元、1.78億元和2.74億元，再加上行政成本、融資成本等其他費用，吞噬了銀城生活的部分利潤。

　　而對銀城生活來說，以下因素也將影響其盈利能力。

　　一方面，銀城生活收取的物業(yè)費用相對較高。據(jù)弗若斯特沙利文數(shù)據(jù)顯示，長三角城市群住宅物業(yè)的平均管理費為1.35元每月每平方米，非住宅物業(yè)的平均管理費用為3.51元每月每平方米。招股書顯示，銀城生活對住宅和非住宅的服務(wù)收費均高于長三角平均水平，后期漲價空間有限。

　　另一方面，隨著國家經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，物管人員的平均工資也持續(xù)上升。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)物管人員的平均工資已從2013年的3335.5元/月增長至2018年的4992.5元/月。如果物管人員的工資持續(xù)上漲，也將拉低銀城生活的毛利率等盈利指標(biāo)。

　　上市作用有多大

　　從收入規(guī)?？?，銀城生活2018年4.7億收入，較龍頭房企放下的物業(yè)公司如碧桂園服務(wù)(2018年營收46億)、雅生活服務(wù)(2018年營收33億)相去甚遠(yuǎn)。

　　雖然銀城生活的營收規(guī)模在行業(yè)內(nèi)排名靠后，但物管行業(yè)能夠持續(xù)經(jīng)營，收入源源不斷，因此仍然讓許多地產(chǎn)公司更加重視這塊業(yè)務(wù)，將其視為新的盈利增長點。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2017年末，全國物管面積約超過200億平方米，2009年后的年均增量超過10億平方米。隨著城鎮(zhèn)化率的增加，物管面積還將進(jìn)一步增加。

　　這其中，上市地產(chǎn)集團(tuán)對旗下物管公司的帶動效應(yīng)更加明顯。從已上市的14家物管公司可以看到，除了中奧到家(01538.HK)、浦江中國(01417.HK)和南都物業(yè)(603506.SH)等第三方物管外，其余11家公司都有其關(guān)聯(lián)房企。從這個角度來說，銀城生活上市以后，與銀城國際控股的協(xié)同發(fā)展效應(yīng)也可能會更加明顯。

　　另一方面，目前我國物管行業(yè)的存量企業(yè)超過10萬家，整體還處于初級整合階段。資本的介入，則可能讓物管行業(yè)的集中度快速提升。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年至2017年，國內(nèi)物業(yè)十強(qiáng)企業(yè)的管理面積平均年復(fù)合增長率超過40%，遠(yuǎn)高于百強(qiáng)企業(yè)均值的25%，向頭部企業(yè)集中的趨勢更加明顯。儲備面積方面，百強(qiáng)企業(yè)均值由 2012年的85萬平米增長至2017年的420萬平米。對于管理面積并不依賴關(guān)聯(lián)房企的銀城生活來說，一旦有了資本的助力，拓展第三方物業(yè)的空間也會變得更大。

　　《投資者網(wǎng)》就“未來是否有拓展長三角之外業(yè)務(wù)的計劃、如何應(yīng)對用工成本吞噬營業(yè)利潤”等問題致函銀城生活，但一直沒有收到回復(fù)。

　　（文章來源：投資者網(wǎng)）