近日，融信中國發(fā)布2019年半年度業(yè)績報告，在營收、利潤總額明顯上漲的同時，上半年的銷售增速不足4%，合約銷售額僅完成全年銷售目標的40%。同時，融信中國的利潤率進一步攤薄，毛利率、純利潤率分別下降了18.42%、16.46%。

　　融信中國首席營銷官張文龍近日在接受采訪時，對實現(xiàn)全年銷售目標抱有信心，他表示，下半年會根據(jù)市場變化采取靈活的營銷策略。不過，業(yè)內(nèi)人士指出，融信中國要實現(xiàn)1400億元的業(yè)績目標仍存在困難。

　　銷售增速降至個位數(shù)全年業(yè)績承壓

　　作為閩系房企的代表之一，融信中國近幾年的發(fā)展頗為迅速，并在去年擠進千億房企之列。2018年，融信中國實現(xiàn)合約銷售額1218.8億元，同比增速達73.35%。

　　融信中國在今年年初制定了全年實現(xiàn)1400億元的銷售目標，與2018年的銷售額相比，今年的增長預(yù)期為12.94%，遠低于去年73.35%的增速。

　　然而，根據(jù)2019年半年報，1~6月，融信中國實現(xiàn)合約銷售額566.78億元，同比增長3.94%，合約建筑面積281.98萬平方米，同比增長11.14%，銷售額僅約為全年目標的40.48%。據(jù)融信中國另一份公告，其今年前7月共錄得合約銷售額695.65億元，銷售業(yè)績勉強過半。

　　張文龍稱，公司現(xiàn)在對規(guī)模的增速有一些調(diào)整和控制，希望讓產(chǎn)品品質(zhì)跟得上規(guī)模，而在整體的經(jīng)營策略上，則希望在利潤、規(guī)模與杠桿之間做一個平衡。根據(jù)半年報，受益于現(xiàn)金與銀行結(jié)余增加，融信中國的資產(chǎn)負債比率已經(jīng)從2018年年末的105%降至了今年6月末的77%。

　　其實，在出現(xiàn)樓市“小陽春”和調(diào)控相對平穩(wěn)的上半年，也只有4成房企的業(yè)績過半，而隨著下半年的調(diào)控持續(xù)收緊，企業(yè)的銷售壓力進一步增大。克爾瑞研究中心認為，行業(yè)今年整體的預(yù)期貨值去化率會降至60%左右，房企完成業(yè)績目標更依賴于供貨量的增長。在行業(yè)增速放緩的背景下，部分房企全年業(yè)績目標的完成尚有一定壓力，下半年需加速推貨入市。

　　張文龍認為，公司上半年供應(yīng)貨值達800億元，下半年預(yù)計有1200億元，按照70%的去化率，完成全年目標問題并不大。

　　但中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對表示，融信中國上半年僅完成銷售額的40%，結(jié)果并不理想，目前來看要實現(xiàn)全年的業(yè)績目標仍存在一定的困難。

　　銷售均價繼續(xù)下滑利率潤走低

　　根據(jù)2018年年報，融信中國去年的銷售業(yè)績出現(xiàn)超7成的增長，除了得益于合約銷售面積增長25.15%，也與合約銷售均價上漲38.51%有關(guān)。但是，融信中國的銷售均價在今年上半年出現(xiàn)了負增長，對銷售額形成拖累。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年上半年融信中國的合約銷售平均單價為20100元/平方米，比2018年上半年的21494元/平方米下降了6.49%，而在2017年上半年，其合約銷售平均單價曾達到27510元/平方米。

　　從區(qū)域看，對融信中國業(yè)績貢獻較大的杭州、上海、南京等城市的銷售均價都在下調(diào)。杭州對融信中國銷售業(yè)績的貢獻超3成，2018全年該市項目的平均售價為40671元/平方米，而今年上半年為38413元/平方米，降幅為5.55%；上海地區(qū)項目2018年的平均售價為40465元/平方米，今年上半年為35373元/平方米，降幅達12.58%；南京地區(qū)項目2018年的平均售價為35156元/平方米，今年上半年為22561元/平方米，降幅達35.83%。

　　一位不愿具名的地產(chǎn)行業(yè)分析人士對表示，融信中國布局的城市，限價政策與銷售管控執(zhí)行得比較徹底，這對企業(yè)的銷售價格形成了較大影響。同時，在市場降溫的情況下，融信的部分項目也不得不降價促銷。

　　融信中國銷售均價的持續(xù)下降，外界將其解讀為融信正在采取以價換量的策略。但張文龍卻表示，公司并未有這方面的考慮，杭州等地區(qū)銷售均價的下降，與項目結(jié)構(gòu)有一定的關(guān)系。他說：“去年我們在杭州有幾個‘網(wǎng)紅’項目，且都在杭州主城區(qū)，而今年的項目多位于環(huán)杭區(qū)域，這決定了銷售價格上存在差異?！?/p>

　　另一方面，融信中國利潤總額大幅上漲的同時，利潤率不升反降。上半年，融信中國實現(xiàn)毛利潤63.61億元，同比增長52%，歸母核心凈利潤19.56億元，同比增長26%，毛利率和純利潤率分別為23.9%、13.2%，分別下降了18.42%、16.46%。

　　克爾瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，去年176家上市房企毛利率的加權(quán)平均值和中位數(shù)分別為31.1%和32.8%，凈利率的加權(quán)平均值和中位數(shù)分別為13.1%和11.7%。對比可以看出，融信中國純利潤率達到了行業(yè)平均值，但毛利率偏低。

　　謝逸楓稱，隨著規(guī)模的擴大，企業(yè)的利潤總額自然也會增加，但由于房企的營銷等開支增加，拿地、建安、人工等成本普遍抬升，利潤率也會被攤薄。

　　半年報顯示，融信中國的銷售成本由去年同期的101.12億元增加到了202.55億元，增長超100%。融信中國融資成本凈額由去年同期的4613萬元增至1.8億元，增幅達到290.66%，這主要是非資本利息開支增加4.07億元所致。

　　在項目銷售均價沒有上升的情況下，融信中國的土地成本明顯增加，兩者的差額進一步縮小。半年報顯示，截至今年6月底，融信中國土地儲備的平均成本為6365元/平方米，相較于2018年底的5183元/平方米，上漲明顯。

　　張文龍表示，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤正在回歸社會平均水平，融信一方面會通過提高產(chǎn)品品質(zhì)、獲得品牌溢價的方式增加盈利，另一方面也會在不限價的城市做高利潤。

　　規(guī)模訴求不變拿地節(jié)奏減緩

　　融信中國今年的銷售增速雖然放緩，但仍會追逐規(guī)模。張文龍稱，融信今后的發(fā)展雖然不會再像之前那么激進，但仍有規(guī)模訴求，今后還需要跨越2000億甚至3000億元的銷售門檻。

　　張文龍稱，與過往相比，融信中國上半年的投資數(shù)量并不是很多，同時也增加了一些合作項目，他們希望在發(fā)展訴求與周轉(zhuǎn)率上做一個平衡。半年報顯示，融信中國上半年新增土地項目23個，新增建筑面積420.81萬平方米，截至6月底，共布局43個城市的177個項目，土儲總建筑面積為2654萬平方米。

　　張文龍稱，上半年投資較少的原因是土地市場太火，超出了公司對項目利潤的底線，到下半年，會積極關(guān)注土地市場變化。

　　張文龍雖然否認融信采取“以價換量”的策略，但他也對表示，下半年會根據(jù)市場變化采取靈活的營銷策略。“雖然我們不想打價格戰(zhàn)，但也提早做出了一些安排?！?/p>

　　事實上，面對市場的下行，已經(jīng)有不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，在今年下半年，一些房企會在價格上做出讓步，實現(xiàn)資金回流。

　　融信的“提早安排”能否在下半年助其完成全年目標？目前來看，尚需時日來觀察。

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