拆分物業(yè)公司上市，是最近5年來(lái)，國(guó)內(nèi)很多上市房企的一貫手法。

　　日前，時(shí)代中國(guó)控股旗下物業(yè)企業(yè)——時(shí)代鄰里控股有限公司披露上市申請(qǐng)資料，擬在港交所上市。

　　和其他已上市物業(yè)公司一樣，時(shí)代鄰里同樣依附于母公司。

　　在過(guò)去3年里，來(lái)自母公司時(shí)代控股中國(guó)的收入占比公司收入的3成。未來(lái)兩年內(nèi)，還有650萬(wàn)平方米物業(yè)會(huì)交付公司管理。

　　時(shí)代鄰里正試圖減少對(duì)母公司的依賴，向外拓展新業(yè)務(wù)。在收入、凈利潤(rùn)、規(guī)模和商業(yè)模式等方面并不突出的格局之下，對(duì)公司來(lái)說(shuō)挑戰(zhàn)不小。

　　母公司貢獻(xiàn)3成收入

　　今年7月12日，時(shí)代鄰里控股有限公司在開(kāi)曼群島設(shè)立，成為時(shí)代中國(guó)控股老板岑釗雄加速價(jià)值變現(xiàn)的另一途徑。

　　時(shí)代鄰里披露的申請(qǐng)上市資料顯示，公司主要業(yè)務(wù)有物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)及其他專業(yè)服務(wù)。2016年至2019年上半年，公司分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為3.73億元、5.19億元、6.96億元和4.56億元。

　　其中，同期來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的收入分別為2.22億元、3.31億元、4.04億元和2.96億元，分別占比公司總收入的59.5%、63.7%、58.1%和64.9%。

　　時(shí)代中國(guó)控股（01233.HK）是公司最大的客戶，2016年至2019年上半年，來(lái)自為時(shí)代中國(guó)控股提供服務(wù)獲得收入分別為1.21億元、1.22億元、2.17億元和1.22億元，分別占比公司收入的32.3%、23.4%、31.1%和26.8%。

　　公司管理面積持續(xù)擴(kuò)張，2016年至2019年上半年，公司在管物業(yè)總建筑面積分別為1310萬(wàn)平方米、1600萬(wàn)平方米、1880萬(wàn)平方米和4270萬(wàn)平方米（包括市政環(huán)衛(wèi)服務(wù)）。從管理面積來(lái)看，目前，時(shí)代鄰里還遠(yuǎn)不及已上市的物業(yè)企業(yè)。

　　2018年，碧桂園服務(wù)（06098.HK）、綠城服務(wù)（02869.HK）等物業(yè)企業(yè)管理面積都在1億平方米以上，萬(wàn)科物業(yè)、彩生活的物業(yè)管理面積在4億平方米以上。

　　時(shí)代鄰里體量尚小，在經(jīng)營(yíng)上面臨更多的挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)。

　　時(shí)代鄰里有意減少對(duì)母公司的依賴，主動(dòng)對(duì)外拓展業(yè)務(wù)。

　　2016年，公司來(lái)自第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商的管理面積為3059平方米，至2019年上半年，來(lái)自第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商的管理面積為1.94萬(wàn)平方米，該項(xiàng)收入從2016年的0.42億元增至2018年的1.08億元，今年上半年為1.04億元。

　　2019年上半年，公司獲得15份物業(yè)管理合同，包括學(xué)校、住宅、政府辦公樓、商業(yè)項(xiàng)目等物業(yè)管理項(xiàng)目，管理面積增加仍然有限。

　　對(duì)公司貢獻(xiàn)最大的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)，一度推升人工成本上揚(yáng)，公司的人工成本從2016年的1.69億元增至2019年上半年的2.26億元，占比從59.1%增至67.7%，進(jìn)一步壓縮利潤(rùn)空間。

　　2016年至2019年上半年，公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)分別為0.20億元、0.34億元、0.64億元和0.42億元， 2017年、2018年同比增長(zhǎng)70%、88.24%，2019上半年同比2018年上半年增長(zhǎng)50.7%。

　　16億元融資“輸血”母公司

　　時(shí)代鄰里擬登陸香港資本市場(chǎng)，是物業(yè)管理擴(kuò)張的起點(diǎn)，更是公司打通融資的渠道之一。

　　早在今年5月，母公司時(shí)代中國(guó)控股就通過(guò)公司進(jìn)行大筆融資。

　　根據(jù)時(shí)代鄰里披露的上市申請(qǐng)資料顯示，2018年5月18日，公司和第三方訂立總金額為16.75億元的資產(chǎn)抵押證券，該資產(chǎn)抵押證券期限為1-8年，以年利率6.5%-7.5%計(jì)息。

　　該資產(chǎn)抵押由廣州市時(shí)代控股提供擔(dān)保，并由若干應(yīng)收貿(mào)易款及公司部分在管物業(yè)的物業(yè)收取權(quán)作為抵押。

　　其后，這筆巨款以同樣的年利率和同等總額借給母公司時(shí)代中國(guó)控股，截止今年6月，已償還本金1.49億元。

　　最近幾年來(lái)，“全員賣房”的時(shí)代中國(guó)控股大舉擴(kuò)張，高溢價(jià)拿地導(dǎo)致負(fù)債大幅增長(zhǎng)。

　　截止今年中報(bào)，時(shí)代中國(guó)控股有息負(fù)債501.21億元，比2018年末增長(zhǎng)23.52%，其中，短期債務(wù)100.3億元，比2018年底增長(zhǎng)37.17%。

　　今年前8個(gè)月，公司實(shí)現(xiàn)銷售金額431.4億元，僅完成年度目標(biāo)的57.52%。

　　時(shí)代中國(guó)控股的主要市場(chǎng)在珠三角地區(qū)的核心城市，截止2019年6月30日，其擁有的120個(gè)項(xiàng)目中，113個(gè)項(xiàng)目在廣東省內(nèi)主要大中城市。截止2019年上半年，時(shí)代中國(guó)控股土地總儲(chǔ)備2310萬(wàn)平方米，其中62.6%位于大灣區(qū)。

　　依托于母公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，成為時(shí)代鄰里借此搶占大灣區(qū)物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)的天然“優(yōu)勢(shì)”。

　　今年6月底，時(shí)代鄰里的210個(gè)在管項(xiàng)目中，有191個(gè)位于大灣區(qū)，占公司在管總建筑面積的87.7%。

　　公司披露，截至2019年6月，母公司未交付給公司的物業(yè)總建筑面積有650萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)在未來(lái)兩年內(nèi)交由公司管理。

　　此外，時(shí)代鄰里的資產(chǎn)負(fù)債率高于同行，2016年至2019年上半年，分別為98.1%、95%、97.1%和93.7%。

　　斑馬消費(fèi)發(fā)現(xiàn)，2019年上半年，上市前十家物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍維持在80%以內(nèi)，彩生活（01778.HK）、碧桂園服務(wù)和綠城服務(wù)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為62.95%、57.81%和63.29%。