營(yíng)收、凈利等核心財(cái)務(wù)指標(biāo)不俗的中報(bào)，讓有“小碧桂園”、“地產(chǎn)黑馬”之稱的中梁控股再度為外界所聚焦。中報(bào)顯示，中梁控股2019年上半年?duì)I收翻倍有余，應(yīng)占核心凈利潤(rùn)增長(zhǎng)超八成。然而，作為自今年7月登陸港交所后的首份中期業(yè)績(jī)披露，中梁控股在負(fù)債與融資上的表現(xiàn)卻稍顯遜色：融資渠道較大依賴信托、融資成本高居。在2019年房企普遍面臨調(diào)控政策持續(xù)、融資承壓的雙重考驗(yàn)下，銷售增速放緩及業(yè)務(wù)布局調(diào)整中的中梁控股，后市能否繼續(xù)保持高成長(zhǎng)態(tài)勢(shì)并收獲核心財(cái)務(wù)指標(biāo)的高增長(zhǎng)，仍待市場(chǎng)觀察。

　　　營(yíng)收凈利大增

　　　　銷售規(guī)模增速放緩

　　營(yíng)收及凈利的大增，是中梁控股中期報(bào)告中的最出彩項(xiàng)。半年報(bào)顯示，2019年上半年，中梁控股實(shí)現(xiàn)結(jié)算營(yíng)業(yè)收入205.57億元，同比增長(zhǎng)111.2%；上半年合并歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)12.32億元，同比增長(zhǎng)88.4%；實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)50.35億元，較去年同期的26.6億元增長(zhǎng)89.2%。

　　不同于凈利及毛利的雙增，中梁控股2019年中期在利潤(rùn)率方面有所分化：毛利率出現(xiàn)下滑，由去年同期的27.3%降至24.5%；凈利潤(rùn)率較此前幾年有所提升，為9.2%。對(duì)于毛利率的下滑，中梁控股表示，主要是因?yàn)槠趦?nèi)交付的物業(yè)項(xiàng)目的土地成本相較于售價(jià)較高所致。

　　而在銷售方面，2019年上半年，中梁控股合約銷售金額及銷售面積分別為637億元、603萬平方米，同比分別增長(zhǎng)27%、29%。報(bào)告期內(nèi)合約銷售金額排名第15位。

　　在2016-2018年的三年時(shí)間內(nèi)，中梁控股完成了由三位數(shù)到四位數(shù)的銷售業(yè)績(jī)突破，其規(guī)模位次也從Top 30躍升到Top 20。不過其雖穩(wěn)坐Top 30前列，但銷售增速已然開始放緩。

　　據(jù)財(cái)報(bào)，中梁于2016-2018年的全年合約銷售額分別為190億元、649億元、1015億元，合同銷售金額增長(zhǎng)已由2017年的241.58%下降至2018年的56.39%。

　　不過，除了市場(chǎng)行情降溫因素導(dǎo)致的企業(yè)銷售增速放緩，對(duì)于已邁步千億的中梁而言，因企業(yè)規(guī)模基數(shù)已經(jīng)較大，后續(xù)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的空間勢(shì)必會(huì)有所壓縮。

　　　從三四線向一二線

　　　　業(yè)務(wù)布局主動(dòng)“調(diào)結(jié)構(gòu)”

　　眼下，在三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫、棚改紅利漸失的新市場(chǎng)形勢(shì)下，昔日重倉三四線的中梁控股，則有意轉(zhuǎn)換賽道。

　　據(jù)梳理，2016-2018年，中梁控股分別獲地63塊、119塊、221塊，其中對(duì)應(yīng)分別有34塊、88塊、168塊地位于三四線城市，占比分別為54%、74%、76%。 而半年報(bào)顯示，2019年上半年，中梁控股新進(jìn)入國(guó)內(nèi)18個(gè)城市，包括西安、天津、南京等重點(diǎn)二三線城市。新收購的地塊共有70幅，新增規(guī)劃總建筑面積約為810萬平方米。

　　中梁控股業(yè)務(wù)布局轉(zhuǎn)舵一二線的舉動(dòng)，更像是針對(duì)房地產(chǎn)變化所作出的戰(zhàn)略應(yīng)對(duì)與適時(shí)調(diào)整。在當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行、三四線紅利消退的新階段，唯有均衡城市布局，才能更加有效地對(duì)抗行業(yè)周期及政策變動(dòng)帶來的市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　實(shí)際上，中梁控股管理層對(duì)于業(yè)務(wù)布局調(diào)整的思路也契合了上述論斷。在2019年中期業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上，中梁控股副總裁游思嘉曾表示，“為有效分散經(jīng)濟(jì)及政策的風(fēng)險(xiǎn)，(中梁)在儲(chǔ)備到銷售戰(zhàn)略方面，全國(guó)各區(qū)域各等級(jí)城市均有布局”。

　　　　過度依賴信托

　　　　融資結(jié)構(gòu)有待改善

　　2019年，房企普遍面臨雙重考驗(yàn)：一是調(diào)控政策的持續(xù)，二是來自融資環(huán)境的壓力。而在上述雙重考驗(yàn)之下，幾乎所有房地產(chǎn)企業(yè)在融資及銷售兩個(gè)層面均有所承壓，中梁控股亦難以幸免。

　　參照“2019年1300億元”的銷售目標(biāo)，2019年上半年，中梁控股已完成年度銷售計(jì)劃的48.97%。而從最新披露的公告來看，該公司前9個(gè)月的銷售金額達(dá)1005億元，完成全年目標(biāo)的77.31%。中梁方面稱，公司對(duì)于完成2019年全年銷售目標(biāo)依然很有信心。

　　不過，一份來自光大證券的研報(bào)指出，隨著房?jī)r(jià)預(yù)期調(diào)整向低線城市擴(kuò)散，以及棚改力度減弱的影響持續(xù)顯現(xiàn)，三四線城市后續(xù)或存較明顯降速壓力。“三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫以及棚改紅利的逐漸消失，將給中梁控股的銷售帶來多大的影響，未來仍然有待進(jìn)一步觀察?！痹撗袌?bào)概括道。

　　融資渠道較大依賴信托、融資成本高居，也是外界對(duì)中梁控股的一大關(guān)注重點(diǎn)。

　　據(jù)半年報(bào)，截至2019年6月30日，中梁控股銀行貸款145.6億元，其他借款142.2億元。其中，其他借款大量來源于信托通道。融資成本上，同比增加約74.3%至2.5億元。此外，其借款總額的加權(quán)平均債務(wù)成本為10%，較2018年末時(shí)的9.9%進(jìn)一步提高。

　　對(duì)此，中梁控股方面表示，當(dāng)前融資成本反映的是公司上市前的融資渠道，上市后，公司的融資渠道有望進(jìn)一步拓寬，融資結(jié)構(gòu)改善有助于降低融資成本。

　　而在信托通道融資成本高、海外發(fā)債難度加大的現(xiàn)實(shí)情況下，中梁控股方面也坦言，上市后，公司會(huì)更加追求穩(wěn)健地發(fā)展，進(jìn)一步拓寬融資渠道，努力做好負(fù)債與規(guī)模擴(kuò)張之間的平衡，追求無風(fēng)險(xiǎn)的銷售增長(zhǎng)。

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　?。ㄔ瓨?biāo)題：中梁：營(yíng)收凈利雙升 融資結(jié)構(gòu)有待改善）