“中小房企有很多無奈，要生存就要規(guī)模，那就必須解決資金的問題。上市不能保證我們一定活下去，但是有路走肯定比無路可走要好。”

　　2019年，對中小型房企而言，是如履薄冰的一年。房地產(chǎn)行業(yè)正在以每天淘汰1.3家房企的速度進(jìn)行大規(guī)模的洗牌，截至10月30日，已有410家房企倒下。驚人的數(shù)字不斷發(fā)出警示：不前進(jìn)，就會被淘汰。

　　想要“活下去”的房企們正在奮力掙扎。匯景控股、中國天保、景業(yè)名邦、三巽控股、港龍地產(chǎn)……一大批名不見經(jīng)傳的小型房企沖向港股，渴望借助資本的力量來打通接下來的每一個關(guān)卡。

　　“以前大家的認(rèn)知是規(guī)模房企才會去上市，現(xiàn)在不是這樣了，中小房企有很多無奈，要生存就要規(guī)模，那就必須解決資金的問題。上市不能保證我們一定活下去，但是有路走肯定比無路可走要好?！币患艺诟酃蒊PO的房企內(nèi)部高管對時代財經(jīng)表示。

　　其直言，不論國內(nèi)還是境外，房企所處的資本環(huán)境一日不如一日，“先到先得”才是游戲規(guī)則，“不一定是港股，如果有本事，在A股或者其他平臺上市都可以，只要不錯過好的機(jī)會。”

　　“蚊型”房企擠破頭上市

　　這一輪中小房企赴港上市的大風(fēng)從去年開始愈刮愈勁。

　　2018年1月16日，隨著正榮地產(chǎn)在港交所敲響上市鑼聲，前20強(qiáng)房企中只剩下魯能和萬達(dá)未完成上市，而當(dāng)時這兩家房企也正處于重組或排隊上市的過程之中。

　　正榮地產(chǎn)的上市像一條分割線，在其之后奔赴港股的，是一家又一家的中小型房企，甚至是迷你房企。

　　據(jù)時代財經(jīng)統(tǒng)計，去年在正榮地產(chǎn)之后完成上市的房企有弘陽地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、美的置業(yè)、恒達(dá)集團(tuán)、萬城控股。其中，美的置業(yè)規(guī)模較大，為中型房企，IPO時剛剛邁過500億的門檻，而弘陽地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)是中小型房企，恒達(dá)集團(tuán)和萬城控股則是名副其實的“迷你”房企，年銷售額均在10億左右。

　　而在今年眾多赴港上市的房企中，除了中梁控股的規(guī)模超過千億之外，德信中國、銀城控股、新力控股、三巽控股、港龍地產(chǎn)等房企規(guī)模均處于行業(yè)的中下游。

　　為何越來越多的小型房企赴港上市？協(xié)縱國際集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)辦人黃立沖分析稱，尋找資金助力擴(kuò)張是根本原因?！白罱康禺a(chǎn)市場有些土地流拍，預(yù)示拿地的機(jī)會實際是比以前多了。房企看到機(jī)會，都希望可以繼續(xù)拓展規(guī)模，那么資金壓力也隨之增大，普遍想尋求融資?！?/p>

　　這樣的觀點在前述高管口中亦得到證實。“這兩年有很多房企把總部搬到了上海，比如三巽控股、港龍地產(chǎn)，還有前段時間分拆物業(yè)上市的藍(lán)光等等。以我的理解，總部搬遷到一線城市是尋找資本幫助擴(kuò)張的第一步，赴港上市就是第二步，目的都是要往資源更多、可能性更大的地方去。”

　　從大發(fā)地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)等房企上市后的表現(xiàn)來看，它們都毫不例外開啟了密集的融資動作。據(jù)不完全統(tǒng)計，去年7月登陸港股至今年上半年，弘陽地產(chǎn)一共發(fā)行了5筆美元優(yōu)先票據(jù)，獲得超過11億美元資金，而今年4月及7月，大發(fā)地產(chǎn)發(fā)行了兩筆美元票據(jù)，獲得共計3億美元資金。

　　獲得資金的支持，弘陽地產(chǎn)和大發(fā)地產(chǎn)的規(guī)模都有了明顯的增長。數(shù)據(jù)顯示，2018年弘陽不僅全年拿下30余宗地塊，銷售額也創(chuàng)下新高至473.4億元。今年前9個月，在行業(yè)普遍增速放緩的大環(huán)境下，弘陽地產(chǎn)依然保持著40%以上的增長速度。

　　大發(fā)地產(chǎn)同樣有著上揚(yáng)的成績。今年上半年，大發(fā)地產(chǎn)的合同銷售額為71.11億元，同比增長40.8%，而其收入為39.73億元，同比增幅高達(dá)302.6%，錄得毛利9.61億元，較2018年同期增長約227.7%。

　　“坦白說，這兩年小房企的日子不好過。大家都喊著要做到千億，再看看手里的資金，一點底氣也沒有。去年上市的那些房企給了我們很多信心和參考，當(dāng)自身實力不允許我們走快的時候，我們還是希望能夠在資本市場找到一些幫助?！鼻笆龈吖苷f到。

　　不過，需要注意的是，相比去年，今年內(nèi)地房企在港股過會速度有所放緩。截至10月底，只有中梁控股、銀城控股、德信中國三家房企成功上市，新力控股預(yù)計11月15日上市，另外還有海倫堡地產(chǎn)、奧山控股、萬創(chuàng)國際、匯景控股、中國天保、景業(yè)名邦、三巽控股、港龍地產(chǎn)8家房企在等待過會。

　　A股門前盡是“失落客”

　　與房企港股上市的熱鬧場面形成鮮明對比的是A股的冷清。

　　證監(jiān)會最新公布的《上交所主板申請首次公開發(fā)行股票企業(yè)基本信息情況表》顯示，目前在上交所排隊的房企共有三家，分別是萬達(dá)商業(yè)、富力地產(chǎn)和金輝集團(tuán)，另有一家房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)同策房產(chǎn)咨詢。

　　這四家企業(yè)都是從2015年或2016年年初就開始敲門A股，四年過去，卻還在排隊等待上市。不過，四家企業(yè)的排隊名次都在今年有了些許進(jìn)展，萬達(dá)商業(yè)、富力地產(chǎn)、同策房產(chǎn)咨詢、金輝集團(tuán)的狀態(tài)均為“已反饋”，在排隊列表中分列第4至第6位，較去年年底有了大幅度的進(jìn)步。

　　房企A股上市排隊情況

　　盡管如此，相比港股短則幾個月的過會周期，A股的上市之路可謂漫長。中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉表示，國務(wù)院曾禁止證監(jiān)會批準(zhǔn)囤房囤地房企上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，房企要在A股上市基本都要選擇借殼，操作起來比境外更復(fù)雜，周期更長，所以至今為止在A股上市的房企還很少。

　　如其所言，這幾年來，在A股IPO的房企們都有著跌宕起伏的經(jīng)歷。

　　萬達(dá)商業(yè)是A股IPO房企中極受關(guān)注的一家，萬達(dá)商業(yè)曾簽下對賭協(xié)議，計劃在2018年8月底完成上市。2017年3月，萬達(dá)商業(yè)的審核狀態(tài)曾經(jīng)從“已受理”進(jìn)一步到“已反饋”，2018年11月再進(jìn)一步更新至“預(yù)先披露更新”。

　　正當(dāng)外界以為A股為房企打開窗口的時候，萬達(dá)商業(yè)的審核狀態(tài)又退回“已反饋”。今年2月，不知出于何種原因，萬達(dá)商業(yè)IPO按下暫停鍵，進(jìn)入“中止審查”狀態(tài)，至今未有進(jìn)展。

　　實際上，對于在沖刺A股IPO的路上出現(xiàn)“意外”，房企們早已不覺意外。去年9月，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告稱，考慮到公司業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，經(jīng)過審慎考慮決定向中國證監(jiān)會申請撤回建議A股發(fā)行申請。在此之前，首創(chuàng)置業(yè)已經(jīng)多次闖關(guān)A股，這次的排隊時間也長達(dá)兩年多。

　　而為了回A，首創(chuàng)置業(yè)盡力在調(diào)整業(yè)務(wù)方向，加大在文創(chuàng)、土地一級開發(fā)、長租公寓等方面的布局。首創(chuàng)置業(yè)高管曾坦言，這些都是政府比較支持的業(yè)務(wù)，對IPO有正面的促進(jìn)作用。

　　“現(xiàn)在房地產(chǎn)還是堅持房住不炒的原則，沒有放松的跡象。國家對房地產(chǎn)市場的態(tài)度不放松，證監(jiān)會打開窗口的幾率就很小，房企只有兩個選擇，要么等，要么走?！?/p>

　　從幾家排隊的房企來看，離開的意愿似乎并不強(qiáng)烈。金輝集團(tuán)相關(guān)工作人員向時代財經(jīng)表示，金輝集團(tuán)確實一直在A股排隊，時間很長了，但內(nèi)部暫時還沒有轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股或其他平臺的消息。

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