原標題：“利潤王”中海地產(chǎn)高毛利盤算：布局一線城市大盤、舍棄合作開發(fā) 　　愛拿一線城市的超級大盤，似乎已經(jīng)成了中國海外發(fā)展集團（HK:00688，以下簡稱“中海地產(chǎn)”）的專屬標簽。

　　今年7月，剛在北京花了80億奪下豐臺地塊之后，近日，中海地產(chǎn)又在廣州珠海以51億元拿下一宗大項目。

　　至此，其年內(nèi)在一線城市的累計權(quán)益拿地金額已接近350億元，遠超去年全年中海地產(chǎn)在一線城市239.86億元的拿地金額。

　　這無疑讓人產(chǎn)生疑惑，在當前一線城市行情降溫的環(huán)境下，中海地產(chǎn)如此布局，究竟有著怎樣的打算？

　　持續(xù)加碼一線城市拿地力度

　　“霜降”的廣州，中海地產(chǎn)成為了土地市場唯一的參與者。

　　10月24日，中海以底價50.96億元如愿競得廣州海珠區(qū)大干圍西側(cè)地塊，而當日原本計劃出讓的另外5宗土地卻在此前陸續(xù)宣布了終止出讓的消息。

　　在寸土寸金的一線城市中，閃亮的聚光燈下，中海地產(chǎn)完成了一出獨角戲。

　　下半年以來，中海出現(xiàn)在多場諸多備受關(guān)注的大型土拍現(xiàn)場，亦斬獲頗豐。例如，7月份，在北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)造甲村的爭奪中，“單槍匹馬”的中海戰(zhàn)勝保利、金茂等率隊的聯(lián)合體，以79.4億元的價格拿下了這幅彼時的年內(nèi)總價“地王”；9月份在年初剛剛落子的北京大興瀛海，再度斥資32.7億元劃下了逾10萬平的建筑面積。

　　從近年來地段最好的北京四環(huán)內(nèi)“不限價”地塊，到炙手可熱的南中軸線高端居住區(qū)，再到近期的本次廣州土拍上的果斷出手。在不同閃光點的背后，一線城市、價值不菲成為這三宗地塊共同的特質(zhì)。

　　一直以來，讓多數(shù)外阜房企望洋興嘆的一線城市，是頭部房企及頭部房企競爭的舞臺，其中，價格不俗的高區(qū)位、大體量優(yōu)質(zhì)地塊對于大多數(shù)參與者更顯得高不可攀。

　　今年以來，在北上廣深四座一線城市的招拍掛市場中，共誕生40幅成交價格在30億元以上的地塊，其中，中海成為獨一檔的“大玩家”，一人獨攬其中6塊，無論數(shù)量、還是金額均大幅領(lǐng)先其余同行。

　　　　“在一線城市布局，房企無疑要面對拿地的門檻高、調(diào)控執(zhí)行嚴格等現(xiàn)實?！? 58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對藍鯨房產(chǎn)表示。而顯然，這些困難，對于有著TOP10地位、央企背景的中海地產(chǎn)并非是一件難事。

　　張波進一步表示， “如今的一線城市幾乎演變?yōu)榇笮推放品科蟮摹案偧紙觥保行》科蟮纳碛耙褲u漸消失，因此頭部房企對于一線城市的布局力度并不會放松，甚至多數(shù)會加大權(quán)重?！?/p>

　　事實上，無論是三四城市的棚改紅利，還是城市群核心城市的溢出需求，中海多年來一直沿著自己重倉一二線城市的路徑前行。在2019年亦是如此，只是布局力度出現(xiàn)傾斜。

　　根據(jù)公告數(shù)據(jù)，今年1-9月份中海地產(chǎn)共計在一線城市錄得8幅土地，合計296.36億元，花費了期間全部土地款的三成，無論金額與比例均較2018年數(shù)據(jù)有所增長。事實上，若再加之本月入賬的廣州地塊，該比例有望進一步提升。

　　顯然，在2019年，中海對于投資、布局一線城市格外偏愛。

　　利潤與規(guī)模，中海能否兩全其美？

　　一直以來，“利潤王”是業(yè)內(nèi)給中海地產(chǎn)最常見的標簽，然而，隨著近兩年行業(yè)利潤“王座”的易主，這個標簽也逐漸顯得名不副實。

　　在今年3月份，中海董事局主席兼行政總裁顏建國在明確“凈利潤率為最終目標”的同時，公開表示，為了凈利潤的持續(xù)增長所需的規(guī)模增長是必須的，中海也在努力保持凈利潤位于行業(yè)前列。

　　可以看到，多年來對規(guī)模并十分不看重的中海，對于未來有著新的打算，在保證利潤率穩(wěn)健的前提下，由規(guī)模增長帶動名次提升。

　　而在一線城市加大布局，便是其實現(xiàn)目標的途徑之一。在業(yè)內(nèi)人士看來，在行業(yè)監(jiān)管趨緊，需求遭遇瓶頸的背景下，布局高維度城市是避免“以利潤換規(guī)?！钡膬?yōu)先選擇。

　　其中，張波表示，由于北上深的房價本身會明顯高于非一線，從最終的銷售金額占比來看，往往對于頭部房企的業(yè)績提升也起到關(guān)鍵性作用。同時，由于一線城市樓市本身的抗風(fēng)險程度相對較高，往往投資的安全系數(shù)會相對較高。

　　而上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦也有著類似的觀點，盧文曦對藍鯨房產(chǎn)表示：“即便有去化不理想的情況后，小幅度的降價營銷，就可以帶來明顯的去化改善，不會使得項目的利潤水平傷筋動骨。”

　　事實上，面對“終極目標”，今年以來中海加大的不僅僅是一線城市的布局，同時增長的還有項目權(quán)益比例。在2019年的前十個月中，中海地產(chǎn)幾乎完全舍棄了合作開發(fā)的模式，在年內(nèi)新增的逾40幅土地中，除在中國香港地區(qū)所購地塊以及鄭州的一幅地塊為合作拿地外，其余項目中海都將項目公司100%的權(quán)益攥在手中。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，房企并不會主動放棄合作拿地這個路徑，尤其是在樓市調(diào)控從緊，行業(yè)整體降溫的大背景下，為了分散風(fēng)險并提升拿地實力，房企合作拿地的現(xiàn)象在一二線城市往往普遍存在，包括保利、萬科等頭部房企亦是如此。

　　“中海合作拿地的減少，主要是對于毛利的考量，合作方式會在一定程度上稀釋銷售業(yè)績的含金量?！睆埐ū硎?，另一方面才是自身在操盤上更傾向于獨立方式。

　　而隨著一二線布局比例的調(diào)整，以及權(quán)益比例的變化，中海用行動表明了追求利潤的態(tài)度，而這是否能遏制住中海在利潤層面排名下滑的態(tài)勢，藍鯨房產(chǎn)將持續(xù)觀察。