昨日，發(fā)行價定為2.18港元的銀城生活服務(wù)（1922.HK）成功在港交所上市。開盤價為2.48港元，最高上沖2.74港元，收于2.52港元，漲幅15.6%，成交量1.49億股。銀城生活服務(wù)（1922.HK）此次公開發(fā)售股份，獲得了香港資本市場的高度關(guān)注，其中香港公開發(fā)售項下認購25.53億股，是初步可供認購香港公開發(fā)售股份總數(shù)666.8萬股的約383倍，市場反響熱烈。

　　相比A股只有【南都物業(yè)(603506)、股吧】(603506,股吧)一家物業(yè)服務(wù)類上市公司，近2-3年，中國物業(yè)服務(wù)公司扎堆赴港上市，從最初的彩生活到藍光嘉寶服務(wù)、中海物業(yè)、新城悅、綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)等近14家。港股市場已經(jīng)形成了物業(yè)服務(wù)的上市公司板塊，而且估值不低，還跑出了不少的大黑馬。

　　如上圖所示，雅生活、碧桂園服務(wù)和中海物業(yè)在ipo上市后經(jīng)過一段時間的盤整，均走出一波大行情，從最低價到最高價的漲幅分別為181%、204%和193%；挑剔的香港資本市場之所以認可物業(yè)服務(wù)類上市公司，而且給出不低的估值，跟物業(yè)服務(wù)類上市公司的特點有關(guān)，就是輕資產(chǎn)運作、相對壟斷性經(jīng)營、穩(wěn)定的現(xiàn)金流、行業(yè)周期風險低。

　　由于A股中物業(yè)服務(wù)類上市公司只有一家，國內(nèi)投資者對該行業(yè)還是比較陌生。那中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)究竟是怎樣呢？

　　根據(jù)獨立的全球咨詢公司弗若斯特沙利文的研究，中國物業(yè)管理服務(wù)市場的市場規(guī)模，在管總建筑面積由2013年的261億平方米增加至2018年的335億平方米，復(fù)合年增長率為5.1%；中國物業(yè)服務(wù)公司的總收入由人民幣1,883 億元增加至人民幣2,937 億元，復(fù)合年增長率為9.3%。

　　弗若斯特沙利文進一步預(yù)計，于2023年中國在管總建筑面積將達到390 億平方米，2018年至2023年的復(fù)合年增長率為3.1%；到2023年，中國的物業(yè)管理服務(wù)公司總收入預(yù)期將達致人民幣4,440億元，2018年至2023年的復(fù)合年增長率為8.4%。

　　除了來自傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)的收入外，近年來，中國物業(yè)管理公司一直致力尋求多元化的增值服務(wù)及收入來源。中國物業(yè)服務(wù)公司的增值服務(wù)總收入由2013年的人民幣273 億元增加至2018年的人民幣576億元，并預(yù)期于2023年達人民幣1,202億元，2018年至2023年的復(fù)合年增長率為15.9%。

　　面對一個近5000億的龐大市場，截止2018年，中國有超過100,000 家物業(yè)管理服務(wù)公司，五大公司僅占中國物業(yè)管理服務(wù)市場總收入約9.64%，而十大公司僅占約16.1%?？梢钥闯?，中國物業(yè)管理服務(wù)市場非常分散，物管公司以中小企業(yè)為主，因此可能會給類似銀城生活（1922.HK）這樣通過上市、融資、并購將物管業(yè)務(wù)做強做大的一個機會。

　　銀城生活服務(wù)（1922.HK）目前是南京及江蘇省較大的物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商之一。根據(jù)弗若斯特沙利文報告，于2018年，公司按收入計在南京及江蘇省的物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商中分別排名第一及第五，并于2019年中國物業(yè)百強企業(yè)中名列第34 位。

　　近幾年來，銀城生活服務(wù)（1922.HK）業(yè)務(wù)發(fā)展非常迅速。從2016財年到2018財年，公司的總收入分別為2.274億元、3.059億元及4.677億元人民幣，復(fù)合年增長率為43.4%；其中物業(yè)服務(wù)收入分別為1.69億元、2.33億元及3.68億元，復(fù)合年增長率為47.5%；生活增值服務(wù)分別為0.58億元、0.73億元及1.00億元人民幣，復(fù)合年增長率為30.8%。2018年首四個月與2019年同期相比，公司的總收入分別為1.251億元及1.851億萬元人民幣，增長率為47.9%。

　　銀城生活服務(wù)（1922.HK）總收入之所以能夠在2016-2018年及其后2019年1-4月實現(xiàn)同比的快速增長，復(fù)合年增長率為43.4%，主要原因是在管面積和項目數(shù)量的同步高速增長；期間，在管面積分別為661.4萬平方米、1076.9萬平方米、1546.3萬平方米、1961.5萬平方米；在管項目分別為63項、102項、162項和197項。

　　如果我們再拆分這些在管項目的來源來看，如下圖所示，以物業(yè)管理服務(wù)收入明細為例，在管項目中來自關(guān)聯(lián)公司銀城國際控股開發(fā)物業(yè)的物管服務(wù)收入及總收入占比，在2016-2018年及其后2019年1-4月分別為6450萬元及占比38.2%、7516.5萬元及占比32.3%、8775.8萬元及占比23.9%、3500.1萬元人民幣及占比22.6%。

　　而獨立第三方房地產(chǎn)商開發(fā)物業(yè)的物管服務(wù)收入及總收入占比，在2016-2018年及其后2019年1-4月分別為1.04億元及61.8%、1.58億元及67.7%、2.80億元及76.1%、1.20億元人民幣及77.4%。

　　由此可見，獨立第三方房地產(chǎn)商開發(fā)的物業(yè)產(chǎn)生的物管收入占公司物管總收入超過77.4%。說明銀城生活服務(wù)（1922.HK）在管項目已經(jīng)逐漸擺脫了對關(guān)聯(lián)公司的過度依賴，看到了由第三方房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)有潛在商機，憑借提供物業(yè)管理服務(wù)的多年經(jīng)驗及專業(yè)知識，成立業(yè)務(wù)開發(fā)團隊，短時間內(nèi)就可以增加市場份額。

　　此外，銀城生活服務(wù)（1922.HK）還通過收購四間物業(yè)管理公司，即位于南京及無錫的(i) 南京康城；(ii) 南京力標；(iii) 南京萬瑞；及(iv) 怡禾無錫，擴大地理覆蓋范圍及業(yè)務(wù)規(guī)模。該等收購增加在管建筑面積約0.13百萬平方米。

　　本次IPO募資凈額約1.08億港元（發(fā)售價為每股股份2.18港元）。公司擬安排其中約60.0% 或約6490萬港元將用作收購或投資位于長江三角洲地區(qū)大都市的，具有良好市場聲譽的物業(yè)管理公司，以擴展公司的物業(yè)管理組合。

　　可見，銀城生活服務(wù)（1922.HK）進一步的發(fā)展模式已經(jīng)非常清晰，就是通過投標承接第三方房地產(chǎn)開發(fā)商的物管項目，再通過并購或投資其他物管公司繼續(xù)拓展業(yè)務(wù)，擴大在中國物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的市場份額。畢竟中國物業(yè)管理服務(wù)市場很大，而目前主要是中小物管公司在經(jīng)營。

　　至于銀城生活服務(wù)（1922.HK）的投資價值，我們也可以來分析一下。

　　2016財年到2018財年，公司的純利分別為2320萬元、1980萬元及2710萬元人民幣，復(fù)合年增長率為8.1%。2018年首四個月與2019年同期相比，公司的純利分別為1010萬元及990萬元人民幣，同期減少2.0%。

　　表面看，公司的凈利潤沒有像同期的在管面積和營業(yè)收入那樣顯著的同步增長，但其中可能隱含了一些行業(yè)固有的原因。

　　一般來說，一家物管公司獲委聘取代現(xiàn)有物業(yè)管理公司，需要進行的前期工作會產(chǎn)生較高的成本，需要將接手物業(yè)的整體狀況改善至符合正常服務(wù)標準，對接管的物業(yè)公共設(shè)施進行大修、維修及翻新，如住宅出入控制及雨水管道翻新、社區(qū)道路及停車場建設(shè)、監(jiān)控系統(tǒng)及消防升級。這些前期工作會導(dǎo)致前兩至三年項目的盈利能力較低，并致使于往績記錄期間因業(yè)務(wù)持續(xù)擴張而使毛利率減少。

　　總結(jié)來說，銀城生活服務(wù)（1922.HK）在香港上市的加持下，不但融到了資金，而且通過投標和并購，取得外延式快速增長，在與市場中的絕大部分中小公司競爭中處于優(yōu)勢地位，長期看具備一定的投資價值。