高喊“2021年破千億”的德信中國(02019.HK)，正面臨高息融資、負(fù)債攀升等問題。

　　11月12日，德信中國公告宣布，發(fā)行于2021年到期的1億美元12.875%的額外優(yōu)先票據(jù)。今年7月31日，德信中國就曾公告稱其將于2019年8月6日發(fā)行一筆于2021年到期的2億美元12.875%的優(yōu)先票據(jù)。

　　長江商報(bào)記者注意到，這是德信中國自今年2月上市以來第二次融資，超12%的利率水平在業(yè)內(nèi)不算低，也大幅超過公司之前的融資成本，2017年-2018年，公司借款的加權(quán)平均實(shí)際利率分別為8.33%和8.36%。

　　在體量擴(kuò)張的道路上，德信中國較高負(fù)債或?qū)⒊蔀殡[患。截至今年上半年，德信中國總負(fù)債約482.97億元，較上年度末的427.41億元增長13%。其中，流動(dòng)負(fù)債額約407.1億元，非流動(dòng)負(fù)債額約75.87億元。德信中國總資產(chǎn)約579.21億元，資產(chǎn)負(fù)債率83.38%。

　　此外，德信中國的市場風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)更加凸出，根源則在于公司布局過于單一，主要集中在浙江省，基本上缺乏調(diào)控抗壓能力。截至2018年11月30日，德信中國土地儲(chǔ)備總計(jì)約為693.39萬平方米，其中589.87萬平方米位于浙江省內(nèi)，占比達(dá)85.07%。在今年前6個(gè)月德信19塊新增土地儲(chǔ)備中，亦有12塊在浙江。

　　超IPO募資三倍資金拿地

　　德信中國是浙江省領(lǐng)先的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)商，主要專注于住宅物業(yè)開發(fā)和綜合用途物業(yè)的開發(fā)、運(yùn)營及管理。經(jīng)過24年的發(fā)展，德信已經(jīng)成為浙江省和長三角地區(qū)領(lǐng)先的綜合型房地產(chǎn)開發(fā)商，并進(jìn)軍主要城市，同時(shí)也樹立了開發(fā)物業(yè)“杭派精工”的鮮明品牌。

　　2017年，德信中國首次躋身全國百強(qiáng)；2018年，德信中國被中國指數(shù)研究院授予中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)稱號(hào)，排名第63位。

　　今年2月，德信中國成為2019年首家在香港上市的房地產(chǎn)公司。根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，德信中國近三年來的資產(chǎn)規(guī)模正在不斷擴(kuò)大。2016年-2018年，其流動(dòng)資產(chǎn)總值分別為194.4億元、324億元、447.8億元，呈不斷上升趨勢(shì)。

　　德信中國曾公開表示，2018年要實(shí)現(xiàn)合約銷售350億元，2021年實(shí)現(xiàn)千億的目標(biāo)。

　　千億目標(biāo)下，德信中國加速擴(kuò)張。上市后短短三天內(nèi)，以豪擲36億元在土地市場上“狂飆突進(jìn)”。3月1日，經(jīng)過71輪激烈競拍，德信以13.78億元將溫州濱江商務(wù)區(qū)一塊地收入囊中。此前的2月27日，經(jīng)過90輪競價(jià)，德信旗下公司以22.22億元競得了杭州良渚街道一幅地塊，溢價(jià)率高達(dá)30.55%。

　　長江商報(bào)記者注意到，德信中國IPO募資規(guī)模不過13.73億港元(約合11.7億元)，買地斥資36億元已超IPO募資三倍。

　　資產(chǎn)負(fù)債率處行業(yè)高位

　　剛上市就用超過IPO募資三倍的資金拿地，德信中國財(cái)務(wù)安全亦面臨不小的考驗(yàn)。

　　財(cái)報(bào)顯示，德信中國近三年的負(fù)債總額正在急劇飆升，兩年時(shí)間，德信中國的負(fù)債總額已從2016年的196.39億元飆升至去年的427.41億元，截至2018年，其資產(chǎn)負(fù)債率為86.15%，和同行業(yè)60%-70%合理區(qū)間相比，仍處于高位。

　　至2018年底，其總流動(dòng)資產(chǎn)447.8億元，總流動(dòng)負(fù)債約380.4億元。包括銀行貸款、信托融資等在內(nèi)的即期借款約77億元，非即期借款44.2億元；借款總額約121.3億元。

　　德信中國此前曾坦陳，公司的負(fù)債率維持在較高水平，主要為公司的業(yè)務(wù)迅速擴(kuò)張，致使外部借款增加所致。

　　從現(xiàn)金流來看，財(cái)報(bào)顯示，2015年-2018年度，德信中國經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流量凈額分別為27.99億元、-1.21億元、2.56億元和-29.52億元。今年上半年，其經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正至9535.00萬元，主要是因預(yù)售新項(xiàng)目。

　　同時(shí)，7月24日，標(biāo)普對(duì)德信中國的票據(jù)下調(diào)評(píng)級(jí)，稱其杠桿率仍保持高位。究其主因，標(biāo)普認(rèn)為：一是德信中國的土儲(chǔ)布局集中杭州及長三角周邊地區(qū)，由于經(jīng)營規(guī)模小，其他地方的市場份額有限；二是德信中國共有107個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，其中38個(gè)為聯(lián)合營項(xiàng)目，其未并表聯(lián)合經(jīng)營項(xiàng)目超50%難跟蹤；三是由于德信中國依賴高成本的非銀融資，占2018年總債務(wù)的68%，這些非銀融資主要包括信托貸款(占總債務(wù)的37%)以及項(xiàng)目股東貸款(占比18%)，且截止2018年短期負(fù)債達(dá)到63%。

　　高息融資利率超過12%

　　債務(wù)壓力下，德信加速融資。11月12日，德信中國公告宣布，發(fā)行于2021年到期的1億美元12.875%的額外優(yōu)先票據(jù)。德信中國表示，公司將使用額外票據(jù)發(fā)行的所得款項(xiàng)凈額為其現(xiàn)有債務(wù)進(jìn)行再融資及用作一般公司用途。

　　長江商報(bào)記者注意到，這是德信中國自今年2月上市以來的第二次融資，超12%的利率水平在業(yè)內(nèi)不算低，也大幅超過公司之前的融資成本，2017年-2018年，公司借款的加權(quán)平均實(shí)際利率分別為8.33%和8.36%。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這樣的年息顯然高于行業(yè)的平均融資水準(zhǔn)，如此高的年息依然可以接受則反映出企業(yè)希望用時(shí)間換空間的訴求，也從側(cè)面反映出中小房企對(duì)現(xiàn)金流的渴求。

　　德信中國高額融資的另一面是，中國房地產(chǎn)開發(fā)商正在換擋變速，接受融資環(huán)境前所未有收緊的現(xiàn)實(shí)?？硕鸬禺a(chǎn)的研究數(shù)據(jù)則顯示，10月份，95家典型房企的融資總額為864.87億元，環(huán)比下降24.5%。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年房地產(chǎn)市場行情確實(shí)在降溫，這對(duì)于很多房企來說，自然會(huì)帶來庫存壓力和資金壓力，最終都會(huì)對(duì)房企的經(jīng)營和現(xiàn)金流等產(chǎn)生影響。類似企業(yè)現(xiàn)金流告負(fù)，客觀上也要求其積極管控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，尤其是要積極做好應(yīng)對(duì)，對(duì)于一些高息融資也需要更為謹(jǐn)慎。

　　此外，德信中國的市場風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)更加凸出，根源則在于公司布局過于單一，主要集中在浙江省，基本上缺乏調(diào)控抗壓能力。

　　截至2018年11月30日，德信中國土地儲(chǔ)備總計(jì)約為693.39萬平方米，其中589.87萬平方米位于浙江省內(nèi)，占比達(dá)85.07%。德信中國有107個(gè)處于不同開發(fā)階段的物業(yè)項(xiàng)目，其中，28個(gè)位于杭州，26個(gè)位于溫州，18個(gè)位于湖州，5個(gè)位于臺(tái)州，5個(gè)位于舟山，5個(gè)位于衢州，4個(gè)位于寧波，4個(gè)位于金華，4個(gè)位于徐州及2個(gè)位于南京，其余項(xiàng)目位于麗水、常州、合肥、上饒、九江及武漢。由此，公司深耕浙江大本營的戰(zhàn)略可見一斑。

　　今年上半年德信中國加速擴(kuò)張，截至2019年6月30日，德信共擁有122個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備為1225千萬平方米。其中，在今年前6個(gè)月19塊新增土地儲(chǔ)備中，亦有12塊在浙江。

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