在競爭日益加劇的房地產(chǎn)行業(yè)中，成功登陸資本市場之后的中梁控股(02772.HK，以下簡稱中梁)，上市不到一年卻頻頻獲得資本市場關注。

　　11月11日，中梁控股全資附屬公司上海中梁地產(chǎn)集團有限公司，獲聯(lián)合信用評級有限公司于2019年11月8日給予“AA+”(展望穩(wěn)定)的企業(yè)信貸評級。

　　不僅如此，11月8日， 恒生指數(shù)公司公布第三季度指數(shù)檢討結果(12月9日生效)，中梁控股被納入恒生港股通指數(shù)、恒生港股通中小型股指數(shù)、恒生綜合大中型股指數(shù)。

　　在業(yè)績方面，中梁表現(xiàn)亮眼。前10月中梁實現(xiàn)銷售金額約1145億元，按年增長約40%，這一業(yè)績已超過去年全年的銷售額1015億元，并完成今年1300億元年度目標的88%。而這些成績的背后，離不開中梁獨特的阿米巴生態(tài)經(jīng)營模式、前瞻性的全國化布局戰(zhàn)略、精準產(chǎn)品策略等核心競爭優(yōu)勢。

　　然而，中梁管理層并不滿足于此，近期中梁對組織架構等進行改革，主動進行戰(zhàn)略調整，在高周轉、強運營與降負債這三個矛盾中實現(xiàn)新的平衡。

　　穩(wěn)居行業(yè)TOP20，頻獲權威機構認可

　　根據(jù)2019年10月合約銷售運營數(shù)據(jù)，前10月中梁實現(xiàn)銷售金額約1145億元，按年增長約40%，這一業(yè)績已超過去年全年的銷售額1015億元，并完成今年1300億元年度目標的88%。業(yè)內人士分析認為，今年以來中梁月均銷售額達114.5億元，并顯示出逐月增長的良好態(tài)勢。按此趨勢，基于充足的可售貨值，以及未來兩個月持續(xù)加大供貨和推盤力度，中梁完成全年目標是大概率事件。

　　在克而瑞發(fā)布的《2019年1-10月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》中，中梁全口徑銷售金額穩(wěn)居行業(yè)20強，且10月單月銷售額和前十月累計銷售金額分別同比上漲79%、40%，遠超行業(yè)平均水平(分別為13.7%及約5%)，顯現(xiàn)出企業(yè)自去年首次跨過千億門檻后呈現(xiàn)持續(xù)的高成長勢頭。

　　良好的基本面最終反應到二級市場股價表現(xiàn)，據(jù)統(tǒng)計，中梁近一個月的漲幅為18.17%，股價走勢整體好于內房股指數(shù)。10月份股票日均成交量較9月份上漲71.27%，股票流動性提高，日均成交金額同比漲93.48%。截至今年11月7日，中梁總市值為212億港幣。

　　穩(wěn)步提升的優(yōu)異表現(xiàn)，也讓中梁受到權威評級機構的高度認可。11月11日，中梁控股全資附屬公司上海中梁地產(chǎn)集團有限公司，獲聯(lián)合信用評級有限公司于2019年11月8日給予“AA+”(展望穩(wěn)定)的企業(yè)信貸評級，這是過去三個月以來，中梁控股及其附屬公司所獲得的第四個信用評級——今年8月，標普、惠譽、穆迪三大國際評級機構分別給予中梁控股B+、B+及B1主體評級，展望穩(wěn)定，成為去年以來上市內房股中獲得評級最高的上市房企。

　　不僅如此，11月8日， 恒生指數(shù)公司公布第三季度指數(shù)檢討結果(12月9日生效)，中梁獲納入恒生港股通指數(shù)、恒生港股通中小型股指數(shù)、恒生綜合大中型股指數(shù)。中梁控股將被納入港股通行列，這將進一步擴大其股東基礎，提升股票流通性及資本市場知名度。

　　評級機構的青睞之外，中梁亦獲得了投資伙伴的高度認可。11月5日，中梁受邀參加由中國民生銀行主辦的“中國不動產(chǎn)金融年會·2019”，并獲得中國民生銀行“戰(zhàn)略民企客戶”授牌。

　　據(jù)悉，中梁自2012年便與中國民生銀行建立了良好的戰(zhàn)略合作關系，且持續(xù)拓寬雙方合作領域與范圍。此外，中梁近年還持續(xù)加大了與其他金融機構的戰(zhàn)略合作，與建設銀行、浦發(fā)銀行、平安銀行等多家金融機構建立了“總對總”戰(zhàn)略合作伙伴關系。

　　審時度勢主動調整，未來持續(xù)增長可期

　　資本市場和金融機構的積極認可，源于中梁近年穩(wěn)步提升的銷售規(guī)模、持續(xù)釋放的利潤規(guī)模及持續(xù)降低的杠桿率等多重優(yōu)勢。根據(jù)公開數(shù)據(jù)，2016年、2017年及2018年全年，中梁的銷售額分別為190億、649億、1015億，快速突破千億。上市以來，中梁的進步更為引人矚目，業(yè)績超過去年已是大概率事件。

　　優(yōu)異表現(xiàn)的背后，更多的是中梁善于審時度勢的成果。

　　11月10日，有媒體報道，中梁把此前的12個區(qū)域集團進行收縮合并，并最終成立了南方大區(qū)、北方大區(qū)、西部大區(qū)等六大區(qū)域。事實上，中梁對于組織架構的戰(zhàn)略調整已延續(xù)數(shù)月：從今年4月開始，彼時中梁最大的區(qū)域集團浙廣區(qū)域集團就吞并了同級別的浙閩粵區(qū)域集團的下屬南區(qū)域公司，并制訂了相關減員計劃；今年8月，中梁首個大區(qū)南方大區(qū)成立，也把中梁浙廣區(qū)域集團列在合并范疇之內。此外，中梁也進行了一些人事及業(yè)務板塊上的調整。如今，大量的部門和高管隨著架構調整發(fā)生變化，越來越多的80后以李和栗為代表的高管走到了前臺。

　　對此，中梁方面坦言，這是為了適應市場和大勢。今年上市后公司也需要穩(wěn)健，這也是一種戰(zhàn)略調整，區(qū)域屬地更加明顯，利于戰(zhàn)略深耕，獲取優(yōu)質土儲。亦有業(yè)內人士分析指出，這種調整可謂是頗富遠見：在當前的市場環(huán)境中，中梁只有通過新的組織架構調整和戰(zhàn)略，使區(qū)域集團層面通過優(yōu)勝略汰提升運營質量和利潤水平；在控股和地產(chǎn)集團層面，通過組織架構調整提升運營水平并降低管理成本，中梁在高周轉、強運營與降負債這三個矛盾中實現(xiàn)新的平衡。

　　而正如中梁所言，戰(zhàn)略調整之后，中梁的運營效率得以提升，其原本就具有的優(yōu)勢更為凸顯。

　　整體來看，中梁在全國范圍內的布局愈發(fā)廣泛均衡。今年前10月，中梁新增115幅地塊，其中超過6成位于長三角，中西部、海峽西岸以及環(huán)渤海分別占比22%、8%、6%。同時，中梁也不斷夯實在中西部、環(huán)渤海、海峽西岸及珠三角等全國重要經(jīng)濟核心區(qū)域的戰(zhàn)略版圖，持續(xù)完善均衡穩(wěn)健的“全結構布局”。

　　在加碼重點二三線城市的戰(zhàn)略指引下，今年以來，中梁深耕和開拓并舉，不斷擴大在此類城市的戰(zhàn)略版圖。一方面持續(xù)加大在蘇州、寧波、重慶、成都、合肥等二線城市的深耕和滲透力度，以提升區(qū)域市場占有率；另一方面，首進西安、天津、南京、南昌、福州、貴陽、大連等重點城市，以拉開空間布局、持續(xù)優(yōu)化企業(yè)投資布局結構。

　　另一方面，其土地儲備的多元化特征更為明顯，購地決策也更為嚴謹：在開疆拓土的同時，中梁還通過招拍掛、市場化并購、合作開發(fā)等多樣化手段，拿地成本亦得到有效控制。今年前十月，中梁新增土地資源平均樓面價約4400元/平方米，較低的土地成本能有效保障企業(yè)的利潤空間。

　　與此同時，中梁的財務結構亦得以持續(xù)優(yōu)化，財務狀況進一步安全穩(wěn)健。公開資料顯示，今年上半年，中梁持續(xù)降低負債，凈負債率由期初的58.1%降至43.5%，保持行業(yè)低位；公司期末在手現(xiàn)金247.2億元，短期負債144.67億元，資金流動性充裕。

　　而上市以來，中梁的融資渠道在持續(xù)拓寬。今年9月，中梁成功發(fā)行首次海外美元債，并獲得投資者的積極回響；9月19日，發(fā)行于2021年到期之3億美元票據(jù)，并獲得近2.5倍認購，充分體現(xiàn)了資本市場對企業(yè)信用的肯定及發(fā)展前景的信心；9月27日，繼續(xù)增發(fā)于2021年到期之1億美元票據(jù)。值得一提的是，票據(jù)還于香港聯(lián)交所上市，并分別獲穆廸及惠譽授予“B1”及“B+”評級。

　　而今，2019年已正式開啟倒計時模式。中梁方面強調，在最后的兩個月里，全體中梁人也將繼續(xù)秉承奮斗精神，緊緊圍繞“狠練內功、突破結構、優(yōu)化組織、穩(wěn)健經(jīng)營”的主題，堅定不移踐行“全周期導向、全結構布局、全結構模板、輪動彈鋼琴、倒逼練內功”的發(fā)展方針，奮勇拼搏，向著全年目標穩(wěn)步邁進。(文/華章)

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