11月15日電 同屬世茂集團(tuán)的世茂房地產(chǎn)、【世茂股份(600823)、股吧】兩家上市房企，2019年以來的業(yè)績表現(xiàn)卻不同。以住宅物業(yè)開發(fā)為主業(yè)、在港股上市的世茂房地產(chǎn)在前10個(gè)月就完成了全年業(yè)績目標(biāo)的九成以上，而A股的世茂股份前三季度銷售額卻呈現(xiàn)負(fù)增長，業(yè)績完成率為54%。

　　銷售業(yè)績“冰火兩重天”

　　資料顯示，出生于福建的許榮茂早年間在香港從事證券業(yè)務(wù)，后來回到內(nèi)地，在1989年投身房地產(chǎn)開發(fā)，世茂集團(tuán)就此啟程。2000年以后，世茂集團(tuán)先后在港股和A股分別擁有了兩家上市公司——世茂房地產(chǎn)與世茂股份。

　　在港股上市的世茂房地產(chǎn)，主營住宅物業(yè)開發(fā)和酒店業(yè)務(wù)。根據(jù)世茂房地產(chǎn)近日發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至今年10月底，世茂房地產(chǎn)累計(jì)合約銷售總額約1972.3億元人民幣，合約銷售總面積1099.52萬平方米，分別同比增長45%及33%。世茂房地產(chǎn)將全年的銷售目標(biāo)定為2100億元，據(jù)此計(jì)算，前10個(gè)月，世茂房地產(chǎn)已完成了全年目標(biāo)的93.92%。

　　克而瑞研究中心稱，截至10月底，在年內(nèi)設(shè)定了全年銷售目標(biāo)的房企中，只有恒大、龍湖、世茂等10家房企的目標(biāo)完成率在90%以上，世茂房地產(chǎn)的操盤銷售額與全口徑銷售額均位于中國房企第11位。受業(yè)績向好影響，花旗近日還上調(diào)了世茂房地產(chǎn)股票的目標(biāo)價(jià)。

　　不過，在世茂房地產(chǎn)業(yè)績不斷沖高的同時(shí)，同屬于世茂集團(tuán)的世茂股份的銷售業(yè)績卻出現(xiàn)負(fù)增長。今年1~9月，世茂股份銷售簽約面積約為77萬平方米，同比減少27%；銷售簽約金額約為162億元，同比減少19%，完成年度目標(biāo)的54%。

　　世茂股份第三季度數(shù)據(jù)沒有披露具體的業(yè)務(wù)構(gòu)成，但從2019年半年報(bào)可以看出，商業(yè)地產(chǎn)銷售出現(xiàn)負(fù)增長是拖累其業(yè)績?cè)鲩L的主要原因之一。數(shù)據(jù)顯示，上半年世茂股份實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入128.21億元，同比增長5.54%，其中，住宅銷售額約94.48億元，同比增長19.19%；商業(yè)地產(chǎn)銷售額約26.6億元，同比減少24.73%。

　　在負(fù)債率方面，半年報(bào)顯示，世茂房地產(chǎn)已經(jīng)連續(xù)8年將凈負(fù)債率控制在60%以下，融資成本控制在5.6%左右。世茂股份當(dāng)前負(fù)債率雖然不高，但今年前三季度負(fù)債總額達(dá)到了693億元，貨幣現(xiàn)金與現(xiàn)金流均出現(xiàn)負(fù)增長。

　　商業(yè)項(xiàng)目面臨較大競爭壓力

　　中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對(duì)表示，世茂股份銷售額下行，與整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境有關(guān)，即國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)銷售有所萎縮。國家統(tǒng)計(jì)局11月14日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月，全國辦公樓銷售面積下降11.9%，銷售額下降11.5%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降14.0%，銷售額下降13.4%。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，當(dāng)前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)有些過剩，同質(zhì)化問題嚴(yán)重，再加上互聯(lián)網(wǎng)對(duì)線下實(shí)體店的沖擊，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)都不是十分景氣。世茂股份的商業(yè)項(xiàng)目沒有多少自身特色，還要與萬達(dá)、華潤等巨頭競爭，壓力較大。

　　“雖然現(xiàn)在一些三四線城市的消費(fèi)能力正在提升，但世茂股份主要布局在一二線城市，也趕不上這波增長紅利?！崩钣罴螌?duì)說。

　　除了商業(yè)地產(chǎn)因素，騰訊《棱鏡》今年6月報(bào)道稱，A股的世茂股份經(jīng)常給H股的世茂房地產(chǎn)充當(dāng)“肉盾”，承擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和成本，等到項(xiàng)目成熟具備穩(wěn)定收入時(shí)，世茂房地產(chǎn)再接手項(xiàng)目。

　　知名的深坑酒店即上海佘山世茂洲際酒店，由世茂股份歷經(jīng)數(shù)年開發(fā)建設(shè)，在開業(yè)前的2018年5月，世茂股份以7.7億元的代價(jià)將其轉(zhuǎn)讓給了世茂房地產(chǎn)，此舉引來上交所的問詢，質(zhì)問該筆交易是否侵蝕世茂股份利益。世茂股份回復(fù)稱，該酒店的轉(zhuǎn)讓，本質(zhì)是世茂股份為了履行將代建的酒店項(xiàng)目返還給世茂房地產(chǎn)及其子公司的約定，出售深坑酒店所占土地使用權(quán)的價(jià)格是公允的。

　　根據(jù)世茂房地產(chǎn)半年報(bào)，上海佘山世茂洲際酒店今年上半年實(shí)現(xiàn)營收1.32億元，營業(yè)額在其14家酒店中位列第二。而在2017年，世茂股份放棄收購前海世茂49%股權(quán)，轉(zhuǎn)而由世茂房地產(chǎn)以32億元的總對(duì)價(jià)收購標(biāo)的，同樣遭到監(jiān)管問詢，質(zhì)問其是否違反不競爭承諾。

　　10年前的協(xié)議是否履行？

　　早在2009年，許榮茂、世茂房地產(chǎn)及世茂股份三方就簽訂了《不競爭協(xié)議》及其補(bǔ)充協(xié)議，明確劃分了兩家公司的營業(yè)范圍，即世茂房地產(chǎn)致力于住宅和酒店業(yè)務(wù)，世茂股份從事商業(yè)地產(chǎn)。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從世茂房地產(chǎn)和世茂股份近幾年的業(yè)務(wù)構(gòu)成來看，雙方都有越界的嫌疑。

　　在世茂房地產(chǎn)今年上半年新增的60宗地塊中，除了張家口懷來項(xiàng)目是純商業(yè)地塊外，商住地塊有29個(gè)。世茂房地產(chǎn)正在運(yùn)營14個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，上半年共實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營收入7.22億元。

　　世茂股份在2019年半年報(bào)中稱，公司已建立“以商業(yè)地產(chǎn)為主、多元業(yè)務(wù)為輔”的業(yè)務(wù)架構(gòu)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在世茂股份今年上半年128.21億元的營業(yè)收入中，住宅銷售額達(dá)94.48億元，占比約為73.7%；商業(yè)地產(chǎn)銷售額26.6億元，占比約20.75%。

　　半年報(bào)還顯示，世茂股份在建和擬建的35個(gè)項(xiàng)目中，純住宅地塊有5個(gè)，住宅和商業(yè)混合地塊有14個(gè)；今年上半年銷售的25個(gè)項(xiàng)目中，純住宅地塊有2個(gè)，住宅和商業(yè)混合地塊有10個(gè)。

　　通常情況下，除了劃分業(yè)務(wù)領(lǐng)域，還可以通過劃分地域來避免同業(yè)競爭局面的出現(xiàn)，但當(dāng)前，世茂房地產(chǎn)與世茂股份在進(jìn)駐的區(qū)域和城市上也有重合。根據(jù)半年報(bào)，兩家企業(yè)在長三角、粵港澳大灣區(qū)等區(qū)域都有布局，在上海、深圳、杭州、寧波、福州等城市均開展業(yè)務(wù)。

　　謝逸楓認(rèn)為，從世茂房地產(chǎn)、世茂股份的業(yè)務(wù)范圍看，雙方都打破了各自的經(jīng)營邊界，有涉嫌同業(yè)競爭的嫌疑。同業(yè)競爭如果把控不嚴(yán)，可能會(huì)破壞市場(chǎng)交易規(guī)則，有損中小股東利益。

　　當(dāng)前，世茂房地產(chǎn)距離房企銷售榜前十只剩下一步之遙，市值接近900億港元，而世茂股份的市值在140億元人民幣徘徊。