觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 從政策調(diào)控到后疫情時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)的深入發(fā)展對(duì)眾多房企來(lái)說(shuō)，既是機(jī)會(huì)也是挑戰(zhàn)。作為世茂“大飛機(jī)戰(zhàn)略”的重要一翼，專注商業(yè)地產(chǎn)的世茂股份（600823）交出了自己的答卷。

　　8月20日，上海世茂股份有限公司召開(kāi)2021年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，世茂集團(tuán)董事局副主席兼總裁、世茂股份董事許世壇，世茂股份董事、總裁吳凌華，世茂股份副總裁兼首席財(cái)務(wù)官?gòu)埥艹鱿瘯?huì)議。

　　今年的業(yè)績(jī)會(huì)上，世茂股份制定了“成為有獨(dú)特影響力的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商”的總目標(biāo)，并著重提出了堅(jiān)持以雙輪驅(qū)動(dòng)、輕重并舉的兩條主線，在提升四大能力的運(yùn)營(yíng)決心下，世茂股份做好了深入商業(yè)地產(chǎn)的攻堅(jiān)策略。

　　“作為地產(chǎn)行業(yè)的一份子，我們會(huì)因勢(shì)而為，順勢(shì)而為，基于宏觀市場(chǎng)的環(huán)境和自身質(zhì)量的情況穩(wěn)扎穩(wěn)打制定合理可行的目標(biāo)，利用自己的優(yōu)勢(shì)提高發(fā)展韌性?！眳橇枞A對(duì)于業(yè)績(jī)會(huì)上眾多的問(wèn)題和關(guān)注，表明了世茂股份的發(fā)展態(tài)度。

　　審慎理性，嚴(yán)守底線，吳凌華用這兩個(gè)關(guān)鍵詞概括了世茂股份上半年的企業(yè)表現(xiàn)。

　　自持商辦持續(xù)發(fā)力

　　根據(jù)中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，今年上半年，世茂股份營(yíng)業(yè)收入119億元，同比增長(zhǎng)30%，其中房地產(chǎn)租賃收入6.53億元，同比增長(zhǎng)29%；房產(chǎn)銷售方面，上半年簽約金額166億元，同比增長(zhǎng)77%，完成年度銷售簽約目標(biāo)的44%；土儲(chǔ)方面，世茂股份上半年新拿三塊地，分別在杭州，長(zhǎng)沙，寧波，土地總價(jià)46億元。

　　值得注意的是，世茂股份今年在租賃收入方面實(shí)現(xiàn)了突破，上半年公司實(shí)現(xiàn)租賃收入6.53億元，較去年同期增長(zhǎng)29%，創(chuàng)四年來(lái)新高。

　　雖然世茂股份近幾年一直努力提升輕資產(chǎn)比例，但如今支撐公司運(yùn)營(yíng)的仍然是商場(chǎng)、寫(xiě)字樓和主題樂(lè)園這三條商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線。

　　報(bào)告顯示，今年上半年，世茂股份整體的出租率上，商業(yè)項(xiàng)目提升了5%，達(dá)到94%的比例；寫(xiě)字樓項(xiàng)目提升了7%，達(dá)到整體的82%，其中累計(jì)銷售同比增長(zhǎng)61%，開(kāi)業(yè)率達(dá)到98%；主題樂(lè)園則實(shí)現(xiàn)了過(guò)億的銷售成績(jī)。

　　從今年新建成杭州智慧之門(mén)不難看出，寫(xiě)字樓無(wú)疑是世茂股份未來(lái)發(fā)力的重點(diǎn)，其在規(guī)劃中提到，伴隨著今年寫(xiě)字樓系統(tǒng)的全面升級(jí)，未來(lái)公司會(huì)在引入更多產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上，下半年重點(diǎn)推動(dòng)降空置，目標(biāo)將商業(yè)項(xiàng)目空置率保持在5%以下。

　　除此之外，業(yè)績(jī)會(huì)上引起最多關(guān)注的便是世茂股份今年上半年保守的拿地節(jié)奏，面對(duì)三道紅線、集中供地等一系列調(diào)控政策的影響，世茂股份選擇是審慎理性地參與，吳凌華表示，上半年所拿三塊地的表現(xiàn)，既是世茂股份穩(wěn)健拿地策略的體現(xiàn)也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃的實(shí)踐。

　　許世壇提到，世茂股份主要是做大型的綜合體，這些大型的綜合體也包括了現(xiàn)在行業(yè)里做的比較多的TOD。值得注意的是，世茂股份這三幅地塊也均是TOD項(xiàng)目，并且位于世茂股份重點(diǎn)布局的強(qiáng)二線城市，吳凌華說(shuō)，這高度匹配世茂股份圍繞著軌道交通，自持商辦的戰(zhàn)略發(fā)展訴求。

　　正如首席財(cái)務(wù)官?gòu)埥芩窒?，雖然世茂股份上半年只拿到了三塊地，但是15%的凈利潤(rùn)讓企業(yè)對(duì)下半年的銷售目標(biāo)充滿信心。

　　輕資產(chǎn)是未來(lái)

　　此次業(yè)績(jī)會(huì)上，世茂股份反復(fù)提起的另一關(guān)鍵詞，便是雙輪戰(zhàn)略下的輕重并舉。

　　在土地利潤(rùn)不斷緊縮的現(xiàn)狀下，輕資產(chǎn)已經(jīng)成為房企發(fā)展的重要方向之一。世茂股份也不例外，在維持自持商業(yè)的基礎(chǔ)上，正積極探索輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的增長(zhǎng)之道。

　　去年，世茂股份已著力孵化輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，今年，其正式將輕資產(chǎn)賽道納入兩大發(fā)展主線之一。截止目前，世茂股份已經(jīng)落地簽約8個(gè)輕資產(chǎn)管理項(xiàng)目， “五十多個(gè)仍在洽談中，十多個(gè)進(jìn)入到比較實(shí)質(zhì)的洽商階段，相信在下半年應(yīng)該會(huì)有所收獲?！眳橇枞A在業(yè)績(jī)會(huì)上向媒體和投資者分享了世茂股份的這一進(jìn)度。

　　對(duì)世茂來(lái)說(shuō)，輕資產(chǎn)是未來(lái)，吳凌華坦然道：“在現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控之下，不單是我們，輕資產(chǎn)是所有的同行未來(lái)可能共同選擇的發(fā)展方向?！?，世茂股份在立足重資產(chǎn)商辦的同時(shí)，更多地將前瞻目光放在發(fā)展運(yùn)營(yíng)和資管能力之上，想要通過(guò)以輕帶重，以重促輕的策略加速推動(dòng)公司向輕資產(chǎn)、平臺(tái)化轉(zhuǎn)型。

　　對(duì)此，吳凌華表示，正如重資產(chǎn)市場(chǎng)逐漸同質(zhì)化一樣，未來(lái)輕資產(chǎn)的市場(chǎng)也會(huì)出現(xiàn)同質(zhì)化的極大競(jìng)爭(zhēng)壓力，相對(duì)應(yīng)的，世茂股份也提出了多元為體，專業(yè)為用的競(jìng)爭(zhēng)策略。吳凌華解釋道，多元為體指商業(yè)形態(tài)是多元的，這會(huì)成為世茂股份固有的特點(diǎn)、特色和標(biāo)簽。除此之外，也要利用好集團(tuán)“朋友圈”的優(yōu)勢(shì)，將輕資服務(wù)打造成全鏈條的服務(wù)體系，積極尋求非房背景企業(yè)的深度合作，加強(qiáng)跨行業(yè)的合作。

　　今年7月，世茂股份在杭州智慧之門(mén)項(xiàng)目中正式發(fā)布MWorks全新場(chǎng)景服務(wù)，依托于世茂股份現(xiàn)存的寫(xiě)字樓資源，MWorks是其寫(xiě)字樓輕資產(chǎn)化的試水，與此同時(shí)，成都世茂大廈定位能源產(chǎn)業(yè)，吸引中石油旗下公司入駐；南京雨花世茂智匯園引入科技龍頭企業(yè)，打造IT產(chǎn)業(yè)聚集地等動(dòng)作，都是世茂股份走向輕資產(chǎn)的積極動(dòng)作。

　　以下為世茂股份2021年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：在房地產(chǎn)政策逐步加碼的環(huán)境下，公司是否有信心完成全年的銷售計(jì)劃，公司對(duì)未來(lái)幾年銷售額的增長(zhǎng)有沒(méi)有新的目標(biāo)和計(jì)劃？

　　吳凌華：公司上半年銷售簽約166億元，同比增長(zhǎng)77%，完成進(jìn)度44%，距離全年380億的簽約目標(biāo)銷售還有214億元；剛剛過(guò)去的7月，我們累計(jì)簽約銷售196億元，同比增長(zhǎng)94%，完成進(jìn)度是52%，距離全年的目標(biāo)還有184億元。

　　公司供貨計(jì)劃最大的幾個(gè)月份是今年8、9、11月份，截至到6月底，公司擁有的可售庫(kù)存是218億元，下半年，計(jì)劃供貨是236億元，合計(jì)擁有可售貨值454億元，去化率達(dá)到50%，我們就可以完成全年目標(biāo)。

　　關(guān)于未來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和計(jì)劃，我們覺(jué)得國(guó)家推出一系列調(diào)控政策以來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和政策一定是完全正相關(guān)的。未來(lái)高頻微調(diào)會(huì)成為常態(tài)化的管理手段，作為地產(chǎn)行業(yè)的一分子，我們會(huì)因勢(shì)而為，順勢(shì)而為，基于宏觀市場(chǎng)的環(huán)境和自身質(zhì)量的情況穩(wěn)扎穩(wěn)打制定合理可行的目標(biāo)，利用自己的優(yōu)勢(shì)提高發(fā)展韌性。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司上半年拿了三塊地，下半年是否會(huì)積極參與第二第三輪的土拍，除此之外公司還有沒(méi)有其他多元拿地的方式？

　　吳凌華：股份和集團(tuán)在上半年積極參與了土拍，關(guān)于投資取地，我們和母公司世茂集團(tuán)一直都是一樣的投資紀(jì)律，要嚴(yán)守底線思維，要有合適的價(jià)格獲取匹配公司發(fā)展戰(zhàn)略的資源。股份戰(zhàn)略資源是以商辦為主，同時(shí)希望輕重并舉。除此以外，有兩塊有一定規(guī)模和體量的自持商業(yè)，它的位置在杭州和寧波，比較發(fā)達(dá)的城市，高度匹配世茂股份圍繞著軌道交通，自持商辦的戰(zhàn)略發(fā)展訴求。

　　關(guān)于其他方式拿地，除了土拍以外，我們和母公司一直尋求和國(guó)內(nèi)頭部產(chǎn)業(yè)進(jìn)行合作的機(jī)會(huì)，一直在洽商，如果有具體的成績(jī)，我會(huì)第一時(shí)間向大家報(bào)告。同時(shí)，集團(tuán)在發(fā)展中，我們一直在關(guān)注這些核心城市的城市更新的機(jī)會(huì)，我相信在這個(gè)過(guò)程中，我們也一定有很多的商辦的空間和機(jī)會(huì)，最終也會(huì)積極地參與到其中。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)條線包含商場(chǎng)、寫(xiě)字樓和主題樂(lè)園，未來(lái)在發(fā)展上是否有所側(cè)重，公司是否有具體規(guī)劃？

　　吳凌華：針對(duì)不同的產(chǎn)品線，未來(lái)發(fā)展的策略是齊頭并進(jìn)，互相協(xié)同，有所側(cè)重，未來(lái)主要還是以商業(yè)和寫(xiě)字樓項(xiàng)目為主，其中商業(yè)項(xiàng)目主要以世茂廣場(chǎng)為主力產(chǎn)品線，寫(xiě)字樓以世茂大廈為主力產(chǎn)品，但目前為止，我們有7個(gè)在營(yíng)的世茂廣場(chǎng)項(xiàng)目，未來(lái)3-5年，陸續(xù)將有新的世茂廣場(chǎng)產(chǎn)品在寧波、杭州、濟(jì)南、肇慶、淄博、武漢等地相繼入市，預(yù)計(jì)到2024年底會(huì)有16座世茂廣場(chǎng)入市，截止目前有15個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，其中8個(gè)處于在營(yíng)階段，剩下7個(gè)在2025年之前也分別會(huì)相應(yīng)入市。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：能否介紹一下公司商場(chǎng)的輕資產(chǎn)管理輸出業(yè)務(wù)有何進(jìn)展，以及世茂股份做輕資產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)在哪里？

　　吳凌華：截止到目前，公司已經(jīng)落地簽約了8個(gè)輕資產(chǎn)管理項(xiàng)目，其中3個(gè)是商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，1個(gè)是樂(lè)園運(yùn)營(yíng)管理，還有4個(gè)商辦物業(yè)。物業(yè)的類型、合作模式、服務(wù)內(nèi)容都是非常多元的，與此同時(shí)，我們目前還在洽談的有50多個(gè)，其中有十幾個(gè)進(jìn)入到比較實(shí)質(zhì)的洽商階段，相信在下半年應(yīng)該有所收獲。

　　多樣化的管理輸出，就反映出在輕資產(chǎn)方面的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，總結(jié)為四個(gè)方面：第一、全產(chǎn)業(yè)鏈的管理能力，我們有一個(gè)相對(duì)比較專業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)；第二、多元的產(chǎn)品陣營(yíng)；第三，我們的合作模式是比較靈活的，輕資產(chǎn)主要的形式有管理輸出，有委托管理，還有整租模式；其實(shí)還有我們集團(tuán)的支持，集團(tuán)的支持會(huì)是我們輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展的重要優(yōu)勢(shì)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：伴隨著世茂寫(xiě)字樓體系的升級(jí)，此前曾強(qiáng)調(diào)過(guò)會(huì)加強(qiáng)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的能力，能介紹一下今年世茂股份在輕重并舉有什么具體的策略？

　　吳凌華：在現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控之下，不單是我們，輕資產(chǎn)是所有的同行未來(lái)可能共同選擇的發(fā)展方向，我們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)一句話總結(jié)為多元為體，專業(yè)為用。多元為體，指的是我們商業(yè)形態(tài)是多元的，它會(huì)成為我們固有的一個(gè)特色和標(biāo)簽，這既表現(xiàn)在我們的產(chǎn)品形態(tài)，也表現(xiàn)在我們重資產(chǎn)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

　　專業(yè)化指的是，第一地域?qū)I(yè)化。我們希望在一些重點(diǎn)城市和區(qū)域要傾注資源，實(shí)現(xiàn)以點(diǎn)帶面，以面帶全，深耕發(fā)展。第二，產(chǎn)品和業(yè)態(tài)的專業(yè)化，我們希望集中把某一類型的產(chǎn)品做好，做出特色，我們有個(gè)策略，就是和一些業(yè)態(tài)中的專業(yè)公司來(lái)洽談長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作，來(lái)賦能共同發(fā)展。第三，能力的專業(yè)化，不斷通過(guò)我們自有的項(xiàng)目和對(duì)外拓展項(xiàng)目鍛煉能力。尋求和產(chǎn)業(yè)鏈合作中，與非房背景的垂直類的企業(yè)進(jìn)行合作。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)公司五年規(guī)劃中合同銷售和租金的增長(zhǎng)目標(biāo)在當(dāng)前政策下有無(wú)變化？

　　吳凌華：原來(lái)制定的5年銷售目標(biāo)，是對(duì)未來(lái)這個(gè)行業(yè)政策的一個(gè)預(yù)判，現(xiàn)在面臨的政策和市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了根本性的變化，今年我們有信心全力以赴完成既定的40%的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)目標(biāo)，也就是380億的銷售，明年以及往后，我們希望結(jié)合現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境，結(jié)合市場(chǎng)的整體的情況，我們?cè)僮稣J(rèn)真詳細(xì)的測(cè)算，再給大家報(bào)告。