[摘要] 禹洲地產(chǎn)副總裁、首席財(cái)務(wù)官兼公司秘書邱于賡透露，明年禹洲地產(chǎn)的可售貨值約1800億，完成千億“沒有難度”。

　　鎖定全年目標(biāo)后，禹洲已經(jīng)開始期待千億了。

　　近日，禹洲地產(chǎn)在其集團(tuán)總部舉辦了一場反向路演，創(chuàng)始人及董事局主席林龍安在反向路演中透露，經(jīng)過第三方及禹洲地產(chǎn)內(nèi)部的初步推算，11月，其銷售額約在90億左右，截至11月底，禹洲地產(chǎn)已經(jīng)提前完成全年670億的銷售目標(biāo)。

　　今年對禹洲地產(chǎn)而言是關(guān)鍵的一年，禹洲地產(chǎn)高管認(rèn)為，2019年全年銷售目標(biāo)的順利完成為明年沖刺千億打上了一支“強(qiáng)心針”。“今年禹洲地產(chǎn)已經(jīng)補(bǔ)充了700億貨值，接下來還會適當(dāng)補(bǔ)充一些?！庇碇薜禺a(chǎn)副總裁、首席財(cái)務(wù)官兼公司秘書邱于賡透露，明年禹洲地產(chǎn)的可售貨值約1800億，完成千億“沒有難度”。

　　土儲是規(guī)模的保證，自禹洲地產(chǎn)走出福建來到上海之后，就把布局的重心放在了長三角地區(qū)，其業(yè)績中，來自長三角地區(qū)的貢獻(xiàn)高達(dá)67%。去年開始，林龍安提出，要把大灣區(qū)打造成業(yè)績第二增長點(diǎn)，同時表示，將把全年投資預(yù)算的三分之一投向大灣區(qū)。

　　今年，禹洲地產(chǎn)正式向大灣區(qū)發(fā)起了沖擊。禹洲地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，其2019年新增土儲主要分布在長三角、環(huán)渤海、大灣區(qū)和華中四個區(qū)域，其中大灣區(qū)的土儲占比約為18.4%，僅次于長三角地區(qū)的58.6%。

　　雖然在加快布局，但目前為止，大灣區(qū)項(xiàng)目對禹洲地產(chǎn)業(yè)績的貢獻(xiàn)還十分有限，占比僅1.5%。邱于賡指出，大灣區(qū)土儲在禹洲地產(chǎn)整體土儲中的占比在逐步提升中，目前禹洲地產(chǎn)已在佛山落地4個項(xiàng)目，還進(jìn)入了中山和惠州，“布局大灣區(qū)不是口號，禹洲地產(chǎn)正在加大大灣區(qū)的貨值。”

　　禹洲地產(chǎn)執(zhí)行總裁許珂補(bǔ)充指出，禹洲地產(chǎn)在大灣區(qū)的布局剛起步，規(guī)模還未體現(xiàn)出來，未來禹洲地產(chǎn)會采取多種拿地方式進(jìn)行布局，屆時大灣區(qū)的布局表現(xiàn)會逐漸體現(xiàn)出來。

　　至于拿地的預(yù)算，邱于賡稱，還是和過去一樣，禹洲地產(chǎn)堅(jiān)持“銷售額50%用于拿地”的原則。但今年以來，禹洲地產(chǎn)共計(jì)新增22個項(xiàng)目，其中有一半的項(xiàng)目，禹洲地產(chǎn)的占比僅為50%左右或者以下，權(quán)益占比最低的僅有20%。

　　關(guān)于權(quán)益占比下降的問題，邱于賡在中期業(yè)績會上提到，為了千億目標(biāo)，禹洲地產(chǎn)會適當(dāng)放低對權(quán)益比的要求，將權(quán)益比要求由70%下調(diào)至60%，而60%也是禹洲地產(chǎn)的底線。

　　“眼下拿地越來越困難，行業(yè)越來越傾向于以合作的方式來發(fā)展。在這方面，禹洲地產(chǎn)內(nèi)部有一個定調(diào)，銷售突破千億之后，會著手提升權(quán)益比，但未來1-2年，禹洲地產(chǎn)會力爭將權(quán)益比控制在60%上下，先有規(guī)模，再提升權(quán)益。”

　　除了在區(qū)域布局上下功夫之外，禹洲地產(chǎn)還在尋找新的業(yè)績增長板塊。2007年4月，禹洲地產(chǎn)成立了獨(dú)立的商業(yè)公司，展示出對商業(yè)地產(chǎn)的野心，近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新周期后，禹洲地產(chǎn)將商業(yè)地產(chǎn)視為住宅之外的“第二主業(yè)”。

　　和銷售物業(yè)“沖規(guī)?！钡闹骰{(diào)一致，眼下禹洲地產(chǎn)商業(yè)板塊的首要任務(wù)同樣是提升規(guī)模。中期業(yè)績會上，邱于賡就向媒體指出，禹洲地產(chǎn)的商業(yè)布局邏輯與住宅業(yè)務(wù)相似，主要聚焦在有價值、有需求的一二線城市，在此基礎(chǔ)上，加大力度把規(guī)模做起來。

　　禹洲地產(chǎn)方面還曾表示，接下來會在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域做出更多的嘗試，如試點(diǎn)聯(lián)合辦公等業(yè)態(tài)，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行合理布局，產(chǎn)生更大的商業(yè)效益；同時對外接受商業(yè)管理輸出和部分項(xiàng)目進(jìn)行輕資產(chǎn)管理，爭取在商業(yè)管理模式上多樣化創(chuàng)新。

　　“從投入使用的角度來看，我們的面積增長目標(biāo)是超過30%，收益率和盈利未來年化的增長也是不低于30%。可以說，除了住宅銷售以外，商業(yè)是禹洲地產(chǎn)未來的增長點(diǎn)?！?/p>

　　邱于賡透露，今年全年禹洲地產(chǎn)預(yù)計(jì)將錄得約3億元租金收入。而按照計(jì)劃，2020年，禹洲地產(chǎn)有約30萬方商業(yè)陸續(xù)開業(yè)，2021年預(yù)計(jì)有約20萬方商業(yè)面市?！暗禺a(chǎn)正在由流量模式轉(zhuǎn)向存量模式，近五年來，禹洲的租金每年復(fù)合增長約35%，未來三年，我們有把握保持這樣的增速。”

　　與此同時，當(dāng)媒體問及禹洲地產(chǎn)是否會考慮將商業(yè)板塊分拆進(jìn)行單獨(dú)上市時，林龍安給出了肯定的答案，“商業(yè)板塊在合適的時候是可以進(jìn)行分拆的，這點(diǎn)非常明確。禹洲一直在做準(zhǔn)備，將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)為自持，等時機(jī)成熟的時候會進(jìn)行分拆上市?！?/p>

　　（文章來源：時代財(cái)經(jīng)）