面對房地產市場競爭白熱化，以及行業(yè)資源向頭部房企集中的殘酷事實，排名50左右的中型房企景瑞控股未雨綢繆，于2017年推出輕資產轉型策略，在房地產開發(fā)之外，開辟辦公、公寓、房地產基金、產業(yè)鏈投資等多條戰(zhàn)線。

　　但是，五大業(yè)務版圖還未成型，公司的核心房地產開發(fā)業(yè)務卻出問題了：銷量下滑；因項目減少和合作項目增多，公司收入下降；土地儲備不足……

　　公司房地產主業(yè)能否扛到各大業(yè)務板塊全面開花？偏向保守的經營策略，是否錯失了規(guī)模增長的窗口期？沒有體量優(yōu)勢的全產業(yè)鏈化，將來的市場，還有景瑞控股的位置嗎？

　　房地產銷量下滑

　　近日，景瑞控股（01862.HK）披露了2019年11月的營運數(shù)據(jù)，當月，公司合同簽約銷售額31.01億元，同比下降2.73%。

　　2019年前11個月，公司合同簽約銷售額累計206.31億元，同比下降4.55%。

　　房地產調控不斷加碼的背景下，行業(yè)兩極分化加劇。盡管小型房地產企業(yè)的日子愈發(fā)難過，但上市房企、特別是其中的頭部玩家們，增長仍然是主旋律。

　　斑馬消費梳理后發(fā)現(xiàn)，上市房企50強中有30多家企業(yè)披露了單月銷售業(yè)績，只有【綠地控股(600606)、股吧】(600606,股吧)（600606.SZ）和景瑞控股兩家出現(xiàn)下滑。

　　雖然是行業(yè)最老牌的開發(fā)商之一，但景瑞控股的規(guī)模一直沒做起來，2016年銷售額才勉強突破100億元。

　　當年是公司的高光時刻，銷售額167.85億元，同比增長92.93%，營業(yè)收入150.51億元，同比增長161.30%；凈利潤1.06億元，較上年的-3.53億元成功實現(xiàn)扭虧。

　　隨后，公司營收增速下滑甚至下降。2018年，公司雖然實現(xiàn)252.36億元的簽約銷售額，但營業(yè)收入降至112.68億元。

　　銷量下滑的同時，公司占有的權益份額在下降，預計未來幾年的地產開發(fā)業(yè)務不容樂觀。

　　與此同時，公司出現(xiàn)大幅減員的現(xiàn)象。2018年末，公司員工有3546人，其中房地產開發(fā)、物業(yè)管理、其他業(yè)務分別有1173人、2131人、236人；2019年6月末，公司員工數(shù)降為2940，對應各版塊分別為998人、1730人、212人。

　　輕資產轉型剛起步

　　2017年，陷入增長瓶頸期的景瑞控股推出了三大調整策略：開發(fā)模式上，加大合作開發(fā)的力度；業(yè)務范圍上，不再局限于長三角，進軍北京、武漢兩大城市；業(yè)務結構上，在房地產核心主業(yè)之外推行多元化發(fā)展。

　　此前多年，公司旗下房地產項目以獨立開發(fā)為主，2014年底、2015年底、2016年底，公司土地儲備中，權益建筑面積在總建筑面積中的占比分別為87.60%、85.73%、81.81%。

　　隨著策略的調整，2017年底、2018年底及2019年6月底，這一指標降為57.22%、50.40%、51.92%。

　　公司曾在2018年度業(yè)績公告中表示，營業(yè)收入下滑的主要原因是房地產項目減少，以及合作項目增加。

　　2017年，景瑞控股以【輕資產】為核心，推出優(yōu)鉞資管、景瑞地產、悅樘公寓、鍇瑞辦公、合福資本五大業(yè)務平臺。

　　優(yōu)鉞資管是公司的房地產基金平臺，主要從事房地產基金募資和資產管理業(yè)務，形成【投-募-管-退】業(yè)務鏈。

　　截至2019年6月30日，優(yōu)鉞資管累計發(fā)起設立11支基金，現(xiàn)存基金規(guī)模合計約30.7億元，其中上半年外部募資約15億元。

　　悅樘公寓是公司旗下的長租公寓運營管理平臺。截至2018年底，公司旗下公寓項目達11個，分布在北京、上海、杭州以及蘇州；2019年上半年，公司取得上海幸福萊項目，新增公寓面積4910平方米。

　　鍇瑞辦公主營業(yè)務為辦公樓開發(fā)、持有及租賃；合福資本主要從事【地產產業(yè)鏈+后生活服務】投資，已經投資了15個項目，累計投資金額10.6億元。

　　基本上，房地產產業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)，景瑞控股都有涉及到。快3年過去了，五大業(yè)務發(fā)展情況如何？

　　2019年上半年，公司辦公及公寓平臺分部收入6081.1萬元，除稅前分部利潤為-1202.8萬元；資管及資本分部（除物業(yè)開發(fā)、辦公及公寓的部分）收入約5億元，利潤6000萬元左右。

　　公司的主要業(yè)績還是來自于房地產開發(fā)業(yè)務。2019年上半年，公司物業(yè)開發(fā)分部收入16.71億元，占公司總收入的76.45%，除稅前分部利潤3.42億元，占比86.77%。

　　經營策略偏保守

　　1993年，閆浩和陳新戈合伙在上海虹口開發(fā)景瑞花園，景瑞控股成立。此后多年，公司逐步在上海打開局面，開發(fā)虹瑞公寓、花園城、景瑞生活廣場等多個項目。

　　2006年，公司確立以長三角為核心的區(qū)域化發(fā)展，陸續(xù)進入蘇州、湖州、紹興等地。目前，公司的土地儲備仍然以長三角核心城市為主。

　　2013年港股上市，2017年成規(guī)模地進入北京、武漢兩大市場，并對公司發(fā)展策略進行全面調整……

　　到如今，景瑞控股走過26個年頭，其創(chuàng)始人閆浩和陳新戈，都已經過了50歲。未來怎么走？

　　在房地產市場整體下行、行業(yè)競爭日趨激烈、資源不斷向頭部企業(yè)集中等壓力下，景瑞控股不得不采取偏向保守的經營策略。

　　2016年底，公司資產負債率88.02%，2017年底、2018年底、2019年6月底分別為84.35%、81.59%、82.74%，顯著下降。

　　在公司經營過程中，存在大量出售土地-購買房產的置換操作手法，不僅沒有加大公司的債務壓力，還能收獲固定資產，以及每年的資產增值——近年，公司旗下的公寓及辦公物業(yè)增值，每年為公司貢獻數(shù)億利潤。

　　截至2019年6月底，公司銀行存款及手頭現(xiàn)金總額（包括受限制現(xiàn)金）為141.99億元。

　　不過，公司的土地儲備一直處于較低水平。截至2019年8月29日，公司土地儲備（建筑面積）合計575.34萬平方米，權益面積為292.28萬平方米。

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