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　　物管股是今年的焦點(diǎn)及強(qiáng)勢(shì)板塊之一，然而最近一個(gè)月卻有逆市表現(xiàn)。在年底，市場(chǎng)資金明顯在回吐強(qiáng)勢(shì)股，部份轉(zhuǎn)向落后股，預(yù)期物管股亦不能幸免。這個(gè)板塊的業(yè)務(wù)模式屬輕資產(chǎn)，現(xiàn)金流穩(wěn)定，政策風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)低，更重要是過(guò)去處于高增長(zhǎng)期，作為投資標(biāo)的疑點(diǎn)較少。不過(guò)，股價(jià)不斷上升也將估值推至非常高的水平，不容易支撐。當(dāng)資金的風(fēng)險(xiǎn)胃納上升，有更多不同板塊選擇，股價(jià)反復(fù)調(diào)整的壓力自然大。

　　此時(shí)，有兩只物管股上市，分別是保利物業(yè)（6049.HK）和時(shí)代鄰里（9928.HK）。前者是內(nèi)地物管龍頭之一，在管面積貼近碧桂園服務(wù)（6098.HK），市值差距卻很大；而后者則是小型物管公司，無(wú)論在管面積及盈利都很有限，雖然收入及盈利增長(zhǎng)強(qiáng)勁，但負(fù)債比率也略嫌偏高。從兩股首掛表現(xiàn)看，市場(chǎng)對(duì)物管的熱情似在減退。保利物業(yè)超購(gòu)逾220倍，首日最多只升25%；而市值較小的時(shí)代鄰里，并無(wú)資金炒供求，更跌破上市價(jià)。

　　新股的表現(xiàn)，除取決于本身的基本因素，新股的分配情況值得留意。保利物業(yè)大幅超購(gòu)，股份回?fù)鼙壤_(dá)49%，意味散戶(hù)持貨多，機(jī)構(gòu)持貨量不足。保利物業(yè)央企背景，引入重磅基石投資者，未來(lái)明顯是一只基金股，基金需要在市場(chǎng)吸納建倉(cāng)，因此首掛要高開(kāi)引誘散戶(hù)沽貨。反之時(shí)代鄰里，公開(kāi)招股無(wú)需回?fù)?，預(yù)留給時(shí)代中國(guó)股東的優(yōu)先認(rèn)購(gòu)部份亦不足，國(guó)際配售及機(jī)構(gòu)貨源充足，不急于首掛在市場(chǎng)吸納，因此股價(jià)首掛時(shí)以低于上市價(jià)開(kāi)出，其后表現(xiàn)也乏力，這就是新股首掛獨(dú)特的供求關(guān)系。

　　再說(shuō)物管這個(gè)板塊，第一只上市是2014年的彩新活，其后中國(guó)海外分拆中海物業(yè)上市，物管股漸受市場(chǎng)注意。2018及今年是分拆物管股的高峰，連最新上市的兩只物管股在內(nèi)，板塊現(xiàn)有約18只股份，市值最大是碧桂園服務(wù)，超過(guò)700億港元。顯然，物管股是衍生自?xún)?nèi)房，其板塊市值卻不及內(nèi)房股的十分一。由于板塊市值不算大，很難持續(xù)吸引入資金流入，而板塊深度不足，亦容易令估值虛高。目前，最熱門(mén)的物管股，其預(yù)測(cè)市盈率高達(dá)30-40倍，息率不足一厘，比騰訊阿里等股份還要高，過(guò)度估值的情況其實(shí)是顯而易見(jiàn)。

　　即使過(guò)去兩年，主要物管股的增長(zhǎng)異常強(qiáng)勁，股價(jià)的升幅應(yīng)已反映不少。無(wú)論如何，物管股只是從事傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，并無(wú)顛覆性。其增長(zhǎng)與內(nèi)房銷(xiāo)售關(guān)系密切，而內(nèi)房的爆炸性增長(zhǎng)早已過(guò)去，今年內(nèi)房的合約銷(xiāo)售目標(biāo)也只是低雙位數(shù)，未來(lái)不會(huì)更加進(jìn)取，故物管股的在管面積可持續(xù)增長(zhǎng)成疑。雖然今年物管股是大豐收，但從新上市物管股的表現(xiàn)、板塊規(guī)模仍小、成長(zhǎng)持續(xù)性及估值過(guò)度等角度看，物管股的調(diào)整壓力漸大，明年將遇到逆風(fēng)是可以預(yù)期的。

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