兩家物業(yè)公司同日赴港上市，卻面臨截然不同的命運(yùn)。12月19日，保利物業(yè)(06049.HK)正式登陸港股，上市首日大漲29.2%，收盤價(jià)45.35港元，總市值241.87億港元。一同登陸港股的時(shí)代鄰里(09928.HK)首日破發(fā)，收盤價(jià)4.88港元，比招股價(jià)下跌5.24%。

　　隨著保利物業(yè)和時(shí)代鄰里加入，至此當(dāng)下資本市場已有19家物業(yè)公司在港上市，A股上市的有【南都物業(yè)(603506)、股吧】(603506.SH)。今年，還有興業(yè)物聯(lián)、正榮物業(yè)、燁星控股、建業(yè)新生活、時(shí)時(shí)服務(wù)及華發(fā)物業(yè)尚在排隊(duì)中。

　　上市潮洶涌而來背后，是物管公司擴(kuò)大規(guī)模和提升市占率的訴求。平安證券研報(bào)稱，去年行業(yè)十強(qiáng)市占率僅11.4%。管理規(guī)模最高的彩生活市占率僅1.7%，遠(yuǎn)低于龍頭房企市占率。但保利物業(yè)與時(shí)代鄰里“冰火兩重天”的境遇，仍折射出行業(yè)馬太效應(yīng)加劇及盈利模式的掣肘。

　　行業(yè)新入攪局者

　　從今年4月11日摘牌新三板，到12月19日登陸資本市場，保利物業(yè)成為行業(yè)新晉“攪局者”，上市首日市值達(dá)232.7億港元，超過綠城服務(wù)(02869.HK)成為港股市值第三的物業(yè)管理股。僅次于碧桂園服務(wù)(06098.HK)和彩生活(01778.HK)。

　　背靠央企保利發(fā)展，保利物業(yè)在規(guī)模上有先發(fā)優(yōu)勢。2016~2018年，公司營收分別為25.64億、32.4億及42.29億元，年復(fù)合增長率28.4%。凈利潤分別為1.49億元、2.25億元及3.36億元，年復(fù)合增長率50.1%。截至2019年6月底，保利物業(yè)合同管理面積4.549億平方米，在管總面積2.603億平方米。

　　從業(yè)務(wù)上看，保利物業(yè)主要為國內(nèi)一二線城市各類物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)以及社區(qū)增值服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)為主要營收來源，今年上半年?duì)I收18.22億，同比增長42.64%；非業(yè)主增值服務(wù)營收4.58億，同比增長43.2%；社區(qū)增值服務(wù)營收5.4億，同比增長64.3%。

　　隨著行業(yè)“跑馬圈地”態(tài)勢愈烈，保利物業(yè)渴求通過上市實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步擴(kuò)張。此次全球發(fā)售定價(jià)每股35.10港元，募資規(guī)模約46.8億港元，為港交所史上發(fā)行規(guī)模最大的物業(yè)管理企業(yè)IPO。全球發(fā)售后，保利物業(yè)總股本增至5.33億股，【保利地產(chǎn)(600048)、股吧】共持有保利物業(yè)4億股內(nèi)資股，占已發(fā)行股本的75%。

　　相較保利物業(yè)的洶涌來勢，時(shí)代鄰里顯得有些波瀾不驚。從規(guī)模看，時(shí)代鄰里在管面積并未過億，截至2019年6月30日，公司在管面積近4270萬平方米，共擁有210個(gè)在管項(xiàng)目，包括位于中國15個(gè)城市的住宅小區(qū)、工業(yè)園、政府大樓、公共設(shè)施及市政環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目。

　　營收規(guī)模相對較小。時(shí)代鄰里的收入從2016年的3.729億元，增加至2018年的6.958億元，年復(fù)合增長率為36.6%，并從2018年6月30日止6個(gè)月的3.076億元增加48.1%至2019年上半年的4.557億元。

　　從房企中分拆出的物業(yè)公司，管理規(guī)模大多來自母公司自身項(xiàng)目；另一方面來自第三方物業(yè)，包括收購、品牌輸出等形式。回看時(shí)代鄰里背后的時(shí)代中國，截至今年中期，集團(tuán)有息負(fù)債501.21億元，比去年末增長23.52%。前11月，公司銷售額676.48億元，完成年度目標(biāo)90.19%。

　　在自身規(guī)模、營收現(xiàn)狀并不突出的情況下，如何減少對母公司的依賴，提高第三方項(xiàng)目占比成為時(shí)代鄰里面臨的挑戰(zhàn)?！霸陧?xiàng)目面積上，會(huì)使來自于時(shí)代中國支持的與來自第三方的，保持一個(gè)均衡的比例，雙方持續(xù)都會(huì)增長?！痹摴緢?zhí)行董事兼行政總裁王萌表示。

　　潮水漸退后的挑戰(zhàn)

　　自2014年彩生活(01778.HK)開啟上市大門后，物業(yè)公司搶灘資本市場的腳步持續(xù)至今。且赴港上市隊(duì)伍頗為集中，2018年共5家；2019年已有8家，成為物管公司上市“大年”。物管股在資本市場的表現(xiàn)同樣活躍，今年有6只個(gè)股實(shí)現(xiàn)翻倍，最大漲幅近200%。

　　中泰證券認(rèn)為，目前行業(yè)競爭格局尚未定型，龍頭企業(yè)可利用資金優(yōu)勢開展收并購，擴(kuò)大管理規(guī)模并提升經(jīng)營效率。保利物業(yè)表示，所得凈額約57%將用于把握戰(zhàn)略投資機(jī)會(huì)，擇優(yōu)并購，發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)盟及擴(kuò)大物業(yè)管理業(yè)務(wù)規(guī)模；時(shí)代鄰里同樣稱，預(yù)計(jì)所得款項(xiàng)凈額約7.92億港元，其中65%用作業(yè)務(wù)擴(kuò)張。

　　資本市場的喧鬧聲背后，物業(yè)行業(yè)盈利模式困境卻越發(fā)凸顯。目前在港上市的物業(yè)公司，仍難以完全擺脫對母公司的依賴。截至今年上半年，時(shí)代鄰里在管面積有近80%來自母公司。2017年、2018年及截至2019年上半年，來自向時(shí)代中國集團(tuán)提供服務(wù)的收入分別為1.21億元、2.16億元及1.22億元。

　　值得注意的是，為公司貢獻(xiàn)收入大頭的物業(yè)管理服務(wù)，占據(jù)成本卻最高。時(shí)代鄰里總銷售成本中，人工成本的占比逐年上升，2016年全年人工成本為1.69億元，占比59.1%；到2019年上半年，成本已到達(dá)2.25億元，占比67.7%。

　　與此同時(shí)，時(shí)代鄰里的資產(chǎn)負(fù)債率明顯高企。2016年~2018年間，集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率分別為98.1%、95%、97.1%；截至2019年6月末，該指標(biāo)依然達(dá)到93.7%。時(shí)代中國認(rèn)為，分拆有利于讓這一獨(dú)立平臺(tái)的投資價(jià)值變現(xiàn)，使平臺(tái)直接進(jìn)入資本市場融資無須依賴母公司，改善財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)。

　　保利物業(yè)同樣面臨盈利“掣肘”。該公司近三年毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%；同期，公司凈利率僅5.8%、6.9%、7.9%。保利物業(yè)表示，公司面臨各方成本上行壓力，包括但不限于：最低工資增加、員工人數(shù)增加、節(jié)約成本措施生效所需時(shí)間。

　　今年上半年，頭部物業(yè)公司如彩生活、綠城服務(wù)、雅生活已出現(xiàn)放緩態(tài)勢。時(shí)代鄰里破發(fā)，同樣透露出物管行業(yè)潮水漸退的尷尬。上市并非終點(diǎn)，如何突破盈利模式困境、減少對母公司依賴、拓寬增值服務(wù)占比，成為整個(gè)行業(yè)正面臨的挑戰(zhàn)。

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