過(guò)去兩個(gè)多月，福晟集團(tuán)經(jīng)歷了“申請(qǐng)破產(chǎn)被拒”、“裁員求生”等一系列傳聞，盡管公司已辟謠澄清，但日前世茂房地產(chǎn)、東方資產(chǎn)與福晟集團(tuán)洽談股權(quán)收購(gòu)，恰恰佐證這匹地產(chǎn)“黑馬”資金狀況已大不如前。

　　貫穿整個(gè)過(guò)程中最大的問(wèn)題，大概率是由前幾年大肆擴(kuò)張拿地引發(fā)資金承壓。

　　斑馬消費(fèi)注意到，2017年-2018年，福晟集團(tuán)拿地資金超千億元，新增土地貨值秒殺千億房企。

　　甚至2016年，福晟集團(tuán)向外界大放“衛(wèi)星”：未來(lái)10年將累計(jì)銷售1.68萬(wàn)億元：地產(chǎn)板塊和建筑板塊各貢獻(xiàn)一半。

　　最終，產(chǎn)品去化資金回籠跟不上花錢(qián)速度，導(dǎo)致危機(jī)隱現(xiàn)，公司不得不向外求援。

　　從媒體報(bào)道來(lái)看，福晟集團(tuán)地產(chǎn)板塊將以股權(quán)換取資金，世茂主導(dǎo)操盤(pán)，而自己則淪落為小股東。

　　兩年砸千億擴(kuò)張致危機(jī)四伏

　　潘偉明和福晟集團(tuán)如今危機(jī)四伏，蓋因瘋狂擴(kuò)張拿地。

　　2015年，已在福州從事地產(chǎn)生意11年的潘偉明再也按捺不住。他組建“搶地飛虎隊(duì)”自任“總司令”，一支300人的隊(duì)伍奔赴全國(guó)各地，一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的“搶地”行動(dòng)拉開(kāi)帷幕。

　　其后幾年，這支“飛虎隊(duì)”大殺四方拿下107個(gè)項(xiàng)目，獲得建筑面積2000萬(wàn)平方米，至2018年末，總貨值8100億元。這讓正在擴(kuò)張的千億房企們目瞪口呆。

　　對(duì)此，中國(guó)指數(shù)研究院有過(guò)統(tǒng)計(jì)：2017年，福晟集團(tuán)新增建筑面積1787萬(wàn)平方米，耗資810億元，居全國(guó)第7名；2018年，新增建筑面積411萬(wàn)平方米，耗資212億元。兩年拿地砸下資金超過(guò)千億。

　　地產(chǎn)黑馬彎道超車(chē)能否成功，主要取決于車(chē)速和車(chē)況。

　　媒體報(bào)道顯示，福晟集團(tuán)獲得的項(xiàng)目主要是周期較長(zhǎng)的舊改項(xiàng)目和二級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一些遺留問(wèn)題和現(xiàn)實(shí)因素，決定了短時(shí)期內(nèi)難產(chǎn)生現(xiàn)金流。另一方面，福晟集團(tuán)在資產(chǎn)價(jià)格高位時(shí)拿地，且拿地資金來(lái)自信托、基金等渠道，財(cái)務(wù)費(fèi)用不言而喻。

　　這注定了福晟集團(tuán)通過(guò)擴(kuò)張收并購(gòu)、力壓群雄終究是曇花一現(xiàn)。千億真金白銀砸進(jìn)土里還沒(méi)半點(diǎn)聲響，隨之而來(lái)的是負(fù)債不斷攀升和利潤(rùn)下滑。

　　公開(kāi)報(bào)道顯示，福晟集團(tuán)主要地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)——福建福晟的總負(fù)債，從2016年的333.63億元增至2018年的741.34億元，凈利潤(rùn)從18.84億元降至6.11億元。

　　此外，公司股權(quán)被凍結(jié)成為家常便飯。截至12月19日，福建福晟旗下公司股權(quán)處于凍結(jié)狀態(tài)有15次，累計(jì)涉及凍結(jié)的股權(quán)金額為16.61億元。

　　法律糾紛不斷，企查查顯示，最近一次是在2019年12月17日，自然人范艷起訴潘偉明、福晟集團(tuán)及旗下三家子公司，起因便是民間借貸糾紛。

　　克爾瑞數(shù)據(jù)披露，福晟集團(tuán)地產(chǎn)板塊2017年-2018年銷售額分別為418億元和621億元。2019年前11個(gè)月完成銷售598億元，僅為今年目標(biāo)900億元的66.44%，在百名房企中排名第51位，同比下降7位。

　　拿地難去化，為接盤(pán)變更構(gòu)架

　　2015年全國(guó)“去庫(kù)存”一片大好的形勢(shì)，或正是潘偉明作出擴(kuò)張并購(gòu)戰(zhàn)略的重要參考，但其后幾年，樓市調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)越來(lái)越頻繁。

　　2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)褪去前幾年的火爆場(chǎng)面逐漸回歸理性，住宅產(chǎn)品去化難，成為諸多中小房企的通病。

　　對(duì)于福晟集團(tuán)來(lái)說(shuō)，此前幾年在土地高位時(shí)期拿下不少土地及項(xiàng)目，無(wú)疑是給自己挖了個(gè)“坑”。

　　另外，給自己挖的一個(gè)“坑”是2017年末，福晟集團(tuán)反向收購(gòu)佑威國(guó)際并更名為福晟國(guó)際（00627.HK），福晟集團(tuán)僅把其位于長(zhǎng)沙的6個(gè)物業(yè)項(xiàng)目注入上市公司。目前，福晟國(guó)際在全國(guó)僅有14個(gè)正在開(kāi)發(fā)及待售項(xiàng)目，核心資產(chǎn)仍保留在福晟集團(tuán)。

　　福晟集團(tuán)謠言四起之時(shí)，福晟國(guó)際股價(jià)和市值一落千丈。

　　今年8月，已有消息傳出公司債券兌付出現(xiàn)問(wèn)題，緊接著傳出破產(chǎn)申請(qǐng)被拒、裁員50%等消息，公司最終聲明均系謠言。

　　公司業(yè)績(jī)下滑卻是真的，媒體報(bào)道顯示，2018年，福晟集團(tuán)收入401.88億元，歸母凈利潤(rùn)8.11億元，同比下降30%以上。公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利率從2017年的4.47%降至2019年上半年的3.22%。

　　就在今年9月，公司就將深圳的舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給國(guó)華人壽旗下一只基金。

　　這起股權(quán)轉(zhuǎn)讓，直到今年11月才落實(shí)，企查查顯示，11月15日，集團(tuán)子公司福建福晟將深圳福晟房地產(chǎn)有限公司65%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給國(guó)華人壽旗下的上海霽達(dá)投資管理中心（有限合伙）。

　　在這前后，福晟集團(tuán)頻繁對(duì)旗下公司進(jìn)行調(diào)整。

　　10月下旬，福建福晟將福晟建設(shè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓給廈門(mén)第一建筑有限公司，其后，廈門(mén)一建股東福建六建集團(tuán)撤出；11月30日，福晟生活服務(wù)集團(tuán)股權(quán)轉(zhuǎn)讓給廣州錢(qián)隆投資，非地產(chǎn)業(yè)務(wù)從福建福晟剝離。此外，福建福晟將廣州星云房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓至福晟集團(tuán)名下……

　　經(jīng)過(guò)一系列股權(quán)轉(zhuǎn)讓，福建福晟變成福晟集團(tuán)三級(jí)子公司，形成福晟集團(tuán)、廣州福晟產(chǎn)業(yè)投資、廣州錢(qián)隆投資、福建福晟的構(gòu)架，福建福晟成為集團(tuán)獨(dú)立地產(chǎn)平臺(tái)。

　　斑馬消費(fèi)注意到，上述調(diào)整，本質(zhì)上是對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)和非地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行厘清與剝離，為迎接股權(quán)合作對(duì)象掃清障礙。

　　何去何從？

　　除了地產(chǎn)業(yè)務(wù)、還沒(méi)成氣候的生活服務(wù)集團(tuán)等，福晟集團(tuán)目前主要收入重要保障之一是福建六建集團(tuán)。

　　2007年1月，晉江三福紡織實(shí)業(yè)將持有福建六建集團(tuán)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給廣州云星集團(tuán)。晉江三福在2006年獲得福建六建集團(tuán)全部股權(quán)代價(jià)為7111萬(wàn)元。

　　2009年7月，經(jīng)過(guò)股權(quán)變更，福晟集團(tuán)、福建萬(wàn)盛榮、潘偉明、王鶯官分別持股32.5%、15%、37.5%和15%。

　　福建六建集團(tuán)的主業(yè)是建筑總承包，主要為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等提供代建服務(wù)，戰(zhàn)略合作客戶有華潤(rùn)置地、融信（福建）投資、金輝集團(tuán)、碧桂園控股和融僑集團(tuán)等。

　　《福建六建集團(tuán)2019年第四期超短期融資券募集說(shuō)明書(shū)顯示》顯示，2016年至2019年1-3月，福建六建集團(tuán)營(yíng)收分別為211.53億元、226.25億元、253.94億元和54.00億元。同期，主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率分別為7.19%、6.96%、6.76%和7.00%。

　　建筑施工行業(yè)大多按照工程進(jìn)度付款，但在實(shí)際執(zhí)行中，發(fā)生業(yè)主拖延支付和付款能力不足也大有人在，資金密集型行業(yè)特征決定了福建六建集團(tuán)的資金壓力不小。

　　上述募資說(shuō)明書(shū)顯示，2016年-2019年1-3月，福建六建集團(tuán)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為3.69億、-4.27億元、3.58億元和-1.29億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量波動(dòng)較大。

　　截至2019年3月末，福建六建短期債務(wù)總額40.61億元，占比流動(dòng)負(fù)債的比例為47.69%，占總負(fù)債的比例為37.84%，短期償債壓力較大。

　　在2019年，福建六建集團(tuán)已注冊(cè)12億元人民幣超短融（270天期限），用于償還存量付息債務(wù)。

　　東方金誠(chéng)評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，截至今年8月，福建六建待償債務(wù)融資工具及其他債券余額共計(jì)22.59億元，其中公司債10.59億元、短期融資6億元、超短融6億元。

　　福建六建集團(tuán)是民營(yíng)施工企業(yè)，訂單獲取能力與央企、國(guó)企不可同日而語(yǔ)。2016年至2019年3月，其新簽合同個(gè)數(shù)，分別為117個(gè)、126個(gè)、116個(gè)和19個(gè)。

　　公司業(yè)務(wù)集中在福建省內(nèi)，2016年-2019年1-3月，在福建省內(nèi)的主營(yíng)收入占比分別為67.68%、56.91%、49.56%和41.21%。其中，福州市場(chǎng)在各期占比近4成。