來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)

　　一座城市里的地產(chǎn)漫游與畫(huà)像。

　　當(dāng)10月16日的《施政報(bào)告》出臺(tái)，放寬了按揭政策后，不少人認(rèn)為該政策能促進(jìn)交易和保持樓價(jià)穩(wěn)定，這將是返照的回光，還是樓市真的會(huì)見(jiàn)曙光？

　　觀點(diǎn)指數(shù) 社經(jīng)因素未明朗，北水如止潭，本地買(mǎi)家引頸觀望著明年的跌勢(shì)，最近香港的住宅樓宇交易市場(chǎng)頗有水靜鵝飛之感。當(dāng)10月16日的《施政報(bào)告》出臺(tái)，放寬了按揭政策后，不少人認(rèn)為該政策能促進(jìn)交易和保持樓價(jià)穩(wěn)定，這將是返照的回光，還是樓市真的會(huì)見(jiàn)曙光？

　　觀點(diǎn)指數(shù)翻查香港土地注冊(cè)處的資料，可以看到今年9月的住宅樓宇買(mǎi)賣(mài)合約數(shù)目是3447宗（環(huán)比下滑15.60%），10月是4001宗（環(huán)比升16.07%），11月是5756宗（環(huán)比升43.86%）。

　　由于注冊(cè)程序需時(shí)，該項(xiàng)統(tǒng)計(jì)有半個(gè)月左右的滯后。如果將11月視作按揭新政發(fā)布后的觀察始點(diǎn)，觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)現(xiàn)還是有立桿見(jiàn)影之效的，11月住宅樓宇買(mǎi)賣(mài)合約數(shù)目對(duì)比10月有43.86%的升幅。不過(guò)，相比今年高位，即4月的9911宗和5月的10353宗則尚有一段距離。

　　觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)過(guò)往全年住宅樓宇買(mǎi)賣(mài)總合約數(shù)目，2017年為61591宗（平均每月5132宗），2018年57247宗（平均每月4770宗），2019年前11個(gè)月為56613宗（平均每月5146宗），按此規(guī)模估計(jì)，2019年全年住宅樓宇買(mǎi)賣(mài)總合約數(shù)目或與2017年水平相若，約61500宗。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：香港土地注冊(cè)處，觀點(diǎn)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)

　　注：2019年12月數(shù)據(jù)以三年每月平均數(shù)預(yù)估，或與實(shí)際有出入

　　不過(guò)觀點(diǎn)指數(shù)在與多間地產(chǎn)代理交談中得知，某豪宅區(qū)在上半年一個(gè)周末至少有20-30組客人，但12月的潛在買(mǎi)家數(shù)目整體大減。剛過(guò)去的周末，每間地產(chǎn)中介商鋪前都平均站了3個(gè)代理，然而看樓的只有兩組客。

　　中原研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)亦指，截至12月11日，一手私人住宅買(mǎi)賣(mài)合約登記暫時(shí)錄得302宗，預(yù)期整月約有800宗，將較11月的2089宗大幅下跌61.7%；而二手方面，截至該日，12月二手私人住宅買(mǎi)賣(mài)合約登記暫時(shí)錄得1007宗，預(yù)測(cè)整月登記約2300宗，將較11月的3350宗下跌31.3%。就表面數(shù)據(jù)看，12月的樓宇買(mǎi)賣(mài)銷情或不如想象中樂(lè)觀，2019年全年住宅樓宇買(mǎi)賣(mài)總合約數(shù)目或不能及上文所預(yù)測(cè)的61500宗。

　　如果展望明年，香港失業(yè)率的上升或進(jìn)一步影響整體零售市場(chǎng)，包括餐飲、酒店、銀行等行業(yè)的表現(xiàn)，進(jìn)而拖累整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境。香港政府統(tǒng)計(jì)處公布的新一輪失業(yè)率數(shù)字中，香港經(jīng)季節(jié)性調(diào)整失業(yè)率已由8月至10月的3.1%，上升到9月至11月的3.2%，再創(chuàng)2017年7月以來(lái)的新高。其中，餐飲業(yè)的失業(yè)率按月增加0.1%至6.2%，為近8年來(lái)的最高水平。

　　仲量聯(lián)行早前也發(fā)表報(bào)告指，失業(yè)率與樓價(jià)成反比，即失業(yè)率上升則樓價(jià)下調(diào)的機(jī)會(huì)大，而香港零售、餐飲、旅游、酒店從業(yè)人員受到嚴(yán)重打擊，相關(guān)人數(shù)占總勞動(dòng)人口400萬(wàn)的15%，該行預(yù)計(jì)相當(dāng)于可能有61萬(wàn)人受到影響?？芍^是引爆樓價(jià)下調(diào)至少10%的潛在地雷。

　　另一地雷或來(lái)自主要針對(duì)一手新樓的“空置稅”。香港運(yùn)輸及房屋局指出，以住宅平均租金回報(bào)率二點(diǎn)四厘計(jì)算，該稅項(xiàng)相當(dāng)于樓價(jià)的5%。一個(gè)多星期前，有專業(yè)測(cè)量行高層表示，發(fā)展商為了盡快推售新樓積壓庫(kù)存，將一手樓售價(jià)調(diào)低10%可謂小菜一碟，賬面贏利仍然可觀，附近二手樓業(yè)主雖然會(huì)心疼，但售價(jià)不可能高于一手新樓，只得無(wú)奈跟調(diào)，從而帶動(dòng)整體樓價(jià)下調(diào)15%至20%。

　　不過(guò)料發(fā)展商會(huì)兵來(lái)將擋，暫時(shí)只有些蠅頭小利的回贈(zèng)，如裝修費(fèi)、請(qǐng)買(mǎi)家旅游等，甚至推出4、5年的特長(zhǎng)成交期，以將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)家，又能避過(guò)空置稅；也有發(fā)展商索性先不賣(mài)，將大量剩余新盤(pán)改為服務(wù)式住宅，可謂各出奇謀。

　　空置稅能否真正落實(shí)尚且存疑，隨時(shí)在明年上半年芳蹤杳然，畢竟香港立法會(huì)尚未選出正副主席，令一手空置稅的立法進(jìn)度延宕，如未能在本立法年度內(nèi)審議，便需要在香港明年選舉后再重新啟動(dòng)，對(duì)樓市的影響或不如預(yù)期中來(lái)得大。

　　至于政策對(duì)香港樓市的利好方面，如果是踏入社會(huì)數(shù)年的人士，工作穩(wěn)定，本來(lái)想購(gòu)置800萬(wàn)港元—1000萬(wàn)港元的豪宅，但拿不出320萬(wàn)港元—400萬(wàn)港元的首期，在新措施底下只要80萬(wàn)港元—200萬(wàn)港元就能入場(chǎng)，可能會(huì)刺激該批買(mǎi)家。到底是否能如愿？短期來(lái)看未算十分明顯。

　　據(jù)利嘉閣預(yù)測(cè)統(tǒng)計(jì)全港一二手私宅買(mǎi)賣(mài)登記量值，2019年500萬(wàn)-699萬(wàn)港元的買(mǎi)賣(mài)合約為16603宗（同比升13%），700-999萬(wàn)港元的買(mǎi)賣(mài)合約為14612宗（同比升12%），而1000-1999萬(wàn)港元的買(mǎi)賣(mài)合約為9672宗（同比升14%）。由數(shù)據(jù)可見(jiàn)，800至1000萬(wàn)的買(mǎi)家并沒(méi)有特別少或多，上述三個(gè)區(qū)間的合約量比例與去年相若。當(dāng)然距離按揭新政也只有個(gè)半月時(shí)間，還可留待未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)觀察。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：香港土地注冊(cè)處及利嘉閣地產(chǎn)研究部

　　注：2019年資料為預(yù)測(cè)全年數(shù)字

　　觀點(diǎn)指數(shù)抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分香港市民認(rèn)為如若購(gòu)置800萬(wàn)港元的住宅，每月供樓支出預(yù)計(jì)是2萬(wàn)港元出頭，如果是租的話，同樣的支出卻能居住價(jià)值1000多萬(wàn)港元的住宅，比購(gòu)買(mǎi)的居住質(zhì)量高一個(gè)檔次，而800萬(wàn)港元的住宅升值潛力或許比跌價(jià)潛在危險(xiǎn)要高得多；

　　另外部分認(rèn)為雖然有能力置業(yè)，不代表要在高位接貨。所以購(gòu)房上述人群依然會(huì)抱持觀望態(tài)度，寧錯(cuò)過(guò)、不買(mǎi)錯(cuò)，唯一能打動(dòng)他們的，或許是預(yù)計(jì)將持續(xù)5厘的低息環(huán)境。因此這些原本政策設(shè)想中的購(gòu)買(mǎi)力能否投入市場(chǎng)尚且存疑。

　　香港本地買(mǎi)家的態(tài)度如此，來(lái)自國(guó)內(nèi)的資金會(huì)否不同？基本面來(lái)講，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)略有回調(diào)，明年基調(diào)求穩(wěn)，中美貿(mào)易戰(zhàn)在美國(guó)大選前仍然延續(xù)，加上外匯管制和香港社會(huì)因素，以上都令國(guó)內(nèi)投資者來(lái)港的意欲暫緩。觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)計(jì)，明年上半年香港樓市依舊處于下跌通道，保守下調(diào)8%-15%。