龍頭房企銷售增速放緩 地產(chǎn)行業(yè)去杠桿效果明顯 　　2019年，在“房住不炒”的政策主基調(diào)下，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)有序推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模增速較前兩年已明顯放緩。

　　從各大市場機(jī)構(gòu)發(fā)布的銷售榜單來看，2019年規(guī)模房企的增長速度明顯下降，房企整體目標(biāo)完成率水平也逐年降低。各梯隊(duì)房企競爭格局進(jìn)一步分化，行業(yè)集中度繼續(xù)提升。

　　隨著政策對房企資金端的封堵力度持續(xù)加大，融資難、融資貴成為掣肘房企發(fā)展的最大不確定因素。在此環(huán)境下，不少房企紛紛調(diào)節(jié)發(fā)展模式和節(jié)奏，強(qiáng)化回款，同時(shí)放緩?fù)顿Y、壓縮支出。

　　行業(yè)降速

　　2020年1月6日，碧桂園控股有限公司（2007.HK，以下簡稱“碧桂園”）發(fā)布最新公告顯示，2019年，碧桂園的權(quán)益銷售金額在2018年5018.8億元的基礎(chǔ)上再創(chuàng)新高，穩(wěn)步增長10.03%至5522億元，借唄提前還款虧不虧。

　　作為近幾年來房地產(chǎn)業(yè)的“銷售之王”，2018年以來，碧桂園不再公布全口徑銷售數(shù)據(jù)，而改為發(fā)布權(quán)益銷售金額。根據(jù)市場機(jī)構(gòu)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，2019年前11月，碧桂園的合約銷售數(shù)據(jù)達(dá)到7715.3億元，居行業(yè)第一。

　　2020年1月2日及3日，萬科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ，以下簡稱“萬科”）和中國恒大集團(tuán)（3333.HK，以下簡稱“恒大”）分別發(fā)布業(yè)績簡報(bào)，2019年全年合約銷售額分別為6308.4 億元和6010.6億元，分別居于第二、第三位。

　　值得注意的是，2019年“碧萬恒”的業(yè)績雖有所上漲，但增速進(jìn)一步下降。2019年，碧桂園、萬科和恒大的銷售業(yè)績分別同比增長10%、4%和9%，漲幅均有所回落，分別較2018年增速下跌21.25%、10.5%和1%。

　　2020年1月8日公布業(yè)績簡訊的保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司（600048.SH），2019年在簽約金額方面取得4618.48億元的成績，增速為14.09%，完成全年目標(biāo)的92.37%，沒有完成2017年提出的“三年內(nèi)突破5000億元的‘345’戰(zhàn)略——2017年完成3000億元，2018年完成4000億元，2019年完成5000億元”，位居行業(yè)第五。

　　融創(chuàng)中國控股有限公司（1918.HK，以下簡稱“融創(chuàng)中國”）繼續(xù)保持第四名的成績，在TOP5中，融創(chuàng)中國全年合約銷售額為5562.1億元，業(yè)績同比增速最大，為21%。不過，2018年和2017年，融創(chuàng)中國的業(yè)績同比增速分別為27.3%和140.3%，相比之下2019年增速同樣在放緩。

　　據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì)，2018年TOP10房企的年度業(yè)績同比增速平均值約為35.4%，而2019年，這一比值降至15.0%，降幅超過20%。如果從權(quán)益金額來看，TOP10房企的增速進(jìn)一步減慢，華潤置地有限公司（1109.HK）甚至還下降了10%。

　　增速放緩的不僅是龍頭房企。近年來調(diào)控持續(xù)、市場整體去化率不及預(yù)期，房企的銷售增速呈逐年降低的態(tài)勢。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年度，TOP100房企累計(jì)權(quán)益銷售金額同比增長6.5%，遠(yuǎn)不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

　　從目標(biāo)完成率來看，相比2016年、2017年，近8成房企目標(biāo)完成率超110%，2019年該區(qū)間的房企數(shù)量明顯降低。2019年僅半數(shù)房企的目標(biāo)完成率集中在100%~110%之間。在房企整體目標(biāo)增速放緩，平均目標(biāo)增長率由2018年的41%回落至20%的背景下，雖然2019年絕大多數(shù)房企都達(dá)成了全年業(yè)績目標(biāo)，但整體表現(xiàn)不及2016年、2017年。

　　分化加劇

　　從行業(yè)集中度來看，2019 年各梯隊(duì)房企集中度均呈上升趨勢，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP10 房企銷售額市占率28.2%，同比上升1.3個(gè)百分點(diǎn)，TOP100市占率同比提升 5.4 個(gè)百分點(diǎn)至 72.1%。

　　與2018年的排行榜相比，2019年的TOP10方陣名單相對穩(wěn)定，除了新增世茂房地產(chǎn)控股有限公司（0813.HK）一家房企之外，其他房企名次幾乎無變動，強(qiáng)者恒強(qiáng)的競爭趨勢愈加明顯。隨著樓市步入調(diào)整期，龍頭房企在品牌、融資、土儲、運(yùn)營等方面優(yōu)勢將更加凸顯，不少業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)預(yù)測，2020年頭部房企市占率將繼續(xù)提升。

　　從不同梯隊(duì)房企銷售業(yè)績均值表現(xiàn)來看，2019年各梯隊(duì)房企銷售業(yè)績均保持穩(wěn)健增長，其中，TOP11~20房企銷售增長最快，同比漲幅為28%?！半S著龍頭房企退燒，2019年市場逐漸出現(xiàn)中型房企競爭的局面。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

　　中指研究院將百強(qiáng)房企大致分為4個(gè)陣營：3000億元以上、1000億~3000億元、500億~1000億元、300億~500億元，對應(yīng)數(shù)量分別為7家、29家、29家、30家，他們的增長率分別為12.7%、27.5%、30.8%、16.3%?？梢钥闯?，相較于頭部房企，中型房企在規(guī)模上展現(xiàn)出了更強(qiáng)的沖刺姿態(tài)。而中小房企，受制于土地、資金等限制，在房地產(chǎn)市場中的話語權(quán)越來越小。

　　根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的合約銷售數(shù)據(jù)，2019年新增4家千億房企，分別是杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（002244.SZ）、中國鐵建股份有限公司（601186.SH）、四川【藍(lán)光發(fā)展(600466)、股吧】(600466,股吧)股份有限公司（600466.SH）和美的置業(yè)控股有限公司（3990.HK）。相較于2017年5家、2018年13家新增千億房企的成績，在行業(yè)規(guī)模增速趨緩的背景下，2019年新增千億房企數(shù)明顯下降。

　　規(guī)模依然是房企的核心訴求?！皬匿N售業(yè)績看，2019年房企依然在刷新歷史紀(jì)錄，大部分房企都增加了供應(yīng)量，而且大部分房企的流量上漲速度明顯快于權(quán)益，合作項(xiàng)目越來越多，部分企業(yè)明顯以價(jià)換量，房企為了規(guī)模依然在沖刺?！睆埓髠ケ硎尽?/p>

　　這也與2019年房企的融資收緊態(tài)勢密切相關(guān)。2019年上半年，在銷售高增長的帶動下，房價(jià)和土地溢價(jià)率應(yīng)聲上漲，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)下政策再次出拳。5月銀保監(jiān)會下發(fā) 23號文以來，房地產(chǎn)融資連續(xù)出現(xiàn)針對性收緊政策，信托、境內(nèi)債、境外債、開發(fā)貸等房地產(chǎn)傳統(tǒng)融資渠道相繼被加強(qiáng)監(jiān)管，幾乎管控房企所有的融資渠道，被稱為是“2008年以來最嚴(yán)格的一輪去杠桿”。

　　“額度整體收緊之后，金融機(jī)構(gòu)自然會選擇風(fēng)險(xiǎn)更小的房企，沒有更好的門檻的話，那就自然會以銷售排名來衡量。”一位從事房企融資的業(yè)內(nèi)人士說道。

　　在政策的密集調(diào)控下，2019年下半年土地溢價(jià)率明顯下降。為了回籠資金，不少房企選擇“以價(jià)換量”，尤其是下半年以來，企業(yè)加大供貨力度，一般房企在年底時(shí)會沖刺業(yè)績從而帶來銷售額的猛增，但2019年的“沖刺”要比往年來得更早一些。比如恒大曾在8月末啟動大范圍的價(jià)格優(yōu)惠策略。受此影響，“金九銀十”期間，恒大接連刷出831.3億元、903億元的行業(yè)月度銷售紀(jì)錄。到11月，隨著促銷措施逐漸退出，恒大的銷售額大幅下滑至370.6億元。

　　“龍頭房企率先調(diào)整，在規(guī)?；鶖?shù)比較大的情況下，率先顯現(xiàn)增速放緩的跡象。但是有一些中小房企，尤其是排名30到70之間的，還是有規(guī)模訴求，再加上基數(shù)比較小，所以現(xiàn)階段呈現(xiàn)出增速較快的現(xiàn)象。另外他們有合作開發(fā)的比例，很多是按照全口徑去算的銷售金額，如果看權(quán)益銷售額的話，他們的增速不一定那么高?！蓖哐芯吭嚎偙O(jiān)張宏偉表示。

　　張宏偉指出，“2019年以來，樓市調(diào)控政策的持續(xù)以及貨幣政策的收緊給房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定壓力，不少房企在組織架構(gòu)上做出優(yōu)化調(diào)整，在項(xiàng)目和城市上換倉布局，這個(gè)過程在2020年還會持續(xù)?！?/p>

　　天風(fēng)證券發(fā)布的行業(yè)報(bào)告顯示，2019 年 1~12 月，布局一二線房企銷售增速為16%，布局三四線房企銷售增速為11%。目前一二線城市處于復(fù)蘇通道中，三四線城市整體面臨下行壓力，尤其是12月單月，一二線房企銷售增速15%，而三四線房企銷售增速-25%，三四線增速出現(xiàn)大幅下滑。

　　不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2019年三四線城市政策繼續(xù)維持 “因城施策” 態(tài)勢，但市場總體仍呈現(xiàn)疲態(tài)，供給過剩而需求不足，在棚改漸進(jìn)式退出之后，市場缺乏新的驅(qū)動力。