2月3日，在A股各大地產(chǎn)股經(jīng)歷一場“黑色星期一”之時，在港上市的物業(yè)股卻漲得火紅。市場對物業(yè)股的這股熱情，還在持續(xù)催動著房企分拆物業(yè)公司赴港上市。

　　在2019年7月份遞交的上市申請失效后，日前，北京鴻坤瑞邦物業(yè)管理有限公司（下稱“鴻坤物業(yè)”）的母公司燁星集團控股有限公司（下稱“燁星集團”）更新了其在港交所的招股申請書。其中，鴻坤物業(yè)為運營主體。

　　據(jù)披露，在2016年-2018年及2019年前8個月里，鴻坤物業(yè)分別實現(xiàn)收益分別為1.17億元、1.92億元、2.51億元和1.75億元。

　　與大多數(shù)物管公司相似，鴻坤物業(yè)也有“依賴癥”。上述報告期內(nèi)，其從鴻坤集團開發(fā)的物業(yè)獲得大部分收益，分別約為1.17億元、1.91億元、2.47億元、1.73億元，在總收益中占比達100%、99.7%、98.1%、98.6%。

　　不過，過度的依賴也意味著鴻坤物業(yè)的發(fā)展現(xiàn)階段將在較大程度上受限于鴻坤集團。

　　事實上，早在2017年末，鴻坤集團為“2023年實現(xiàn)千億”的目標招徠了原龍湖副總裁袁春。可惜的是，這位身肩鴻坤“千億夢”的明星經(jīng)理人任職不足兩年便中道離職。

　　難解的“依賴癥”

　　鴻坤物業(yè)主要包括三類服務，即物業(yè)管理服務、物業(yè)開發(fā)商相關服務和增值服務。其中，其中，物業(yè)管理服務業(yè)務是其收益的主要來源。

　　 　　2016年-2018年間，鴻坤物業(yè)的收益分別約為1.17億元、1.92億元、2.51億元，來自物業(yè)管理服務的收益則占比分別為63.3%、59.1%、67.4%；截至2019年8月31日，這一比例上升至69.9%。

　　與不少物業(yè)公司相似，2004年開展業(yè)務以來，鴻坤物業(yè)一直主要為鴻坤集團開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務。

　　2016年-2019年8月底，鴻坤集團開發(fā)及由鴻坤物業(yè)管理的物業(yè)應占總收益建筑面積分別約為290萬平方米、370萬平方米、450萬平方米、480萬平方米，分別占總收益建筑面積的100%、100%、99.1%、99.1%。

　　由此，鴻坤物業(yè)的物業(yè)管理服務收益也主要來自鴻坤集團方面，分別約為7380萬元、1.13億元、1.66億元、1.21億元，在物業(yè)管理服務總收益中占比分別為100%、100%、98.4%、98.5%。同期，在鴻坤物業(yè)收益中占比3成左右的物業(yè)開發(fā)商相關服務業(yè)務，來自鴻坤集團方面的收益占比也分別高達100%、98.9%、97%、98.7%。

　　對鴻坤集團的依賴，也直接造成了鴻坤物業(yè)業(yè)務布局的集中。2016年-2019年前8個月，位于京津冀地區(qū)物業(yè)產(chǎn)生的收益分別占其總收益的94.5%、91.2%、87.6%、88.9%。

　　除了地域局限性，對鴻坤集團的依賴對鴻坤物業(yè)的毛利率也造成了直接的影響。

　　 　　報告期內(nèi)，在物業(yè)管理服務業(yè)務上，來自鴻坤集團的業(yè)務毛利率基本上保持在40%左右的高水平，而來自第三方物業(yè)開發(fā)商的毛利率則為個位數(shù)，截至2019年8月底，這一數(shù)字為5.8%，同比還下滑了0.3個百分點。

　　鴻坤物業(yè)解釋稱，這是由于其與鴻坤集團業(yè)務關系更長、在管物業(yè)整體規(guī)模更大，可實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟，物業(yè)管理服務成本較低，而“就我們管理由第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)當中的首個物業(yè)管理服務項目（即錦界煤礦單身公寓）而言，我們產(chǎn)生較高的每平方米每月物業(yè)管理服務成本”。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙指出，集團部分的業(yè)務免去前期合作溝通成本，效率較高，而開拓第三方物業(yè)還需更多的前期合作成本?！岸唐谝驗橥卣刮飿I(yè)的成本增加，盈利降低，但長期看，過渡依賴母公司不是物業(yè)發(fā)展的長久之計，要想長遠發(fā)展，還需擺脫母公司的大樹?！蓖跣韵蛴浾弑硎尽?/p>

　　財經(jīng)評論員嚴躍進進一步指出，若外部項目盈利空間不大，則會形成拖累，“所以后續(xù)還是要對內(nèi)部的物業(yè)項目和外部收購的項目進行一個平衡?！?/p>

　　90后“二代”接棒

　　誠如鴻坤物業(yè)在招股書中所稱，對集團的依賴是現(xiàn)階段物管行業(yè)頗為常見的現(xiàn)象。不過，較為不常見的則是掌門人是不滿30年的“地產(chǎn)二代”。

　　據(jù)招股書披露，2018年12月，在新三板掛牌不足半年的鴻坤物業(yè)摘牌，由此展開一系列重組，為赴港上市做準備。

　　 　　重組完成后，燁星集團由盛達豐持有79.26%的股權，后者為偉賦全資持有。趙偉豪、其母吳虹、其父趙彬則分別持有偉賦98.62%、1%、0.38%的股權。其中，趙偉豪、吳虹及趙彬為一致行動人。其中，趙彬為鴻坤集團創(chuàng)始人。

　　由此，根據(jù)上市規(guī)則，盛達豐、偉賦、趙偉豪、吳虹及趙彬均為燁星集團的控股股東。

　　其中，時年26歲的趙偉豪實際上掌握著鴻坤物業(yè)未來的發(fā)展發(fā)向。他現(xiàn)擔任燁星集團的執(zhí)行董事，負責整體發(fā)展及作出主要業(yè)務決策。

　　據(jù)早前鴻坤物業(yè)登陸新三板時披露的招股書稱，趙家三人曾達成約定，“如三人不能達成一致，趙彬、吳虹將以趙偉豪意見為準”。

　　事實上，趙彬不只是將鴻坤物業(yè)交給了趙偉豪，2017年11月，在一系列資產(chǎn)騰挪之后，趙偉豪已經(jīng)成為了鴻坤集團的實際控制人。

　　2017年12月，趙彬還從龍湖地產(chǎn)找來了袁春，擔任集團地產(chǎn)板塊的掌舵者，助力完成鴻坤集團提出的“千億夢”，即旗下鴻坤資本、鴻坤產(chǎn)業(yè)、鴻坤文旅、鴻坤地產(chǎn)4個板塊要在五年內(nèi)分別完成千億的目標。同時，袁春也擔任了鴻坤物業(yè)的董事長。

　　彼時，大學畢業(yè)一年的趙偉豪在鴻坤物業(yè)任董事；此前他已任鴻坤地產(chǎn)上海片區(qū)總經(jīng)理、總裁助理。

　　不過，加入鴻坤未滿一年，袁春離職的消息便傳出。直到2019年6月，袁春先是去職鴻坤物業(yè)董事長。很快，同年10月，袁春離開鴻坤，擔任弘陽地產(chǎn)聯(lián)席總裁的消息便得到確認。

　　明星經(jīng)理人袁春離開后，千億目標的實現(xiàn)就落在了趙偉豪的身上。但據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，2017年鴻坤地產(chǎn)的銷售額為261億元，2018年為278億元，2019年則為298.3億元。

　　十分依賴集團的鴻坤物業(yè)，其發(fā)展現(xiàn)階段很大程度上便受限于鴻坤地產(chǎn)的規(guī)模。

　　王小嬙向記者指出，目前房企行業(yè)普遍面臨資金壓力，突如其來的疫情更是給房企雪上加霜，隨著一季度的銷售趨緩，上半年房企更是面臨更大的資金壓力，尤其是中小房企，資金壓力更大。因此，在市場環(huán)境嚴峻下，本身距離千億目標就很遠的鴻坤地產(chǎn)并不容易。