去年剛剛登陸資本市場(chǎng)的新力控股(02103.HK，下稱“新力”)因?yàn)槊餍锹殬I(yè)經(jīng)理人陳凱的加入，一躍成為地產(chǎn)圈最關(guān)注的公司之一。

　　2月21日深夜，中南置地宣布中南置地董事長(zhǎng)陳凱將離職，而陳凱的下一站便是擔(dān)任新力聯(lián)席董事長(zhǎng)兼總裁。一時(shí)間，無(wú)論是中南置地還是新力，成為地產(chǎn)圈的焦點(diǎn)。

　　此前，陳凱先后在陽(yáng)光城(000671.SZ)、中南置地?fù)?dān)任核心領(lǐng)導(dǎo)崗位，并將這兩家公司從業(yè)內(nèi)不起眼的角色一躍帶到如今華東地區(qū)的知名房企。有了兩次成功經(jīng)驗(yàn)的背后，陳凱如今選擇新力，無(wú)疑讓大家有了更多的關(guān)注。受到上述消息影響，新力2月24日收盤上漲3.21%。

　　布局集中江西

　　作為一家來(lái)自江西的后起之秀，新力2010年在江西南昌開始第一個(gè)項(xiàng)目。目前新力在江西省住宅物業(yè)開發(fā)企業(yè)中確立了領(lǐng)先地位，并將業(yè)務(wù)拓展至長(zhǎng)江三角洲地區(qū)、粵港澳大灣區(qū)及華中華西核心城市及其他地區(qū)。

　　新力在自己的官網(wǎng)這樣描述自己的戰(zhàn)略：“立足長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，新力聚焦地產(chǎn)主業(yè)，堅(jiān)持多元化發(fā)展，以實(shí)現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定的增長(zhǎng)為目標(biāo)，以提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量為內(nèi)核，在進(jìn)取中求穩(wěn)健，在發(fā)展中求質(zhì)量，同時(shí)進(jìn)一步完善全國(guó)化布局，成為真正意義上的全國(guó)性綜合物業(yè)開發(fā)企業(yè)。”

　　從目前情況看，新力在全國(guó)化布局體系上繼續(xù)加強(qiáng)，這家公司目前的布局依舊集中在江西和廣東惠州。

　　招銀國(guó)際一份研究報(bào)告顯示，截至2019年7月31日，公司在江西和大灣區(qū)的土儲(chǔ)分別為740萬(wàn)和350萬(wàn)平方米，占公司總土儲(chǔ)50%和23%。具體而言，南昌和惠州是新力兩個(gè)最重要市場(chǎng)，占公司總土儲(chǔ)40%和20%。公司2018年住宅物業(yè)的合約銷售額在當(dāng)?shù)仡I(lǐng)跑同業(yè)，若以住宅物業(yè)銷售面積計(jì)算，公司在南昌和贛州的地產(chǎn)開發(fā)商中排名第一。

　　過(guò)度集中的市場(chǎng)使得新力在當(dāng)?shù)仡H有口碑，產(chǎn)品的溢價(jià)能力得到確保，不過(guò)這也給新力的對(duì)外擴(kuò)張帶來(lái)影響，其市場(chǎng)布局一直比較局限。

　　按照招銀國(guó)際測(cè)算，預(yù)計(jì)新力2018年至2021年間的凈利潤(rùn)復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)106%。2016~2018年股東應(yīng)占凈利潤(rùn)分別為6200萬(wàn)、9500萬(wàn)和4.14億元人民幣，凈利潤(rùn)率2.8%、1.8%和4.9%。預(yù)測(cè)公司未來(lái)三年將維持良好的項(xiàng)目交付節(jié)奏，預(yù)計(jì)2019~2021年股東應(yīng)占凈利潤(rùn)分別為14.68億、27.39億和36.18億元人民幣，三年的復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)到106.0%。

　　雖然新力的預(yù)期增長(zhǎng)率較高，過(guò)于集中的布局難免讓這家公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足，一旦區(qū)域市場(chǎng)出現(xiàn)滑坡，那么增長(zhǎng)將面臨較大的問(wèn)題。

　　新力在此前的公告也提示了類似的風(fēng)險(xiǎn)：“公司的主要風(fēng)險(xiǎn)因素包括，公司的大部分收益是由公司在江西省的業(yè)務(wù)產(chǎn)生，而江西省經(jīng)濟(jì)狀況的任何顯著下滑均可能對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)狀況及業(yè)務(wù)前景造成重大不利影響?！?/p>

　　樂(lè)觀者認(rèn)為，陳凱的加入，將逐漸把新力從一家區(qū)域公司慢慢進(jìn)行全國(guó)化布局。此前，無(wú)論是陽(yáng)光城還是中南置地，均是由陳凱一手進(jìn)行戰(zhàn)略拿地帶來(lái)的全國(guó)化布局，帶來(lái)規(guī)模高速擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)了彎道超車。而悲觀者認(rèn)為，目前行業(yè)已經(jīng)無(wú)法通過(guò)高杠桿模式進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，此前陽(yáng)光城和中南置地的策略在新力恐怕無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

　　不過(guò)可以肯定的是，陳凱已經(jīng)開始逐漸通過(guò)自己的影響力重新梳理新力的管理架構(gòu)。

　　“春節(jié)前開始，新力的對(duì)外高管招聘就需要陳凱進(jìn)行面試，最近新力也暫停了招聘計(jì)劃，希望等到陳凱到位以后重新梳理再進(jìn)行新一輪招聘和優(yōu)化。”一位知情人士告訴記者。

　　目前新力集團(tuán)層面有包括投資、產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)、人力等多個(gè)中心部門，而下設(shè)均為城市公司，并沒(méi)有進(jìn)行區(qū)域管理。

　　此前，陳凱前兩家的成功則是來(lái)自通過(guò)高周轉(zhuǎn)、高激勵(lì)的措施，釋放一線積極性，通過(guò)城市公司擴(kuò)張區(qū)域，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。

　　新力原有的模式并不適合規(guī)模的發(fā)展，陳凱的到來(lái)，將展開一場(chǎng)新的調(diào)整。而剛剛到位的人力行政中心總經(jīng)理趙洵，此前擔(dān)任山東旭輝副總裁，也是經(jīng)陳凱面試而加盟新力。

　　不過(guò)，陳凱的調(diào)整到底可以有多大的效果？目前外界依舊保持觀察態(tài)度。此前，新力董事長(zhǎng)張園林曾面試過(guò)一位總裁候選人，該候選人稱加盟新力需要進(jìn)行組織的大換血，繼而達(dá)到快速發(fā)展，不過(guò)張園林拒絕了這樣的提議。

　　“實(shí)際上很多職業(yè)經(jīng)理人都會(huì)給老板提出進(jìn)行大換血的措施，不過(guò)老板還是相對(duì)比較反感類似做法。如果招聘一個(gè)新的總裁就換一批人，那無(wú)疑被這個(gè)總裁綁定，一旦這個(gè)總裁離開豈不是公司將面臨陣痛?！币晃粯I(yè)內(nèi)高管評(píng)價(jià)。

　　但是從目前的種種跡象看，張園林正在全力支持陳凱對(duì)新力進(jìn)行的變革，任何高管都需要通過(guò)陳凱面試，實(shí)際上顯示了對(duì)陳凱的信任。

　　邁不過(guò)去的財(cái)務(wù)杠桿

　　對(duì)于新力而言，繼續(xù)改善財(cái)務(wù)杠桿是下一步重要的工作。面對(duì)市場(chǎng)融資環(huán)境趨緊，過(guò)高的財(cái)務(wù)杠桿實(shí)際上意味著過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)，平衡財(cái)務(wù)杠桿顯得尤為重要。

　　2019年10月，時(shí)任新力集團(tuán)副總裁兼首席財(cái)務(wù)官(CFO)王炎離職后，新力在這一關(guān)鍵崗位上就暫無(wú)合適人選，而陳凱加盟前傳言新力已經(jīng)尋找到合適的CFO，不過(guò)記者暫未獲悉目前人選。

　　和很多剛剛登陸資本市場(chǎng)的公司一樣，新力的凈負(fù)債率和融資成本都明顯高于同行。

　　根據(jù)新力此前披露的數(shù)據(jù)，截至2018年末，該公司凈負(fù)債率240%，幾乎是行業(yè)內(nèi)凈負(fù)債率最高的公司之一。

　　2016年、2017年、2018年，新力尚未償還的銀行及其他借款總額分別為64.38億元、166.76億元、215.11億元，若包含公司債在內(nèi)，前兩年數(shù)據(jù)不變，2018年未償還借款為221.03億元，平均利率為9.3%、9.1%及9.3%。

　　因?yàn)檩^多的借款和較多的信托融資，新力過(guò)去幾年平均融資成本都超過(guò)9%，成為融資成本較高的房企之一。

　　此外，新力地產(chǎn)的短期債務(wù)較多，比如在2019年7月6日到期的債務(wù)，債權(quán)人為上海譽(yù)鉑投資管理有限公司，利率高達(dá)9.5%；2019年8月20日到期的，來(lái)自四川信托的兩年零五個(gè)月的借款，利率為11%；上海牛襄實(shí)業(yè)的一年期借款，利率為11.2%。

　　從之前的某些舉動(dòng)看，即便有較高的最近成本，新力董事長(zhǎng)張園林并沒(méi)有放棄規(guī)模的需求。

　　2019年9月，新力通過(guò)子公司新力海石房地產(chǎn)開發(fā)(廣州)有限公司獲得廣州百億級(jí)舊改項(xiàng)目95%的股權(quán)。這個(gè)項(xiàng)目是去年6月廣州榮和房地產(chǎn)有限公司曾擬投資196億元于增城區(qū)新塘新墩南安村，計(jì)劃打造占地面積約23.85萬(wàn)平方米的項(xiàng)目。

　　不過(guò)，舊改實(shí)際上并不被業(yè)內(nèi)看好。其中核心的一點(diǎn)在于，舊改的周轉(zhuǎn)速度并不快，而新力則是一家強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)和效率的公司。

　　而從新力控股的業(yè)務(wù)模式看，高周轉(zhuǎn)在這家公司體現(xiàn)得淋漓盡致。公開資料顯示，新力項(xiàng)目“120天啟動(dòng)開發(fā)、180天達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)”。以德安帝泊灣項(xiàng)目為例，2018年8月才開工，2018年10月就拿預(yù)售證；上饒帝泊灣2018年9月動(dòng)工，11月便拿預(yù)售證/開始預(yù)售。

　　從某種層面來(lái)看，新力的高周轉(zhuǎn)風(fēng)格和陳凱異常契合，此前陳凱的高周轉(zhuǎn)模式曾在陽(yáng)光城、中南置地得到展示，并幫助兩家公司規(guī)模快速擴(kuò)張。

　　希冀彎道超車的新力能否在陳凱的加入下帶來(lái)質(zhì)變？面對(duì)如此劇變的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，新力又有哪些投資動(dòng)作？面臨較高的杠桿和還沒(méi)有打開的市場(chǎng)布局，新力和陳凱，在2020年可能還需要更多的變革。

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