熱點(diǎn)欄目自選股數(shù)據(jù)中心行情中心資金流向模擬交易

　　客戶端

　　3月9日消息，中國奧園跌勢不斷擴(kuò)大，領(lǐng)跌地產(chǎn)股。截至發(fā)稿，中國奧園跌7.41%，報(bào)價(jià)10.24港元，市值蒸發(fā)22億港元。

　　2020年2月，中國奧園實(shí)現(xiàn)未經(jīng)審核物業(yè)合同銷售金額約人民幣19． 6億元，同比減少 65%。2020年前2月，集團(tuán)未經(jīng)審核物業(yè)合同銷售額累計(jì)約人民幣70.2億元，較2019年同期減少38%。

　　3月3日，匿名做空機(jī)構(gòu)發(fā)布了針對奧園的做空報(bào)告。做空機(jī)構(gòu)的報(bào)告直指三點(diǎn)：一是奧園以“明股實(shí)債”的方式將數(shù)百億元借款通過廣州奧園股權(quán)投資基金管理有限公司（以下簡稱奧園投資基金）等關(guān)聯(lián)方注入子公司少數(shù)股東權(quán)益中，并長期隱瞞少數(shù)股東利潤，導(dǎo)致奧園歸母凈利潤虛增超過30億元；二是奧園過去三年虛報(bào)合約銷售和回款金額約20%；三是奧園不顧銀保監(jiān)會的明令禁止，利用旗下金融平臺為母公司項(xiàng)目融資。

　　對此中國奧園表示，第一，奧園沒有虛報(bào)利潤，非控股股東利潤偏低的原因是項(xiàng)目周期長，利潤結(jié)轉(zhuǎn)存在時(shí)間差；第二，奧園沒有虛報(bào)銷售和回款金額，財(cái)報(bào)披露的銷售回款金額和結(jié)轉(zhuǎn)收入，前者含稅、后者不含稅，不能直接比較；第三，奧園沒有自融，做空報(bào)告所列奧園投資基金發(fā)行的固定收益類產(chǎn)品的實(shí)際發(fā)行方為項(xiàng)目公司，奧園投資基金只是服務(wù)方。

　　據(jù)中國商報(bào)，香頌資本董事沈萌表示，銀保監(jiān)會對自融明令禁止，因此奧園堅(jiān)決否認(rèn)自身自融，但奧園的解釋并沒有直接回答融資的目的即基金的項(xiàng)目投向，這才是說明自身是否進(jìn)行“自融”的根本。 實(shí)際上，奧園的融資壓力大、成本高，而且宏觀調(diào)控下內(nèi)地融資渠道少，這些都可能驅(qū)使奧園以各種財(cái)務(wù)手段進(jìn)行融資。

　　不過，做空機(jī)構(gòu)對奧園的“指控”證據(jù)也并不充足。實(shí)際上，做空機(jī)構(gòu)列舉的很多證據(jù)都是意向猜測，無法從法律層面證明奧園確實(shí)自融。博蓋&容納咨詢創(chuàng)始合伙人高劍鋒對中國商報(bào)記者坦言，奧園投資基金和珠海鼎盛雖為奧園的關(guān)聯(lián)方，但在法律上主體間仍有切割，做空機(jī)構(gòu)沒有確鑿證據(jù)說明奧園是自融，不過奧園的回復(fù)更是避重就輕，壓根沒有說明奧園與兩個(gè)基金公司之間的往來關(guān)系。既然雙方證據(jù)都不充足，事件最終可能演變?yōu)槭袌龌录?，從長期來看，仍會損害上市公司利益。

　　據(jù)第一財(cái)經(jīng)，國泰君安證券稱，房企收入確認(rèn)與利潤結(jié)轉(zhuǎn)一般滯后于地產(chǎn)銷售1~2年，但負(fù)債增長與銷售增速相匹配。與行業(yè)龍頭相似，奧園借助快周轉(zhuǎn)，以有限資金撬動規(guī)模。但當(dāng)同行負(fù)債高企時(shí)，奧園卻呈現(xiàn)出“高增長、高利潤、低負(fù)債”的不可能三角。

　　市場疑竇徒生。最新一次在網(wǎng)絡(luò)社交平臺上面流傳的針對奧園的做空報(bào)告，便將奧園“優(yōu)秀”表現(xiàn)歸咎于不合常理的少數(shù)股東權(quán)益占比。

　　2014年~2019年中期，奧園股東權(quán)益從90.34億攀升至353.67億，但歸母股東權(quán)益并未明顯增長，僅從77.19億增至133.97億。而少數(shù)股東權(quán)益數(shù)年間成倍攀升，2014年僅13.15億，到2019年上半年末已達(dá)219.7億，占總權(quán)益比例達(dá)62.1%。

　　少數(shù)股東權(quán)益，主要來源于下屬公司少數(shù)股東的持股比例及凈資產(chǎn)?！肮静①彶呗砸钥毓尚问綖橹鳎陙聿①忢?xiàng)目增多，少數(shù)股東權(quán)益隨之增加?！眾W園解釋稱，公司在項(xiàng)目層面引入非控股股東，意在充分利用原股東優(yōu)勢，發(fā)揮協(xié)同作用。

　　光大固收研報(bào)同樣表明，少數(shù)股東權(quán)益占比較高，容易掩蓋母公司存在的問題。比例越大，包含的債務(wù)性融資可能越多，其中便包括“明股實(shí)債”合作形式。

　　有機(jī)構(gòu)審計(jì)師告訴記者，房企在切入某個(gè)區(qū)域時(shí)，確實(shí)會采取合作模式快速進(jìn)入，但一般不會導(dǎo)致少數(shù)股東占比高于歸屬于母公司的占比。“房企一般不會出現(xiàn)上述情況，因此做空報(bào)告的質(zhì)疑存在合理性。”該審計(jì)師認(rèn)為，還有另一種情況，就是“明股實(shí)債”。

　　一般來講，地產(chǎn)負(fù)債類別包括銀行借款、債券、信托/資管等非標(biāo)貸款，“明股實(shí)債”即表面以股權(quán)形式投資，但實(shí)際隱含固定利息和遠(yuǎn)期本金退出條件的非標(biāo)融資方式。這種模式下，投資回報(bào)不與企業(yè)經(jīng)營業(yè)績掛鉤，被投企業(yè)向投資者承諾保本保收益。

　　因“明股實(shí)債”在結(jié)算利潤前會將信托、資管等金融機(jī)構(gòu)持有的少數(shù)股權(quán)溢價(jià)回購，這部分結(jié)算不會產(chǎn)生少數(shù)股東損益。所以，若房企合并報(bào)表中少數(shù)股東權(quán)益占凈資產(chǎn)比重明顯高于少數(shù)股東損益占凈利潤的比重，存在“明股實(shí)債”的可能性較大。

　　2016年~2018年，奧園歸母凈利潤從8.81億升至24.09億，但少數(shù)股東損益僅從3.12億升至5.31億。截至2019年上半年，奧園歸母凈利潤為22.72億，同期少數(shù)股東損益僅5.28億。相較于62.1%的權(quán)益占比，少數(shù)股東資金被占用，卻未得到比例適配的回報(bào)。

　　奧園的少數(shù)股東權(quán)益占比與利潤分配之間的嚴(yán)重失衡，是做空報(bào)告質(zhì)疑公司財(cái)報(bào)有所欺瞞的主要證據(jù)。不過奧園對此作出了相應(yīng)的回應(yīng)，該公司在公告中稱，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期在2-3年，有的更長達(dá)5年以上，這導(dǎo)致了結(jié)算收益時(shí)，會存在少數(shù)股東權(quán)益占比與利潤分配之間的失衡，預(yù)計(jì)未來少數(shù)股東的收益將逐步提升至常規(guī)水平。

　　上述審計(jì)師表示，從奧園的具體情況來看，少數(shù)股東權(quán)益和分配之間的巨大失衡，確實(shí)容易引發(fā)市場質(zhì)疑，但也并不能以此證明公司采取了“明股實(shí)債”的方式融資。因?yàn)樵谝恍O端情況下，全資子公司和占據(jù)絕大部分股權(quán)的公司大額虧損，而合作項(xiàng)目盈利較多，會導(dǎo)致少數(shù)股權(quán)占比高，又或者剛好合作項(xiàng)目未到集中利潤分配期等，都可以影響報(bào)表數(shù)據(jù)。