3月26日，富力地產(chǎn)發(fā)布2019年年報(bào)。根據(jù)財(cái)報(bào)，公司去年實(shí)現(xiàn)銷售額1382億元，同比增長5%，與2019年初定下的1600億元銷售目標(biāo)相比，其業(yè)績(jī)完成度為86.4%。

　　財(cái)報(bào)還顯示，富力地產(chǎn)去年實(shí)現(xiàn)營收908.1億元，凈利潤100.9億元，同比分別增長18%、16%。另一方面，富力地產(chǎn)凈負(fù)債率也攀升至198.9%，遠(yuǎn)高于2018年上市房企的凈負(fù)債率均值92.52%。

　　在此之前，富力地產(chǎn)曾發(fā)布公告稱，已收到證監(jiān)會(huì)關(guān)于公司實(shí)施H股全流通申請(qǐng)的正式受理函件。根據(jù)文件，富力申請(qǐng)全部已發(fā)行的22億股內(nèi)資股股份轉(zhuǎn)換為H股并在香港聯(lián)交所上市。此次申請(qǐng)轉(zhuǎn)換上市的股份約占富力地產(chǎn)總股份的六成，此前這六成股票無法自由買賣，也不可以質(zhì)押融資。此次富力地產(chǎn)的申請(qǐng)若能通過，將極大緩解債務(wù)壓力。

　　部分業(yè)內(nèi)人士對(duì)時(shí)間財(cái)經(jīng)表示，此次富力能否通過證監(jiān)會(huì)的審核，主要是看政策，看其對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的全流通是否支持。富力作為第一個(gè)申請(qǐng)H股全流通的地產(chǎn)公司，其申請(qǐng)通過與否，都有很強(qiáng)的示范效應(yīng)。

　　官網(wǎng)資料顯示，富力地產(chǎn)成立于1994年，總部在廣州，2005年于港交所主板上市。截至2019年末，富力地產(chǎn)總資產(chǎn)達(dá)4273億元，在克爾瑞《2019年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》中位于21名。公司最新市值為350億港元。

　　有意思的是，自去年以來，富力集團(tuán)董事長李思廉多次被“打臉”。2019年初，富力地產(chǎn)設(shè)定全年銷售目標(biāo)1600億元，在2019年8月舉行的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，李思廉稱，“下半年應(yīng)該賣900億到1000億左右，全年大概是1500億到1600億左右，這個(gè)沒有大問題?！比欢?，富力地產(chǎn)最終交出的答卷是1382億元。

　　2019年3月，李思廉曾說，“海南今年肯定會(huì)有放松的消息，這是100%的?！敝笤诋?dāng)年8月的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，李思廉又稱，“海南市場(chǎng)復(fù)蘇還要給點(diǎn)耐心”。然而在今年3月，海南宣布新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。興起于1994年的商品房銷售制度被海南打破，一位業(yè)內(nèi)人士告訴時(shí)間財(cái)經(jīng)，“海南房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在誰去誰死?！?/p>

　　針對(duì)上述問題，時(shí)間財(cái)經(jīng)多次聯(lián)系富力地產(chǎn)方面，截止發(fā)稿時(shí)間，暫未獲得回復(fù)。

　　凈負(fù)債率200%

　　財(cái)報(bào)顯示，2019年，富力地產(chǎn)的凈負(fù)債率已攀升至198.9%，此前的2015年至2018年，該公司的凈負(fù)債率分別為124%、160%、170%和184%。據(jù)樂居財(cái)經(jīng)，富力地產(chǎn)管理層預(yù)期，在今年內(nèi)可以將凈負(fù)債率下降15%到185%以內(nèi)，“在3年左右，肯定可以將凈資產(chǎn)負(fù)債率降到150%以內(nèi)?！?/p>

　　富力地產(chǎn)2019年融資成本為6.6%，比2018年的5.7%上升了0.9個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)，富力地產(chǎn)的融資成本高于2018年具有代表性的50家A+H股上市房企的平均融資成本。標(biāo)普此前發(fā)布報(bào)告稱，截至2020年6月底，富力地產(chǎn)將有251億元債務(wù)到期，另外還有逾90億元可回售債券可執(zhí)行回售。

　　作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，融資和銷售回款是主要的資金來源。去年7月，富力提出，下半年的工作重點(diǎn)圍繞“促銷售、抓回款”開展。但據(jù)證券市場(chǎng)周刊報(bào)道，項(xiàng)目去化率是富力地產(chǎn)的短板。在市場(chǎng)較好的情況下，富力地產(chǎn)去化率可達(dá)60%，近3年去化率基本在50%上下。相比較而言，碧桂園、萬科、新城、中南、金科等企業(yè)2018年全年的平均去化率都能達(dá)到70%以上。

　　去年7月，時(shí)間財(cái)經(jīng)還曾報(bào)道富力地產(chǎn)“暫停拿地”之事，隨后李思廉在8月份的2019年中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，寫有“下半年原則上暫停拿地工作”那份文件是自己起草的，富力下半年僅拿下包頭、太原、廣州等城4宗地塊。

　　業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)稱，因?yàn)榉N種原因，富力地產(chǎn)目前資金緊張，此次申請(qǐng)轉(zhuǎn)換上市計(jì)劃對(duì)其至關(guān)重要。據(jù)悉，截至1月31日，富力地產(chǎn)已發(fā)行股份總數(shù)目約35億股，其中內(nèi)資股股東持有63%，H股股東持有37%。內(nèi)資股不具備流動(dòng)性，且沒有減持和股權(quán)質(zhì)押功能，因此該部分股權(quán)只起到了融資作用卻沒有套現(xiàn)功能。此次，富力地產(chǎn)申請(qǐng)全部已發(fā)行的22股內(nèi)資股股份轉(zhuǎn)換為H股并在香港聯(lián)交所上市，即將上述63%的內(nèi)資股轉(zhuǎn)換為H股并上市，實(shí)現(xiàn)100%H股流通。

　　實(shí)際上，富力地產(chǎn)2005年在香港上市后，就H股流通性不足、融資受限而多次提出回歸A股，但一直無果。H股“全流通”是2018年開始試點(diǎn)，2019年11，證監(jiān)會(huì)宣布全面推開H股“全流通”改革，允許將“內(nèi)資股”轉(zhuǎn)為“外資股”?！?a href="http://m.xfjyyzc.com/gegu/600466/" target="_blank" title="藍(lán)光發(fā)展(600466)股票分析,新聞,資金流向,財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)" >藍(lán)光發(fā)展(600466)、股吧】旗下物業(yè)公司藍(lán)光嘉寶服務(wù)是地產(chǎn)界首吃螃蟹的選手，富力地產(chǎn)則搶占了房企改革的首例。

　　海南之困

　　海南取消預(yù)售制后，富力地產(chǎn)股價(jià)一日內(nèi)下跌8.36%，此前富力地產(chǎn)董事長李思廉多次表達(dá)對(duì)海南市場(chǎng)的看好。

　　蘇寧金融研究院特約研究員江瀚對(duì)時(shí)間財(cái)經(jīng)表示，不論是疫情期間還是此前的“一城一策”時(shí)期，海南的地產(chǎn)監(jiān)管政策一直沒有絲毫動(dòng)搖，呈現(xiàn)全面從嚴(yán)、一刀切的嚴(yán)格監(jiān)管格局，這與其曾發(fā)生過“樓市泡沫”有關(guān)。

　　根據(jù)公開資料，海南建省初期曾出現(xiàn)過“房地產(chǎn)泡沫”。海南當(dāng)時(shí)人口約700多萬，但是有兩萬多家房地產(chǎn)商。政府調(diào)控后，占全國人口0.6%的海南，留下占全國10%的空置商品房，爛尾樓有600多棟、1600多萬平方米，閑置土地1.88萬公頃。之后，2010年1月，國際旅游島宣布建設(shè)的時(shí)候也形成房?jī)r(jià)大漲。僅五天時(shí)間，海南商品房交易171億元左右，是2008年全年的總和，房?jī)r(jià)漲幅是全國的5倍。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國31個(gè)省市自治區(qū)2019年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資占固投的平均占比水平為19.5%，其中上海、北京、遼寧、海南四省市占比較大，分別為56.3%、50.9%、44.8%和42.4%。有一個(gè)類似的指標(biāo)是房地產(chǎn)投資占GDP的比重。2018年，海南達(dá)到34%，全國第一，同期上海、遼寧、北京分別為12%、12%、11.9%。

　　2018年，海南實(shí)施“全域限購”，之后該省房地產(chǎn)開發(fā)投資下降16.5%，銷售面積更是下降了37.5%。第一財(cái)經(jīng)此前報(bào)道稱，至少三分之一的海南房地產(chǎn)從業(yè)人員都在2018年離開海南，大多被調(diào)往鄰近的粵港澳大灣區(qū)、廣西、云南；不少房企直接將旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重點(diǎn)布局區(qū)域轉(zhuǎn)移至同處南方濱海區(qū)域，且旅游資源豐富的廣西、云南。

　　2019年海南省商品住宅供應(yīng)面積809萬平米，同比下降24%；成交面積781萬㎡，同比下降40%；價(jià)格14624元/㎡，同比微跌4%。

　　富力地產(chǎn)2005年進(jìn)入海南以來，多次進(jìn)行大手筆投資，擁有較多土地儲(chǔ)備，并將海南列為重要戰(zhàn)略支點(diǎn)。中房報(bào)此前報(bào)道稱，關(guān)于誰是海南的最大“地主”一直沒有定論，但在海南地產(chǎn)界普遍認(rèn)為，富力、雅居樂、魯能、中糧、羅牛山等是海南的“大地主”。根據(jù)財(cái)報(bào)，富力地產(chǎn)2019年在海南擁有權(quán)益可售建筑面積268.9萬平方米，占總額4.6%。

　　　　富力地產(chǎn)2019年年報(bào)還顯示，年內(nèi)銷售份額主要來自全國的210個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)26個(gè)省份，其中海南銷售額同比下降27%至43億元。

　　值得注意的是，3月3日，富力地產(chǎn)發(fā)布的2020年2月份業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，公司權(quán)益合約銷售額為25億元，同比下降58.68%；銷售面積達(dá)20.81萬平方米，同比下降61.84%。

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