房企龍頭恒大盈利能力持續(xù)提升，2019年交出了一份穩(wěn)中有進(jìn)、高質(zhì)量發(fā)展的年度成績(jī)單。3月31日，恒大線上2019年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)如期舉行，除各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)居行業(yè)前列之外，啟動(dòng)新戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型是此次業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)的最大亮點(diǎn)。對(duì)于企業(yè)下一步的轉(zhuǎn)型和發(fā)展，恒大管理層表示，一定要在未來三年實(shí)現(xiàn)全面‘高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債’的發(fā)展目標(biāo)。

　　港股年報(bào)季的最后一天，房企龍頭中國(guó)恒大集團(tuán)(3333.HK，以下簡(jiǎn)稱：恒大)以線上直播方式發(fā)布了2019年度業(yè)績(jī)報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年年底，恒大的總資產(chǎn)達(dá)2.2萬億元；全年合約銷售額為6011億元，同比增長(zhǎng)9%；營(yíng)業(yè)額為4776億元，同比增長(zhǎng)2.4%；凈利潤(rùn)335億元，凈利潤(rùn)率7%；核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)408億元，核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率8.5%；

　　在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，中國(guó)恒大董事局主席許家印宣布，“恒大從2020年開始轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，全面實(shí)施‘高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債’的發(fā)展戰(zhàn)略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負(fù)債降下來?！?/p>

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“憑借著在銷售能力、土地儲(chǔ)備、產(chǎn)品品質(zhì)、管控能力和團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力等方面的優(yōu)勢(shì)，恒大的降負(fù)債目標(biāo)極有可能提前完成?！?/p>

　　全面啟動(dòng)新戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

　　2019年，在錯(cuò)綜復(fù)雜國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)下行，房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售增速較前兩年顯著放緩。在此背景下，房企龍頭之一的恒大盈利能力持續(xù)提升，交出了一份穩(wěn)中有進(jìn)、高質(zhì)量發(fā)展的年度成績(jī)單。

　　年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，恒大2019年合約銷售6011億元，同比增長(zhǎng)9%；核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)408億元，核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率8.5%；凈利潤(rùn)335億元，凈利潤(rùn)率7%；資產(chǎn)負(fù)債率77.9%，同比增長(zhǎng)4.2%；凈負(fù)債率159.3%，同比增長(zhǎng)7.4%；現(xiàn)金余額2288億元，同比增長(zhǎng)12%。

　　據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，恒大的大部分經(jīng)營(yíng)指標(biāo)仍居行業(yè)前列，但負(fù)債仍處于偏高水平。發(fā)布會(huì)上，許家印直面公司的高負(fù)債問題，“恒大從2020年開始轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，全面實(shí)施‘高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債’的發(fā)展戰(zhàn)略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負(fù)債降下來?！?/p>

　　針對(duì)未來三年發(fā)展新戰(zhàn)略，許家印稱，“高增長(zhǎng)”就是要實(shí)現(xiàn)銷售高速增長(zhǎng)，今年要實(shí)現(xiàn)銷售8000億元，到2022年要實(shí)現(xiàn)銷售1萬億元；“控規(guī)?！本褪且獓?yán)控土地儲(chǔ)備規(guī)模，實(shí)現(xiàn)土儲(chǔ)負(fù)增長(zhǎng)，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右；而“降負(fù)債”就是要把有息負(fù)債每年平均下降1500億元，到2022年要把總負(fù)債降到4000億元以下。

　　不難看出，恒大提出“高增長(zhǎng)”和“控規(guī)?！倍际菫榱恕敖地?fù)債”，足見其大幅降低負(fù)債的決心。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，要實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)必須儲(chǔ)備大量土地，通過“三高一低”，即“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、低成本”策略可以迅速擴(kuò)大規(guī)模，從而沉淀大量資金推高負(fù)債，但對(duì)于頭部房企而言，高質(zhì)量發(fā)展才是決勝的關(guān)鍵。

　　許家印稱，戰(zhàn)略發(fā)展會(huì)根據(jù)當(dāng)時(shí)的環(huán)境和企業(yè)自身的情況進(jìn)行調(diào)整。恒大之所以調(diào)整戰(zhàn)略，下決心降負(fù)債，是因?yàn)楫?dāng)下的大環(huán)境已經(jīng)發(fā)生變化，“房住不炒”這一政策基調(diào)不會(huì)發(fā)生根本性改變，未來較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)全國(guó)商品房市場(chǎng)容量將維持現(xiàn)有水平，房企通過高杠桿實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張的道路已很難走通。

　　銷售、土儲(chǔ)助力“減負(fù)”

　　今年以來，宏觀經(jīng)濟(jì)仍面臨挑戰(zhàn)，突如其來的一場(chǎng)新冠疫情也為地產(chǎn)業(yè)蒙上一層陰影。恒大在此時(shí)提出“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，也引發(fā)了業(yè)內(nèi)人士的廣泛關(guān)注。

　　據(jù)恒大新戰(zhàn)略，2020年力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)銷售8000億元、2022年達(dá)到萬億元。而2019年全年銷售為6011億元，同比增長(zhǎng)9%。也就是說，這一目標(biāo)意味著恒大2020年的增速要達(dá)到33%，2021年、2022年均要保持12%左右的增速。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未走出寒冬之際，恒大沖擊萬億銷售目標(biāo)的底氣何在？面對(duì)這一疑問，恒大董事局副主席兼總裁夏海鈞在會(huì)上給出了答案：“我們最大的優(yōu)勢(shì)，就是抓住了中國(guó)房地產(chǎn)輝煌的20年，儲(chǔ)備了中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中最大、也是最優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備。”

　　年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，恒大目前擁有2.93億平米土地儲(chǔ)備，土地儲(chǔ)備原值為5273億元，土地儲(chǔ)備平均成本1800元/平方米，其中67%分布在中國(guó)的一二線城市；2019年銷售面積為5846萬平方米，同比增長(zhǎng)11.5%；合約銷售均價(jià)每平方米人民幣10281元。由此來看，恒大即使每年凈減少3000萬平方米的土地儲(chǔ)備也可帶來豐厚收益，為降低負(fù)債率打下基礎(chǔ)。

　　此外，市場(chǎng)是最好的試金石，強(qiáng)大的銷售能力也為恒大實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型再添一份信心和底氣。今年一季度在新戰(zhàn)略的指引下，恒大實(shí)施“網(wǎng)上銷售”的顛覆性營(yíng)銷革命，并取得了業(yè)績(jī)“開門紅”。

　　發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度的合約銷售金額為1465億元，同比增長(zhǎng)22.5%；回款金額為1133億元，同比大增55.2%，均為行業(yè)第一，刷新了一季度銷售及回款新記錄。在房地產(chǎn)行業(yè)受到疫情巨大沖擊的2020年，這一成績(jī)來之不易。

　　　　事實(shí)上，恒大三年規(guī)劃意在“降負(fù)債”。許家印對(duì)此次轉(zhuǎn)型充滿信心，甚至在現(xiàn)場(chǎng)算了筆賬，“2018年、2019年，恒大銷售回款每年維持在4500億元左右，如果今年實(shí)現(xiàn)銷售8000億元，回款按7000億元計(jì)算，就會(huì)增加2500億元的銷售回款。同時(shí)，恒大今年減少土地儲(chǔ)備3000萬平方米，就等于減少600億元的支出。這樣一增一減，就一定能實(shí)現(xiàn)今年有息負(fù)債下降1500億的目標(biāo)?！?/p>

　　業(yè)內(nèi)人士分析表示，“恒大充足的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)不僅為業(yè)績(jī)的高增長(zhǎng)準(zhǔn)備了足夠的彈藥，還為企業(yè)嚴(yán)控支出提供了空間；適度減少拿地，充分利用現(xiàn)有土地儲(chǔ)備，既能確保公司的持續(xù)發(fā)展，還能大幅減少支出，為新戰(zhàn)略的實(shí)施提供有力保障?！?/p>

　　（文章來源：投資者網(wǎng)）