對(duì)于杠桿這事，孫宏斌一直有著自己的見解。

　　“去不去杠桿，還要看企業(yè)的情況。如果你的素質(zhì)好、資產(chǎn)質(zhì)量好、操作能力強(qiáng)，那你是可以加杠桿的。如果你的資產(chǎn)質(zhì)量差、運(yùn)作能力差，你的杠桿越多死得越快?！?/p>

　　孫宏斌之所以這么說(shuō)，也是有底氣的。融創(chuàng)中國(guó)(HK:01918)抓住了2015年至2018年那波房地產(chǎn)行業(yè)的浪潮，一躍進(jìn)入了中國(guó)房企前四強(qiáng)。

　　可能是出于對(duì)自己能力的自信，過(guò)去幾年，孫宏斌的融創(chuàng)幾乎是市場(chǎng)上最大的“接盤俠”之一。樂(lè)視、萬(wàn)達(dá)、泛?！环接须y，融創(chuàng)支援。目前，融創(chuàng)超過(guò)六成的土地儲(chǔ)備，都是通過(guò)收并購(gòu)獲得的。

　　而融創(chuàng)中國(guó)并購(gòu)的錢，絕大部分都是借來(lái)的。截至2019年末，融創(chuàng)有息負(fù)債已經(jīng)高達(dá)3222億元，是凈資產(chǎn)規(guī)模2.8倍。

　　但進(jìn)入2020年，融創(chuàng)變了。

　　一向出手闊綽、熱衷“買買買”的孫宏斌不見了；取而代之的是一個(gè)熱衷于“賣賣賣”的孫宏斌。

　　在3月的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，孫宏斌透露，2019年底融創(chuàng)成功賣掉了一個(gè)酒店，另有4個(gè)酒店短期內(nèi)也會(huì)成交。

　　不僅賣酒店，融創(chuàng)還賣股票。4月14日，【金科股份(000656)、股吧】(SZ:000656)發(fā)布公告表示，第一大股東天津聚金物業(yè)出讓5.87億股股份。而天津聚金物業(yè)正是融創(chuàng)中國(guó)的控股子公司。

　　說(shuō)到底，世界是圓的，出來(lái)混的，遲早也是要還的。

　　/ 01 /孫宏斌的“逆襲”

　　與20年前相比，孫宏斌明顯成熟了不少。

　　2019年12月5日下午，在被問(wèn)及融創(chuàng)前11個(gè)月銷售額超過(guò)萬(wàn)科，躍居行業(yè)第三是什么感受時(shí)，孫宏斌不再意氣風(fēng)發(fā)，揚(yáng)言要“打敗萬(wàn)科”；他只是微微一笑，“那是一個(gè)意外。”

　　俗話說(shuō)得好，男人的嘴，騙人的鬼。尤其是孫宏斌這樣老男人說(shuō)的話，更是不能相信。這顯然不是一個(gè)意外。

　　融創(chuàng)逆襲的原因也很簡(jiǎn)單。孫宏斌抓住了2015年至2018年那波房地產(chǎn)行業(yè)的浪潮。

　　2015年至2018年，房地產(chǎn)行業(yè)銷售額年均增速超過(guò)15%，堪稱又一個(gè)“黃金”時(shí)期。房?jī)r(jià)一路猛漲，一二線城市的品牌新房一房難求，搖號(hào)中簽率堪比中彩票。盛況之下，房企只要存貨足夠多，就有爆發(fā)式增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。

　　在這波房地產(chǎn)牛市中，孫宏斌沒有手軟。

　　通過(guò)下圖我們可以看到，2015年、2016年，融創(chuàng)的新增土地面積，呈幾何倍數(shù)增長(zhǎng)。2015年，融創(chuàng)新增土地面積增長(zhǎng)了近2倍；2016年更猛，增長(zhǎng)了近4倍。2017年，融創(chuàng)新增土地面積，是2014年的近19倍。

　　　　截至2019年末，融創(chuàng)手握2.32億平方米土儲(chǔ)，土地貨值高達(dá)3.07萬(wàn)億元。對(duì)應(yīng)融創(chuàng)2019年全年銷售收入5562億元來(lái)看，即便未來(lái)5年不再新增土儲(chǔ)，融創(chuàng)每年銷售規(guī)模也可維持在5000億元至6000億元。這對(duì)于99%的房企來(lái)說(shuō)，不敢想象。

　　反觀萬(wàn)科，過(guò)去幾年拿地并不“積極”。2015年，萬(wàn)科(SZ:000002)拿地面積是融創(chuàng)的1倍；2016年、2017年，萬(wàn)科拿地面積不到融創(chuàng)的70%。

　　　　伴隨著土地規(guī)模的增長(zhǎng)，融創(chuàng)的銷售規(guī)模由2015年的734.6億元，增至2019年5562.1億元，一躍進(jìn)入了中國(guó)房企前四強(qiáng)。

　　至此，孫宏斌終于在房地產(chǎn)行業(yè)拿回了屬于他的地位。

　　/ 02 /杠桿和周期，房企更迭的鑰匙

　　房地產(chǎn)行業(yè)，說(shuō)到底繞不開兩個(gè)東西，杠桿和周期。

　　融創(chuàng)的崛起，不僅是因?yàn)楦銓?duì)了周期，更重要的是，其放了足夠高的杠桿。

　　2016年融創(chuàng)有息負(fù)債高達(dá)1128億元，加權(quán)融資成本5.98%，算下來(lái)其每年借款付出的財(cái)務(wù)支出就高達(dá)67.5億元。

　　而當(dāng)年融創(chuàng)的凈利潤(rùn)為29.38億元，毛利潤(rùn)為48.48億元，這意味著融創(chuàng)需要付出的利息，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于公司當(dāng)年的毛利潤(rùn)、凈利潤(rùn)。

　　某種程度上說(shuō)，融創(chuàng)只能寄希望于2017年、2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品暢銷、房?jī)r(jià)大漲，這樣才能覆蓋住巨額的利息成本，不至于公司出現(xiàn)現(xiàn)金流斷裂的問(wèn)題。

　　事實(shí)上，這樣的高杠桿，也延續(xù)到了現(xiàn)在。

　　截至2019年末，融創(chuàng)有息負(fù)債高達(dá)3222.7億元。這個(gè)數(shù)字，是2015年的7.7倍。

　　這是什么水平？2019年末，融創(chuàng)有息負(fù)債是凈資產(chǎn)規(guī)模的280%；反觀萬(wàn)科，有息負(fù)債只有凈資產(chǎn)的95%。

　　　　從短期資產(chǎn)流動(dòng)性看，截至2019年末，融創(chuàng)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為779.44億元，而短期借款高達(dá)1357.33億元。換句話說(shuō)，融創(chuàng)2019年末的現(xiàn)金儲(chǔ)備，并不足以覆蓋短期借款。

　　房地產(chǎn)行業(yè)遇冷，疊加突如其來(lái)的疫情，讓高杠桿的融創(chuàng)壓力山大。

　　/ 03 /杠桿的代價(jià)

　　說(shuō)起來(lái)，融創(chuàng)的邏輯其實(shí)很簡(jiǎn)單，希望房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，房子暢銷、銷價(jià)大漲。

　　只有這樣，融創(chuàng)手中的現(xiàn)金，才能夠覆蓋巨額的利息成本，才可以償還到期的借款，不至于讓公司現(xiàn)金流斷裂。

　　但顯然，房地產(chǎn)鉆石時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。在城鎮(zhèn)人均居住面積已達(dá)40平米，加上房住不炒的方針下，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的概率越來(lái)越小，而銷售面積下降的概率卻越來(lái)越大了。

　　至少?gòu)娜ツ甑匿N售數(shù)據(jù)來(lái)看，是這樣。2017—2019年，房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積分別為16.94億平方、17.17億平方、17.16億平方。相較于2018年，2019年銷售面積微微下滑。

　　在這種情況下，過(guò)高的負(fù)債，除了要承擔(dān)大量的財(cái)務(wù)費(fèi)用，造成現(xiàn)金流緊張外，沒有一點(diǎn)好處。

　　也正因?yàn)槿绱?，如今融?chuàng)不僅賣房子，也開始賣酒店。

　　在3月的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，孫宏斌透露，2019年底，融創(chuàng)成功賣掉了一個(gè)酒店，另有4個(gè)酒店短期內(nèi)也會(huì)成交。此外，他還透露，將來(lái)不排除賣樂(lè)園，“打折賣也行”。

　　在成為接盤俠多年后，融創(chuàng)也要開始找人接盤。某種程度上來(lái)說(shuō)，與融創(chuàng)追上萬(wàn)科一樣，這也不令人意外。

　　真應(yīng)了那句老話，出來(lái)混，遲早是要還的。

　　（文章來(lái)源：讀懂財(cái)經(jīng)）