五一節(jié)后的首個工作日，房企拿地布局的動作依然在繼續(xù)，廣州土地出讓或將迎來一波小高潮。

　　5月6日，廣州黃埔區(qū)年內首宗宅地入市，最終廣州君梓房地產開發(fā)有限公司以底價35.54億元競得HBPQ-D1-1地塊，扣除回購面積后，折合樓面價17321元/平方米。

　　資料顯示，廣州君梓房地產開發(fā)有限公司由融創(chuàng)及廣州翔龍城市更新集團有限公司分別持股53%及47%，后者由廣州翔龍集團有限公司全資持股。

　　雖然翔龍集團作為開發(fā)商名不見經(jīng)傳，卻是在廣州擁有20余年發(fā)展歷史的本土開發(fā)商，其在珠江新城打造的尚東君御雅苑項目是代表作之一。據(jù)悉，該項目被稱為廣州城市中軸線旁最后一個住宅項目。

　　在余英加盟后，融創(chuàng)在廣深區(qū)域的投資布局進度條顯然快進了很多。2017年，融創(chuàng)在廣州增城操盤的首個項目融創(chuàng)御園面市，至此打開了廣州的市場，只是廣深區(qū)域作為集團銷售軟肋，近幾年依然會被人提及。

　　布局廣州市場方面，融創(chuàng)多以合作拿地的模式進入，獲得地塊普遍以低溢價或底價為主，這次也不例外。

　　合伙人翔龍

　　據(jù)觀點地產新媒體了解，此次融創(chuàng)聯(lián)合翔龍拿下的地塊，為廣州黃埔區(qū)年內出讓的首宗宅地，此前已有市場消息稱，地塊已被廣州君梓房地產開發(fā)有限公司內定。

　　該地塊位于科學城，分為3個小地塊，含2宗宅地及1宗教育地塊，總用地面積7.26萬平方米，其中住宅用地面積6.23萬平方米，容積率不大于3.2，計容建筑面積不超過19.94萬平方米。

　　出讓公告顯示，該地塊為廣州黃埔區(qū)聯(lián)和街道黃陂社區(qū)經(jīng)濟聯(lián)合社、華沙社區(qū)經(jīng)濟聯(lián)合社經(jīng)濟發(fā)展用地收儲出讓項目，競得人須與黃陂社區(qū)經(jīng)濟聯(lián)合社、華沙社區(qū)經(jīng)濟聯(lián)合社簽訂《自留發(fā)展用地合作開發(fā)協(xié)議》。

　　競得人須為黃陂社區(qū)及華沙社區(qū)在復建地塊上建設集體物業(yè)并承擔全部的資金和費用，開發(fā)建設的物業(yè)歸競得人所有。協(xié)議還規(guī)定，此次融創(chuàng)聯(lián)合體所繳納的部分土地出讓金，將作為復建物業(yè)的復建費用。

　　據(jù)了解，黃陂社區(qū)及華沙社區(qū)名下集體經(jīng)濟留用地面積共計6.6萬平方米(合計約98.95畝)，地上須復建物業(yè)計容建面合計不少于15.58萬平方米。

　　若不考慮復建部分，綜合考慮教育設施及社區(qū)其他配建成本，該地塊實際樓面價約為18964元/平方米。

　　廣東中原地產項目總經(jīng)理黃韜向觀點地產新媒體表示，這次融創(chuàng)聯(lián)合體拿地的成本中規(guī)中矩，比之前兩萬多的樓面價便宜，屬于市場價，科學城附近現(xiàn)在賣四萬左右，這個項目還是有一定盈利空間的。

　　事實上，此次出讓地塊的周邊一手房項目僅有華標峰湖御境項目，房天下信息顯示，該項目建面328至586平方米的大平層電梯洋房單位，均價為50000元/平方米，另有小戶型產品在售，價格38000元/平方米。

　　該地塊為科學城板塊又一出讓的宅地，目前科學城在售一手房項目有龍湖云峰原著、品秀星樾、綠地杉禾田晶舍、大壯名城、科城山莊峻森園等項目，均價在37000至45000元/平方米不等。

　　另據(jù)合富研究院高級分析師吳智杰表示，目前科學城的產業(yè)和城市配套已進入成熟期，此次融創(chuàng)聯(lián)合體競得的地塊發(fā)展方向可作為科學城內改善或再改類項目。

　　值得一提的是，此次融創(chuàng)的合作方翔龍集團成立于早年曾在廣州天河區(qū)CBD珠江新城及海珠區(qū)打造過住宅項目，分別為尚東君御及尚東峰景，從名字看這兩項目均為翔龍聯(lián)合尚東地產集團的合作項目。

　　2009年珠江新城尚東君御雅苑項目開工，3年后封頂澆筑，于2012年底開盤，據(jù)悉，開盤當日的銷售額便超過5億元，這對當時的房地產市場而言，翔龍可以說是取得不錯的成績。

　　除了上述兩個項目外，翔龍集團還打造了黃埔東部新城萬科·里享家，隨后的這幾年間，翔龍在房地產開發(fā)似乎按下了暫停鍵，轉而介入了廣州舊改。

　　本次成交的地塊附近為黃陂社區(qū)長安片區(qū)舊村改造項目，2019年初，長安片區(qū)舊改項目的實施主體確認為黃陂社區(qū)經(jīng)濟聯(lián)合社的全資子公司廣州君御房地產開發(fā)有限公司，該舊改項目9個月便完成征拆工作，合作伙伴便是翔龍集團。

　　截至2018年底，廣州翔龍集團的在建項目面積僅約為50萬平方米，待開發(fā)面積約為220萬平方米。

　　融創(chuàng)土地賬

　　此次找上翔龍集團，融創(chuàng)似是有自己的小心思，其想在華南做出點成績，拿地是第一步。

　　吳智杰認為，融創(chuàng)在廣州獲得土儲的方式主要以收并購為主，此次聯(lián)手翔龍，亦符合融創(chuàng)在廣州的拿地策略。而近一年內融創(chuàng)在華南陸續(xù)補充土儲，獲得的地塊普遍以低溢價或底價為主。

　　此次拿地的企業(yè)廣州君梓房地產于2016年8月26日成立，查閱過往資料顯示，融創(chuàng)與翔龍似乎并無任何合作項目關聯(lián)，但此次合作來得“迅雷不及掩耳之勢”。

　　從時間節(jié)點看，此次融創(chuàng)聯(lián)合體競得的地塊于3月30日掛牌，4月14日君梓房地產進行了一系列的操作，包括股東變更為融創(chuàng)持股53%、注冊資本由原來的100萬元增至212.756萬元，法定代表人變成李萬雄，后者為融創(chuàng)廣清公司常務副總經(jīng)理兼廣州融創(chuàng)文旅城項目總經(jīng)理。

　　即是說，融創(chuàng)與翔龍在4月中旬談攏后，便在4月27日進行網(wǎng)上報價，最終以底價競得上述地塊。

　　市場數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)上一次在廣州拿地已是去年12月31日，彼時同樣是聯(lián)合房企以底價拿地。

　　據(jù)悉，融創(chuàng)聯(lián)合僑建和中建以總價78.86億元競得增城區(qū)中新鎮(zhèn)3宗宅地，補充華南土儲面積約46.51萬平方米，樓面價不超過11000元/平方米，成為當日廣州土拍的最大贏家。

　　今年以來，受疫情的影響，廣州土地出讓情況不及去年，但在接下來的5月份還將有22宗地塊入市交易，絕大部分地塊位于天河廣氮板塊、增城區(qū)及從化區(qū)，此外黃埔區(qū)還將有2宗地塊出讓。

　　至于融創(chuàng)是否會再現(xiàn)廣州土拍市場，還有待進一步觀察。

　　觀點地產新媒體就廣州未來土地市場走勢判斷采訪吳智杰，其表示當前廣州土地有所回溫，一是參拍房企數(shù)量明顯上升，二是去年未能成功出讓的花都和天河廣氮等多宗地塊，已成功出讓。

　　“但這種回暖屬于‘分化’式回暖，對于優(yōu)質地塊房企的爭奪相對激烈，對于郊區(qū)偏遠的冷門地塊，仍未能成功出讓。未來廣州土地‘分化’式的回暖仍會持續(xù)一段時間。”上述分析師補充道。

　　另一方面，觀察融創(chuàng)今年以來在公開市場的拿地情況，2至3月僅在公開市場上拿地一宗。4月以來融創(chuàng)基本恢復投資布局，單月在公開市場拿地斥資約86.14億元，月末拿地的動作也較為密集。

        據(jù)不完全統(tǒng)計，年初至今，融創(chuàng)在公開市場上拿地布局的金額逾216億元，13宗地塊中溢價拿地的有6宗，其余均以底價成交，溢價或成交金額較大的地塊均以聯(lián)合體或合資的方式拿地，在市場看來，融創(chuàng)拿地的步伐仍然較為謹慎。

　　另據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的一季度房企新增土儲排行榜顯示，含收并購及招拍掛，融創(chuàng)一季度投資布局獲得土儲逾233萬平方米，位列11名。

　　在孫宏斌提出的關于融創(chuàng)2020年要做的三件事情中，就包括一條——謹慎拿地、拿對地方、拿對時間。

　　“我們土地儲備存量大，不需要在二、三、四月份搶地。今年二三月份地價還是比較堅挺的，溢價率比去年下半年有上升，且都是熱點城市，最后地就貴了?！睂O宏斌在3月業(yè)績會上表示。

　　數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)中國的土地儲備貨值約3.07萬億元，其中貨值超過82%的土儲位于一二線城市，總土地儲備2.39億平方米，權益土地儲備約為1.53億平方米，平均土地成本僅為4306元/平方米。

　　（文章來源：觀點地產網(wǎng)）