近日，雅居樂集團(tuán)控股有限公司(下稱“雅居樂”)旗下廣州番禺雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“廣州雅居樂”)非公開發(fā)行2020年公司債券狀態(tài)更新為“已受理”，涉資金額30億元，債券承銷商/管理人為國(guó)泰君安證券股份有限公司、中國(guó)國(guó)際金融股份有限公司。

　　不久前的4月，雅居樂曾在數(shù)天之內(nèi)先后遭穆迪、標(biāo)普將評(píng)級(jí)展望調(diào)整為負(fù)面，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。7月，雅居樂還將有近40億元債券到期，資金鏈面臨考驗(yàn)。

　　01

　　40億債券即將到期，穆迪、標(biāo)普接連預(yù)警

　　據(jù)企業(yè)預(yù)警通顯示，雅居樂目前國(guó)內(nèi)存續(xù)債券4只，規(guī)模69.7億元，其中“17雅居01”將于7月12日到期，規(guī)模為30億元，利率6.6%；“16雅居01”將于7月29日到期，規(guī)模為9.7億元，利率7.5%。7月份合計(jì)到期金額為39.7億元。

　　　　此外，雅居樂在境外還有17億美元永續(xù)債(約合120億人民幣)。

　　　　除雅居樂外，旗下的廣州雅居樂目前也存續(xù)有3只債券，規(guī)模為17.77億元，均將于一年內(nèi)到期。所以，雅居樂一年內(nèi)到期的債券共5只，合計(jì)金額約為57億元。

　　　　5月22日，國(guó)內(nèi)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中誠(chéng)信國(guó)際發(fā)布的《2016年廣州番禺雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公司債券跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告(2020)》顯示，維持雅居樂主體信用等級(jí)為AAA，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定。

　　在報(bào)告中，中誠(chéng)信國(guó)際表示，雅居樂杠桿比例呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，且存在一定規(guī)模的永續(xù)債，短期債務(wù)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)。

　　國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)則顯得更為直接。

　　4月3日，穆迪公告稱，將雅居樂的評(píng)級(jí)展望從穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面。隨后的4月9日，標(biāo)普也將雅居樂的評(píng)級(jí)展望從穩(wěn)定下調(diào)為負(fù)面。

　　對(duì)于這一評(píng)級(jí)，穆迪高級(jí)副總裁曾啟賢公開表示：“展望調(diào)整為負(fù)面反映了雅居樂為業(yè)務(wù)擴(kuò)張而增加債務(wù)，導(dǎo)致其信用指標(biāo)趨弱?！?/p>

　　具體來看，穆迪預(yù)計(jì)未來12-18個(gè)月雅居樂以收入/調(diào)整后債務(wù)比率衡量的債務(wù)杠桿率將從2019年的51.2%升至60%左右，同期EBIT(即“即息稅前利潤(rùn)”)/利息比率將從2.3倍升至3.0倍。

　　標(biāo)普則認(rèn)為，雅居樂房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)擴(kuò)張的執(zhí)行進(jìn)度比預(yù)期的緩慢，導(dǎo)致其在過去2年舉債收購(gòu)后盈利增長(zhǎng)依然疲弱。同時(shí)其指出，雅居樂的利潤(rùn)率或仍將面臨土地成本上升和海南樓市限購(gòu)政策帶來的下行壓力。

　　與其他房企稍顯特別的是，雅居樂對(duì)境外永續(xù)債格外青睞。

　　2017年至2019年，雅居樂發(fā)行永續(xù)債的規(guī)模分別為55.29億元、83.35億元、135.67億元。其中，2019年雅居樂曾接連發(fā)行了四筆總計(jì)14億美元的優(yōu)先永續(xù)資本證券，利率為7.75%至8.375%不等。當(dāng)年國(guó)內(nèi)所有房企發(fā)行美元債永續(xù)規(guī)模接近40億美元，雅居樂占了其中三分之一。

　　穆迪、標(biāo)普等世界性評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的接連預(yù)警，對(duì)雅居樂顯然算不上是好消息。

　　02

　　總負(fù)債2000億，經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流-145.51億元

　　公開資料顯示，雅居樂成立于1992年，從廣東中山的一個(gè)家具廠起家，逐漸發(fā)展成為以地產(chǎn)為主，同時(shí)涉足環(huán)保、物業(yè)、教育等8大業(yè)務(wù)并行的綜合性企業(yè)，于2005年在中國(guó)香港上市。公司實(shí)控人為陳卓林家族。

　　　　作為曾經(jīng)與恒大、碧桂園等企業(yè)平起平坐的“華南五虎”之一，雅居樂曾一度在300億-500億的規(guī)模上徘徊多年，直到2017年后，從危機(jī)中脫身的雅居樂銷售額首次突破800億，隨后于2018年躋身千億房企之列。

　　伴隨著雅居樂崛起的，是其積極擴(kuò)充土地儲(chǔ)備的戰(zhàn)略。據(jù)小債了解，2017年至2019年，雅居樂通過招標(biāo)、拍賣、掛牌及股權(quán)收購(gòu)等方式大量增添新土地，其新增的土地儲(chǔ)備分別為964萬m2、1111萬m2、1090萬m2，較2017年之前的新增規(guī)模翻了數(shù)倍。

　　土地儲(chǔ)備的翻番的同時(shí)，雅居樂的債務(wù)規(guī)模也在同比增加。

　　財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，雅居樂的總負(fù)債從2016年的875.7億元一路上升，到2019年時(shí)已達(dá)到2078.95億元，其同期流動(dòng)負(fù)債則從552.52億元上升至1476.68億元。

　　雅居樂資產(chǎn)負(fù)債率也呈上升趨勢(shì)，從2016年的66.48%上升至2019年的76.09%。凈負(fù)債率則從2016年的49.1%，攀升到了2019年的82.8%。

　　據(jù)2019年報(bào)顯示，雅居樂有息負(fù)債共966.7億元，其中一年內(nèi)需償還的短期借款達(dá)422.97億，在總負(fù)債中占比44%。而同期雅居樂的現(xiàn)金及等價(jià)物為335.51億元，完全無法覆蓋短期借款。

　　另外據(jù)企業(yè)預(yù)警通的同業(yè)對(duì)比顯示，2019年雅居樂的財(cái)務(wù)指標(biāo)在該項(xiàng)排名中位列第101位，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流-145.51億元，同樣排名第101位，均排名靠后。

　　　　今年3月，在2019年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，雅居樂副總裁王海洋曾表示，債市和資金的價(jià)格會(huì)隨著世界經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，故公司計(jì)劃以多渠道處理。如果市場(chǎng)利率、成本太高，公司不排除通過自有資金、分紅以及其他方式償還境外的債務(wù)。

　　然而，就在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)的第二天，公司股價(jià)便一度跌至年后最低價(jià)7.26港元/股，投資者態(tài)度明顯。此后，穆迪、標(biāo)普后接連將評(píng)級(jí)展望調(diào)為負(fù)面。如此背景下，廣州雅居樂意圖發(fā)行的30億債券前景如何呢？