新冠疫情導(dǎo)致樓市短暫停擺后，各大機構(gòu)紛紛預(yù)測今年市場銷售體量將減少10-20%左右。在3、4月上市房企的年度業(yè)績會上，房企高管們對后市的態(tài)度也顯示出前所未有的謹慎。

　　旭輝董事長林中在近日的一次直播分享中坦言，由于新冠疫情的原因，今年2-4月房企業(yè)績出現(xiàn)了較大的缺口，而這個業(yè)績?nèi)笨趲缀鯚o法在下半年得到完全的彌補。在此情況下，房企的現(xiàn)金流、庫存去化都面臨著極大的挑戰(zhàn)。

　　新冠疫情只是行業(yè)下行的催化劑，林中認為，更值得房企注意的是存量時代的全面到來。在這個時代，房地產(chǎn)行業(yè)的游戲難度增加，作為“玩家”的房企想要保住地位，就要轉(zhuǎn)變意識、轉(zhuǎn)變文化、轉(zhuǎn)變模式和方法。

　　不可逆轉(zhuǎn)的增速放緩

　　行業(yè)進入存量時代是這幾年來地產(chǎn)人的共識，而時代更迭所帶來的，必定是更多的挑戰(zhàn)。

　　林中認為，房企當下面臨著十大挑戰(zhàn)，其中一個就是“VUCA時代”的挑戰(zhàn)。VUCA時代即變幻莫測的時代，林中稱，在這個階段，市場呈現(xiàn)的特征是易變性、不確定性、復(fù)雜性、模糊性。

　　這意味著，“黑天鵝”事件發(fā)生的概率和頻次比以往要高，而且，有可能未來房企都會處于這種充滿變數(shù)的環(huán)境之中。如今年年初的新冠疫情，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說就是百年難得一遇的“黑天鵝”，給房企帶來很多難題，甚至有很多小型房企受此影響陷入困局。

　　當然，在林中看來，行業(yè)越來越多變也與中國房地產(chǎn)市場這幾十年來的發(fā)展軌跡不無關(guān)系。自1998年中國房地產(chǎn)市場化發(fā)展開始，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)著單邊上漲的行情，過去很長一段時間里，不論是買地還是買房，基本都是穩(wěn)賺不賠的生意。

　　正是因此才催生了“炒房團”、“炒房客”這樣的群體，讓各行各業(yè)的企業(yè)家們都想來房地產(chǎn)市場分一杯羹。從中國房企的成立年份亦可以看到，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都成立于千禧年之后。

　　直到2016年起，全國房地產(chǎn)調(diào)控趨緊，尤其是在房住不炒、因城施策戰(zhàn)略之下，房地產(chǎn)市場供需均受到限制，單邊上漲成為歷史?！斑^去買一塊地，只要捂得住就能掙錢。未來不是這樣，可能買一塊地，三年后回頭看，不僅不掙錢，價格可能比三年前還要低。”林中舉例稱。

　　與此同時，整個行業(yè)的分化不斷加劇，而這種加劇不僅體現(xiàn)在一二三線城市各不相同的市場表現(xiàn)上，還體現(xiàn)在大小房企之間無法逾越的業(yè)績差距之中。

　　根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2019年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》顯示，去年排在銷售榜單首位的碧桂園銷售額為7715.3億元，排在末位的廣西中鼎銷售額為71.3億元，碧桂園的成績比后者高出100多倍。

　　不僅如此，行業(yè)成交總量逐步靠近天花板，迫使房企增速放緩。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2019年，商品房銷售面積171558萬平方米，增幅1.2%，比上一年下降0.1%；商品房銷售額159725億元，增長超過6%，增速比上年回落5.7個百分點。

　　林中表示，未來行業(yè)的成交面積、成交量要超過2019年是很難的，行業(yè)的總量在這幾年應(yīng)該就會見頂?！八袁F(xiàn)在企業(yè)規(guī)模的增長，都是來自其他企業(yè)份額的縮減，因為這個行業(yè)的外延規(guī)模不再增長?！?/p>

　　他還指出，行業(yè)由外延增長轉(zhuǎn)至內(nèi)沿增長的形勢下，房企的增速出現(xiàn)拐點，增速放慢，并且這種增速放慢是不可逆轉(zhuǎn)的，房企很難回到過去那幾年維持在100%、50%以上的增速。

　　顯而易見的是，今年前十強房企中，除了世茂表示增速要保持在30%以上之外，其余幾家房企紛紛調(diào)低了自己的目標增速，大多維持在20%以下。

　　“未來幾年都是夾縫時代，你會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)是個典型的資源配置型行業(yè)，有著高資金門檻，一線城市的土地動輒幾十億、上百億，未來越來越不是一般企業(yè)的資金量可以玩得動的行業(yè)?！绷种姓f到。

　　　　出現(xiàn)大機會的概率很小

　　但行業(yè)變遷并不意味著房企將失去所有機會，只是中長期來看，行業(yè)周而復(fù)始的波動會像一個箱體的運行，雖然出現(xiàn)大機會的概率非常微小，短周期、小機會卻不會少。

　　房企如何抓住小機會？林中給出的首個答案是：現(xiàn)金為王，畢竟活下去才是硬道理。“其實觀察房企的倒閉原因可以發(fā)現(xiàn)，只有一小部分房企倒閉的原因是資不抵債，很多都是在某個時點上資金鏈斷裂所致。因此，在當前環(huán)境里，首先要現(xiàn)金流的安全，現(xiàn)金為王。”

　　這就要求房企提升自身運營管理、資金等各方面的能力。從目前的行業(yè)形勢看，在這方面大型房企是具備明顯優(yōu)勢的，只要不犯錯，中小企業(yè)將很難追趕。

　　“在同樣的增速之下，房企間存在的距離就會變成永恒的距離，除非它自己犯錯。這個特征和以前黑馬頻現(xiàn)的時代不一樣，在未來很難再看到那么多的黑馬。未來幾年，行業(yè)兼并收購也會越來越多?！?/p>

　　除了增速放緩，利潤空間收窄是未來房地產(chǎn)行業(yè)的另一特征。林中分析，市場從單邊增長轉(zhuǎn)變?yōu)闄M盤行情，發(fā)展空間變小，房企從吃土地紅利轉(zhuǎn)為吃管理紅利。所謂吃管理紅利，說白了就是掙錢變得很艱難，需要很強的能力，做大量精細化的工作。

　　他繼而指出，存量時代的賽場上，行業(yè)的利潤空間很狹小，房企犯錯的機會將大大減少，一旦犯錯就將面臨虧損，很難翻身。要活下去，房企就不能在戰(zhàn)略方向、投資布局、經(jīng)營節(jié)奏上出錯，出現(xiàn)這樣的錯誤，市場就不會再為此而買單。

　　未雨綢繆布局新的增長極被一眾房企們視為破解棋局的關(guān)鍵?？硕鸬禺a(chǎn)研究院報告顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年以來已有10多家房企在集團層面因布局多元化業(yè)務(wù)而陸續(xù)更名。具體業(yè)務(wù)內(nèi)容來看，30家重點房企營收中能拆分出的多元化業(yè)務(wù)主要有5個，分別是物業(yè)管理、投資物業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)和代建。

　　近幾年，行業(yè)中還不乏房企布局地產(chǎn)之外的案例。碧桂園做機器人，恒大造汽車，不久前，萬科還正式進軍養(yǎng)豬業(yè)。

　　當然，新業(yè)務(wù)需要一定的時間來度過成長期，僅依靠這樣的方式，顯然無法在新的市場環(huán)境中活下去的。

　　林中表示，房企加強內(nèi)部管理同樣非常重要，比如要嚴控成本、積極升級產(chǎn)品、全員營銷、加強線上下的結(jié)合等。更重要的是，千萬不要買錯地、定錯位，“以前房地產(chǎn)行業(yè)掙快錢、掙大錢很容易，但未來房企要習慣掙小錢、掙慢錢、艱難掙錢的環(huán)境，堅持不囤地、不捂地、不買地王?！?/p>