在今年的港股市場，物業(yè)管理板塊的股價走勢可以用勢如破竹來形容。

　　截至2020上半年，雖然有新冠肺炎疫情影響，港股22家上市物業(yè)管理公司年內(nèi)股價平均上漲46.5%，只有三家出現(xiàn)下跌。同期恒生指數(shù)跌幅為13.35%，物業(yè)股走勢遠強于大盤。

　　截至2020年7月8日收市，按照上市以來較發(fā)行價漲跌幅統(tǒng)計，新城悅服務(wù)和永升生活服務(wù)已經(jīng)分別漲了有696.55%和639.33%。

　　而上市來較發(fā)行價漲幅超過100%的物業(yè)管理公司有十家之多，如綠城服務(wù)、佳兆業(yè)美好、銀城生活服務(wù)、雅生活服務(wù)、保利物業(yè)、奧園健康、時代鄰里以及濱江服務(wù)，這些公司漲幅分別有352.76%、260.34%、239.45%、221.54%、131.77%、123.22%、122.14%、108.33%。

　　來源：華盛證券

　　而不僅是累計漲幅，物業(yè)管理公司在新股上市時的漲跌幅數(shù)據(jù)同樣亮眼。

　　歷史上22只物業(yè)股上市（除中海物業(yè)、碧桂園服務(wù)為介紹上市），首日下跌的僅有4只，首日上漲率達81.8%。而如奧園健康、保利物業(yè)、建業(yè)新生活、彩生活、和泓服務(wù)、鑫苑服務(wù)這些公司在上市首日漲幅更是有20%以上。

　　值得一提的是物業(yè)管理公司也吸引了大量機構(gòu)作為基石投資者買入，其中包括著名基金經(jīng)理張磊所操持的高瓴資本、新加坡政府投資公司、奇虎360、恒基地產(chǎn)董事長李家杰等。

　　按照過往數(shù)據(jù)，獲得基石投資的物業(yè)管理公司在上市首日均有上漲表現(xiàn)。

　　物業(yè)管理公司表現(xiàn)如此亮眼，在此也為各位投資者盤點一下下半年有望登陸港交所的物業(yè)股，看看哪些公司最有牛股的潛力。

　　金科智慧服務(wù)：中國物業(yè)服務(wù)十強

　　6月29日，金科智慧服務(wù)集團股份有限公司（以下簡稱：金科智慧服務(wù)）向港交所遞交主板上市申請，中信證券(600030,股吧)和華泰國際為聯(lián)席保薦人。

　　金科智慧服務(wù)是中國領(lǐng)先，西南第一的綜合物業(yè)服務(wù)商。按綜合實力計，金科智慧服務(wù)自2016年至2020年連續(xù)五年被中指研究院評為中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)十強之一，自2015年至2020年，連續(xù)六年西南地區(qū)排名第一。

　　此外，根據(jù)中指研究院于2020年就針對2019年西南地區(qū)市場份額計（基于在管面積）進行的排名，金科智慧服務(wù)獲得2019中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)第一位。

　　來源：招股書，金科股東中也出現(xiàn)了高瓴的身影

　　截至2019年底，金科智慧服務(wù)共有754個簽約物業(yè)管理項目，合同總建筑面積為24860萬平方米，在管物業(yè)管理項目有417個，在管建筑面積約為12050萬平方米。

　　在2017年至2019年，金科智慧服務(wù)的合同面積復(fù)合年增長率達33.7%，在管面積復(fù)合年增長率達39%，顯示其未來業(yè)績有著較高的成長性和確定性。

　　財務(wù)數(shù)據(jù)方面，金科智慧服務(wù)營收從2017年的人民幣10.47億元人民幣增長至2019年的23.28億元人民幣，復(fù)合年增長率為49.1%；凈利潤由2017年的1.14億元人民幣增長至2019年的3.74億元人民幣，復(fù)合年增長率高達81.5%。

　　金科智慧服務(wù)背靠地產(chǎn)公司金科集團，按照合同銷售建筑面積算，金科集團在2019年中國地產(chǎn)開發(fā)商中排名第八。截至2019年底金科智慧服務(wù)在管建筑面積中有5680萬平方米來自金科集團開發(fā)項目，占比為47.1%。

　　世茂服務(wù)：騰訊、紅杉資本看好的物業(yè)巨頭

　　6月29日，世茂集團宣布，旗下物業(yè)管理公司世茂服務(wù)已向港交所遞表，中金公司及摩根士丹利為聯(lián)席保薦人。

　　根據(jù)招股書，我們發(fā)現(xiàn)世茂服務(wù)這家物業(yè)公司在2020年4月底與紅杉資本旗下SCC Growth以及騰訊旗下意像架構(gòu)投資簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。紅杉和騰訊總共投資金額達17.28億元人民幣，分別持有世茂服務(wù)股份比例為5.33%和4.668%。

　　來源：招股書

　　招股書顯示此次戰(zhàn)略合作，紅杉資本將有望為世茂服務(wù)帶來其基金生態(tài)系統(tǒng)協(xié)同效應(yīng)以及通過物聯(lián)網(wǎng)、云計算大數(shù)據(jù)優(yōu)化世茂的運營效率和管理實力。而騰訊則有望憑借線上線下平臺給與世茂數(shù)字化升級。

　　究竟世茂服務(wù)有何優(yōu)勢能獲得兩大巨頭的青睞呢？

　　世茂服務(wù)是中國領(lǐng)先的綜合物業(yè)管理服務(wù)提供商，2019年綜合實力計被中指院評為中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)十二位。2018年至2019年按照收入增長率計，世茂服務(wù)在中國物業(yè)服務(wù)二十強中排名第三位。

　　截至2019年底，世茂服務(wù)合約總建筑面積為10090萬平方米，覆蓋我國25個省91個城市；總在管建筑面積為6820萬平方米，管理物業(yè)項目184個。

　　財務(wù)方面，世茂服務(wù)2017年至2019年實現(xiàn)營收10.43億元增長至24.89億元，復(fù)合年增長率達54.5%；2017年至2019年實現(xiàn)凈利潤1.09億元增長至3.85億元，復(fù)合年增長率為88%。

　　世茂服務(wù)背靠地產(chǎn)巨頭世茂集團，按照合約建筑面積計算，世茂服務(wù)在2019年底有8424萬平方米來自世茂集團及其其合聯(lián)營公司，比重達67.72%。

　　世茂集團實力在全國房企排名領(lǐng)先，2019年其全年合約銷售金額達2600.7億元，同比增長48%，目標完成率124%，在全國房企中排名第九。

　　潛在上市物管企業(yè)還有哪些亮點？

　　榮萬家：榮萬家是TOP20房企榮盛發(fā)展(002146,股吧)旗下子公司，成立于2000年。

　　據(jù)中指院提供的數(shù)據(jù)顯示，榮萬家在2020年中國物業(yè)服務(wù)百強中排名19位，同時，榮萬家還是河北省綜合實力、在管建筑面積第一的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　據(jù)招股書顯示，榮萬家的業(yè)務(wù)規(guī)模及財務(wù)表現(xiàn)于往績記錄期實現(xiàn)了快速的增長。榮萬家的收入從2017年的7.09億元增加到2019年的12.5億元，復(fù)合年增長率為32.8%。利潤及綜合收益總額從2017年的4190萬元增加到2019年的1.1億元，復(fù)合年增長率為62.2%。

　　截至2019年12月31日，榮萬家共管理251項物業(yè)，在管總建筑面積為4840萬平方米，覆蓋中國15個省、直轄市及自治區(qū)的31個城市；榮萬家訂約管理351項物業(yè)管理項目，總合約建筑面積為7560萬平方米，覆蓋中國19個省、直轄市及自治區(qū)的52個城市。

　　來源：樂居

　　卓越商企：卓越商企服務(wù)系卓越集團旗下的物業(yè)公司，主要著重在為商務(wù)物業(yè)提供綜合物業(yè)管理服務(wù)。

　　招股書顯示，卓越商企服務(wù)的營業(yè)收入從2017年的9.47億元增至2019年的18.36億元，復(fù)合年增長率約為39.2%；凈利潤從2017年的1.36億元增至2019年的2.34億元，復(fù)合年增長率約為30.86%。

　　卓越商企的在管面積從2017年底的1136萬平方米增至2018年底的1455萬平方米，截至2019年底，在管面積又進一步增至2353萬平方米，復(fù)合年增長率約為43.9%。

　　同時，卓越商企合約面積由截至2017年底的1311萬平方米增至截至2018年底的2015萬平方米及進一步增至截至2019年底的3316萬平方米，復(fù)合年增長率約為59.1%。

　　不過卓越商企2017年至2019年來自第三方物業(yè)開發(fā)商的平均物管費從17元/平方米/月降至15.3元/平方米/月，而2019年第三方物業(yè)開發(fā)商的物業(yè)占據(jù)卓越商企在管面積的56.8%。

　　佳源服務(wù)：佳源服務(wù)系佳源國際控股旗下物業(yè)公司，在2020中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)中排名第35及在2020中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)成長性領(lǐng)先企業(yè)中排名第13。

　　截至2019年12月31日，佳源服務(wù)合約總建筑面積約為3880萬平方米，涵蓋中國38個城市及14個省份;共有141個在管項目，包括在管總建筑面積約2610萬平方米，涵蓋中國26個城市及八個省份。

　　2017-2019年，佳源服務(wù)的收入分別為2.09億元、3.31億元、4.55億元;年內(nèi)利潤及全面收益總額分別為1834.9萬元、3577.6萬元、5021.4萬元。

　　值得注意的是佳源服務(wù)2018年、2019年關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款開始暴增分別為5.2億元、5.4億元，同時應(yīng)付關(guān)聯(lián)方款項也在暴增，分別為3億元、3億元，應(yīng)收款始終大于應(yīng)付款。2019年末，佳源服務(wù)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅為3920萬元，流動資金并不充裕。

　　合景悠活：招股書公告日前，合景悠活系房企合景泰富全資控股的物管公司。

　　截2019年末，合景悠活住宅部分在管面積1830萬平方米，合約建筑面積2940萬平方米；商業(yè)部分在管面積330萬平方米，合約建筑面積450萬平方米。

　　總在管建筑面積達到2160萬平方米，儲備面積1220萬平方米。

　　合景悠活近三年業(yè)績突飛猛進，營業(yè)收入從2017年的4.6億元增長至2019年的11.2億元，復(fù)合年增長率為 55.8%；凈利潤的增速更高，從2017年的0.4億元增長至2019年的1.9億元，復(fù)合年增長率為104.7%。

　　不過各報告期末，合景悠活物業(yè)收繳率為80.0%、79.6%及77.6%，逐年走低。并且2019年末，合景悠活應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項為5.6億元，占流動資產(chǎn)的33%；應(yīng)付關(guān)聯(lián)款8.2億元，占流動負債的53%。

　　同時為合景泰富控制的實體貸款提供14.56億元的財務(wù)擔(dān)保，為期末資產(chǎn)凈值的3.7倍。

　　第一服務(wù)：第一服務(wù)與房企當(dāng)代置業(yè)構(gòu)成關(guān)聯(lián)兄弟公司。于2017年-2019年期間，第一服務(wù)在管面積由2017年的730萬平米按36.0%的復(fù)合年增長率增長至2019年的1350萬平米，同期合約建筑面積由1140萬平米按50.5%的復(fù)合年增長率增長至2570萬平米，至此合約建筑面積版圖涵蓋中國19個省市的49個城市。

　　第一服務(wù)的收益由2017年的3.79億元增加至2019年的6.25億元，復(fù)合年增長率為28.4%；同期純利由4180萬元增加至8390萬元，復(fù)合年增長率為41.6%。而在2019年，全國物業(yè)百強企業(yè)的收益、純利平均復(fù)合年增長率分別為18.4%、26.1%，第一服務(wù)的增速明顯跑贏行業(yè)平均。

　　宋都服務(wù)：宋都服務(wù)系宋都股份(600077,股吧)旗下物業(yè)公司。招股書顯示，截至2019年9月30日，宋都物業(yè)在中國的10個城市設(shè)有8間附屬公司及12間分公司(當(dāng)中大多數(shù)位于浙江省)，向27項物業(yè)(包括13項住宅物業(yè)及14項非住宅物業(yè))提供物業(yè)管理服務(wù)，在管總建筑面積約為400萬平方米。截至2020年1月14日，宋都物業(yè)在管總建筑面積約為590萬平方米。

　　財報顯示，2017財年、2018財年及2019年首9個月，宋都物業(yè)的營業(yè)收入分別為人民幣0.84億元(單位下同)、 1.33 億元和1.37 億元，相應(yīng)的凈利潤分別為1396.5萬元、2088.9 萬元和1942.5萬元。

　　星盛商管：星盛商管系地產(chǎn)公司星河控股實控人黃楚龍家族持股的商業(yè)物管公司。

　　據(jù)招股書披露，星盛商管項目主要集中在大灣區(qū)。截至2019年9月30日，星盛商管共向38個商用物業(yè)項目提供服務(wù)，其中21項位于大灣區(qū)(15項位于深圳)、6項位于長三角地區(qū)、4項位于華中地區(qū)及7項位于其他地區(qū)。

　　2017-2018年末及2019年前三季度，星盛商管持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)的收入分別為2.78億元、3.29億元和2.89億元。

　　其中，委托管理服務(wù)的收入分別為2.12億元、2.54億元和2.18億元，占公司總收入的比例均在75%以上；品牌及管理輸出服務(wù)的收入分別為5367.4萬元、5888.5萬元和5663.3萬元；整租服務(wù)的收入分別為1194萬元、1626.1萬元和1454.2萬元。

　　同期，星盛商管的總合約面積分別為162.4萬平方米、207.3萬平方米和287萬平方米。其中，由獨立第三方物業(yè)發(fā)展商開發(fā)的商用物業(yè)合約面積分別為96.8萬平方米、137.7萬平方米和164萬平方米。

　　總合約面積方面，星盛商管要遠低于同樣專注商業(yè)物業(yè)的寶龍商業(yè)。截至2019年4月末，寶龍商業(yè)共向55處零售商業(yè)物業(yè)提供商業(yè)運營服務(wù)。

　　2017-2018年末及2019年4月底，寶龍商業(yè)總在管建筑面積分別為1515萬平方米、1607萬平方米和1620萬平方米，總合約建筑面積分別為1793萬平方米、2121萬平方米和2355萬平方米。

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