進入下半年，物業(yè)公司迎來赴港上市高峰期。

　　7月7日，弘陽集團旗下弘陽服務(wù)正式登陸港交所，開盤價4.88港元，較發(fā)行價大漲17.6%，隨后股價有所回落，截至收盤報4.4港元，較發(fā)行價上漲6.02%，總市值17.6億港元。

　　受疫情影響，弘陽集團高管不能赴香港敲鐘，只能在南京為弘陽服務(wù)舉行慶祝儀式，但欣喜之情絲毫未減。從3月23日遞表到7月7日正式上市，弘陽服務(wù)僅用了106天的時間，創(chuàng)下了近期物管公司在港上市的最快紀錄。

　　在弘陽服務(wù)之前，已經(jīng)有燁星集團(鴻坤物業(yè))、興業(yè)物聯(lián)、建業(yè)新生活、金融街物業(yè)四家物業(yè)企業(yè)上市。而在幾天之后的7月10日，正榮集團旗下正榮服務(wù)也將敲鐘。正榮服務(wù)身后，還有至少10家公司在等待。

　　例如，6月24日，榮盛發(fā)展旗下榮萬家生活服務(wù)、合景泰富旗下合景悠活均首次向港交所提出上市申請；6月29日，世茂集團旗下世茂服務(wù)及金科集團旗下金科智慧服務(wù)向港交所遞交招股書。更早之前，還有佳源服務(wù)、宋都服務(wù)、當代置業(yè)旗下第一服務(wù)、卓越商企、星盛商業(yè)管理、雅居樂旗下雅城集團等企業(yè)均已遞交招股書。

　　此外，還有已經(jīng)在GEM版上市的時時服務(wù)重新交表，欲轉(zhuǎn)向主板。越秀集團、禹洲集團、陽光城、華潤置地等房企均宣布了分拆物業(yè)上市的計劃，不排除今年將有實質(zhì)性進展。

　　多位業(yè)內(nèi)人士指出，房企熱衷物業(yè)分拆上市，主要有三個原因：第一，拓寬融資渠道，謀求快速發(fā)展和規(guī)模擴張；第二，升級原有業(yè)務(wù)、布局新業(yè)務(wù)，從而增加新的利潤增長點；第三，物業(yè)服務(wù)板塊較房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言更高的市盈率和估值，也是一大吸引力。此外，今年疫情期間，部分物業(yè)企業(yè)的優(yōu)異表現(xiàn)，也讓業(yè)內(nèi)看到了這個領(lǐng)域的重要性和增長空間。

　　非TOP15企業(yè)居多，對母公司依賴大

　　在中指研究院5月發(fā)布的《2020中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)名單》(以下簡稱“百強榜”)中，弘陽服務(wù)排名25。招股書顯示，截至2019年底，弘陽服務(wù)在管面積為1580萬平方米，2017年-2019年，其總收益分別為2.57億元、3.49億元及5.03億元。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2019年，國內(nèi)有15家物管公司管理面積破億，頭部企業(yè)碧桂園服務(wù)、萬科物業(yè)、彩生活等在管面積都達到了3億平方米以上。也就是說，弘陽服務(wù)的業(yè)務(wù)規(guī)模與頭部同行相比，仍存在較大差距。

　　此外，從收益占比來看，2017年-2019年，弘陽服務(wù)來自于弘陽地產(chǎn)所開發(fā)物業(yè)的收益占其總收益的比重分別為61.9%、61.8%、55.6%。從在管面積來說，2017年-2019年，弘陽地產(chǎn)所開發(fā)物業(yè)分別占其在管總建筑面積的73.1%、72.3%及61.8%——母公司的依賴較高。

　　規(guī)模不大，對母公司依賴性強，也是今年上市的物業(yè)企業(yè)的兩個主要的共同特征。

　　以即將敲鐘的正榮服務(wù)為例，其在百強榜排名19。招股書顯示，截至2019年底，正榮服務(wù)在21個城市有149個在管項目，總建筑面積2290萬平方米，總簽約建筑面積約為3700萬平方米；2019年，正榮服務(wù)合營公司及聯(lián)營公司的累計合約銷售金額約為人民幣1307.08億元，合約銷售建筑面積約為843.95萬平方米。

　　財務(wù)方面，正榮服務(wù)2017年至2019年實現(xiàn)營收分別為2.73億元、4.56億元以及7.16億元；凈利潤分別為2029.7萬元、3952.4萬元以及1.09億元。值得注意的是，三年間，正榮服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)收益中，來自母公司正榮地產(chǎn)的比例分別為88.2%、69.6%及66.4%；由母公司提供的在管面積分別占正榮服務(wù)總在管建筑面積的77.1%、74.5%及47.6%。

　　而弘陽服務(wù)與正榮服務(wù)的依賴度已經(jīng)算低的。榮萬家生活服務(wù)在業(yè)內(nèi)與正榮集團并列排名19，截至2019年底共管理251個物業(yè)管理項目，在管總建筑面積為4840萬平方米，總合約建筑面積7560萬平方米，來自榮盛發(fā)展集團的在管建筑面積比例高達99.5%。

　　財務(wù)方面的依賴度則更加夸張。2017年至2019年，榮萬家的營收分別為人民幣7.09億元、8.79億元、12.51億元，利潤及綜合收益總額分別為4190萬元、7490萬元、1.1億元。其中，來自榮盛集團的收入分別占比100%、99.9%、99.8%。

　　再如，合景悠活集團在業(yè)內(nèi)排名17，截至2019年底管理著106個住宅物業(yè)，在管總建筑面積為1830萬平方米，總合約建筑面積為2940萬平方米；訂約管理191個項目，其中156個來自母公司及其關(guān)聯(lián)企業(yè)，占比82%。

　　財務(wù)方面，2017年到2019年，合景悠活實現(xiàn)收入分別為4.63億元、6.59億元和11.25億元，凈利潤分別為4414萬元、7968萬元和1.85億元。三年間，來自向合景泰富集團開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的收入分別占物業(yè)管理服務(wù)收入的100%、100%及91.8%。

　　目前來看，已上市的企業(yè)興業(yè)物聯(lián)體量最小，截至2019年底，其在管總建筑面積僅有240萬平方米。宋都服務(wù)和燁星集團也未超過千萬，據(jù)招股書，截至2019年9月底，宋都服務(wù)的在管面積為590萬平方米，截至2019年底，燁星集團的在管面積僅有490萬平方米。依賴程度上，這些企業(yè)來自母公司的收入占比也均超過80%。

　　屬于“避險”性較強企業(yè)，當下節(jié)點有相對較好表現(xiàn)

　　有業(yè)內(nèi)人士分析稱：“目前物業(yè)服務(wù)行業(yè)二八分化嚴重，甚至可以說是一九分化，頭部物業(yè)企業(yè)強者恒強的趨勢在強化，對于中游物業(yè)服務(wù)品牌而言，活著很容易，但想逆勢擴大市場份額卻很難?！?/p>

　　不過，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為：“從趨勢上講，物業(yè)管理短期內(nèi)還不會出現(xiàn)行業(yè)規(guī)模高度集中的情況。物管行業(yè)發(fā)展剛剛起步，市場規(guī)模很大，不像房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入充分競爭的階段，三五年以后可能會出現(xiàn)具備一定品牌優(yōu)勢的大型企業(yè)。但短期內(nèi)并不會，市場仍然有著充分競爭的空間。”

　　那么，非頭部企業(yè)該如何競爭？

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙直言 ：“物業(yè)行業(yè)本身就是相對薄利行業(yè)，物業(yè)公司為了擴大收入，提高利率最直接的手段還是擴大在管規(guī)模?！倍鴮τ谇拔奶岬降倪@部分企業(yè)而言，或許拓寬業(yè)務(wù)來源、擺脫對母公司的依賴是發(fā)展的第一要務(wù)。

　　中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜指出，物管面積依賴母公司，雖然會帶來穩(wěn)定的收入，但會影響企業(yè)的市場化運作，導(dǎo)致公司不夠獨立，影響其可持續(xù)發(fā)展。

　　物業(yè)公司也早已意識到了這一點。招股書中，不少物管公司明確表示，將繼續(xù)調(diào)整業(yè)務(wù)模式，減少房地產(chǎn)母公司業(yè)務(wù)在營收中的占比，降低對母公司的依賴性。在資金用途中，企業(yè)還均把用于戰(zhàn)略投資和收并購放到了顯要位置，而戰(zhàn)略投資和收并購的目的之一，便是減少對母公司的依賴，擴大外部業(yè)務(wù)規(guī)模。

　　有的公司已經(jīng)嘗到了甜頭。例如世茂服務(wù)，2017年至2019年的在管總建筑面積分別為4260萬平方米、4500萬平方米和6820萬平方米，去年在管面積同比增幅超過了50%，其中大部分源于并購。2019年，世茂服務(wù)通過收購海亮物業(yè)和泉州三遠，分別新增了1480萬平方米和130萬平方米在管面積，占新增部分的近七成。同時，這讓世茂服務(wù)逐漸擺脫對母公司的依賴，截至2019年12月31日止年度，世茂服務(wù)67.6%的收入來自獨立客戶。

　　2020年，世茂服務(wù)又收購了廣州粵泰、福晟生活服務(wù)、蘇州翀?zhí)?、成都信誼等，新增在管面積超過1450萬平方米。招股書中，世茂服務(wù)還透露，目前正就一家物業(yè)管理公司的潛在收購事項進行深入商討。截至招股書發(fā)布的最后可行日期，世茂服務(wù)物業(yè)管理組合已覆蓋495項物業(yè)，合約總建筑面積約為1.24億平方米。

　　但這條路也并不好走。隨著上市企業(yè)的增加，拓展業(yè)務(wù)及收并購方面的不確定性和行業(yè)競爭，都會越來越大。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認為，大房企拆分的物業(yè)擁有更強的品牌影響力和市場競爭力，另外擁有大房企作為支撐，物業(yè)公司易于擴展業(yè)務(wù)規(guī)模。

　　例如去年底剛剛上市的保利物業(yè)，在百強榜中位列第三，截至2019年底的在管面積為2.87億平方米，在業(yè)內(nèi)排名前五，但仍困于對母公司的依賴。根據(jù)財報及招股書，2017年至2019年，保利地產(chǎn)向保利物業(yè)貢獻的收入占比分別為98.7%、88.6%、81.9%。在財報及招股書中，保利物業(yè)也多次透露出對外部收入及業(yè)務(wù)的迫切渴望。

　　再如此次擬上市物業(yè)企業(yè)中規(guī)模最大的金科智慧生活，截至2019年底在管總建筑面積約1.2億平方米，其中第三方項目占比高達52.9%，依然稱上市募集資金將用于尋求選擇性戰(zhàn)略投資及收購機會，進一步發(fā)展戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系以擴大業(yè)務(wù)規(guī)模和地理覆蓋范圍深度及廣度。

　　不過，上市對企業(yè)而言，終歸是值得慶賀的重要節(jié)點。尤其是物業(yè)板塊，一直是香港資本市場兩大牛股集中營之一，另一個是生物醫(yī)藥。前文提到的保利物業(yè)，半年時間股價較發(fā)行價已經(jīng)上漲139%，今年以來，物業(yè)板塊股價累計上漲超過40%，遠超醫(yī)療保健行業(yè)，超過一半物業(yè)股年度漲幅超50%。

　　回看去年，由中國物業(yè)管理協(xié)會、易居研究院、中物研協(xié)出具的《2020物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司測評報告》顯示，截至2019年底，24家上市物企市值總額2355.9億元，是其上市首日的1.9倍；從市盈率角度看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)市盈率多超過20倍，擁有較高的估值；股價方面，24家上市物企全年股價綜合看漲，全年股價漲幅平均值為63.8%，高于同期恒生指數(shù)9.1%的漲幅。

　　對此，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認為，物業(yè)公司本身屬于輕資產(chǎn)行業(yè)，收入波動較小，并且物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身受疫情影響相對小，市場對于上市物業(yè)企業(yè)的預(yù)期也會相對穩(wěn)定，屬于“避險”性較強的企業(yè)，因此當下節(jié)點有相對較好表現(xiàn)。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，這也是吸引房企紛紛分拆物業(yè)上市的重要原因。此外，對房企而言，分拆物業(yè)板塊上市也有助于拓寬融資渠道，增加企業(yè)知名度，升級原有業(yè)務(wù)、布局新業(yè)務(wù)，從而增加新的利潤增長點。

　　（文章來源：鈦媒體）