隨著7月12日晚間系列新公告的披露，招商蛇口(001979.SZ)與中國(guó)平安(601318.SH/02318.HK)資產(chǎn)重組預(yù)案的更多細(xì)節(jié)浮出水面。

　　此前的6月7日，招商蛇口最早宣布，擬以發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債及支付現(xiàn)金的方式向深投控購(gòu)買其持有的深圳市南油(集團(tuán))有限公司(下稱“南油集團(tuán)”)24%股權(quán)，并就此向中國(guó)平安旗下的平安資管定增募資。

　　根據(jù)公告，招商蛇口購(gòu)買南油集團(tuán)24%股權(quán)的交易價(jià)格定為70.35億元。其中，招商蛇口以發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債及現(xiàn)金方式支付的對(duì)價(jià)分別占本次交易對(duì)價(jià)的2.5%、47.5%和50%。

　　具體而言，以發(fā)行股份方式支付的對(duì)價(jià)為1.76億元；以發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券方式支付的對(duì)價(jià)為33.42億元；以現(xiàn)金方式支付的對(duì)價(jià)為35.17億元。而現(xiàn)金部分將全部來自向平安資管募集的資金。

　　除了重組預(yù)案交易價(jià)格信息進(jìn)一步公開外，新股發(fā)行價(jià)格也有所調(diào)整。

　　根據(jù)《附條件生效的非公開發(fā)行股份認(rèn)購(gòu)協(xié)議之補(bǔ)充協(xié)議》，因招商蛇口權(quán)益分派導(dǎo)致股份發(fā)行價(jià)格相應(yīng)調(diào)整，招商蛇口向平安資管非公開發(fā)行股份價(jià)格由此前的16.58元/股調(diào)整為15.77元/股。平安資管同意以現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)招商蛇口本次非公開發(fā)行的2.23億股股份。

　　招商蛇口此番發(fā)行新股收購(gòu)的標(biāo)的資產(chǎn)南油集團(tuán)，成立于1984年，由招商蛇口和深投控分別持有76%、24%的股權(quán)，此前南油集團(tuán)已由招商蛇口并表。深投控為深圳市國(guó)資委下屬企業(yè)。交易完成后，深投控將不再持有南油集團(tuán)的股份，招商蛇口則實(shí)現(xiàn)對(duì)南油集團(tuán)全資控股。

　　南油集團(tuán)主要從事園區(qū)開發(fā)、物流倉(cāng)儲(chǔ)等業(yè)務(wù)，公司主要資產(chǎn)位于深圳前海片區(qū)。南油集團(tuán)下屬公司擁有深圳前海媽灣片區(qū)80.62萬(wàn)平方米土地的使用權(quán)。該片區(qū)處于粵港澳大灣區(qū)核心城市深圳的核心位置，是近年房企爭(zhēng)奪的明星片區(qū)。招商蛇口近年也通過多種途徑獲取前海的優(yōu)質(zhì)土地資源。

　　此次收購(gòu)南油集團(tuán)同樣繞不開吸納優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的目標(biāo)。

　　招商蛇口也指出，本次交易完成后，南油集團(tuán)將成為該公司全資下屬公司，進(jìn)一步增強(qiáng)招商蛇口對(duì)于前海自貿(mào)投資的控制，有利于公司提高其在前海片區(qū)享有的資源價(jià)值。

　　在涉及股權(quán)結(jié)構(gòu)層面來看，在考慮深投控所持上市公司新發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債按照初始轉(zhuǎn)股價(jià)格全部轉(zhuǎn)股的情況下，假設(shè)深投控所持上市公司本次新發(fā)行的可轉(zhuǎn)換公司債均以16.60元/股進(jìn)行轉(zhuǎn)股，本次交易完成后深投控將持有招商蛇口2.54%股份，平安系企業(yè)平安人壽將持有招商蛇口2.67%股份，位列招商蛇口第五大股東。

　　這是險(xiǎn)資戰(zhàn)略入股地產(chǎn)企業(yè)的又一案例。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房企和險(xiǎn)企具有業(yè)務(wù)互補(bǔ)性。一方面保險(xiǎn)具有大量低成本資金，能夠幫助房企補(bǔ)充資金、提供穩(wěn)定現(xiàn)金流；另一方面，地產(chǎn)股普遍具備高股息率、高分紅的特點(diǎn)，長(zhǎng)期持有也令險(xiǎn)企獲利頗豐。金地集團(tuán)(600383.SH)、【華僑城A(000069)、股吧】(000069.SH)、佳兆業(yè)(01638.HK)等諸多房企的股東中均閃現(xiàn)險(xiǎn)資的身影。

　　中國(guó)平安一直身處地產(chǎn)圈食物鏈的頂端。它自2015年起深度介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅投資大量不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，還斥巨資持有多家上市房企股權(quán)，堪稱地產(chǎn)圈的“隱形一哥”。

　　截至目前，中國(guó)平安是華夏幸福(600340.SH)、碧桂園(02007.HK)、中國(guó)金茂(00817.HK)、旭輝控股(00884.HK)、朗詩(shī)地產(chǎn)(00106.HK)的第二大股東。它還持有金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)(600048.SH)、華潤(rùn)置地(01109.HK)、綠城中國(guó)(03900.HK)等房企的股票。

　　與寶能系野蠻人的形象截然不同，平安系因溫和的投資方式，被不少機(jī)構(gòu)投資者稱為“安靜的二股東”。背靠中國(guó)平安這棵大樹，房企似乎也就獲得了更多拓展業(yè)務(wù)邊界的可能性。

　　對(duì)于轉(zhuǎn)型中的招商蛇口來說，平安系的戰(zhàn)略入股或許能給招商蛇口帶來業(yè)績(jī)、估值、債務(wù)等各方面新的變量。