在旭輝控股成立20周年之際，旭輝控股董事局主席林中接受了記者獨(dú)家專訪。林中認(rèn)為，目前地產(chǎn)行業(yè)股價(jià)低估這一現(xiàn)象是受行業(yè)、政策、風(fēng)險(xiǎn)偏好等多方面因素影響形成的。從中長(zhǎng)期估值提升的角度看，穩(wěn)定、持續(xù)、高確定性的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)是核心抓手，也是能夠獲得高估值的基礎(chǔ)。

　　林中透露，未來(lái)幾年，旭輝還是會(huì)堅(jiān)持做強(qiáng)做大房地產(chǎn)主業(yè)，保持主業(yè)一定的增長(zhǎng)速率。主業(yè)擴(kuò)大后，要沿著縱向的產(chǎn)業(yè)鏈和橫向的價(jià)值鏈來(lái)發(fā)展“房地產(chǎn)+”，“為了保持企業(yè)中長(zhǎng)期持續(xù)的增長(zhǎng)，我們要努力今天，布局明天，思考后天?！?/p>

　　上市越早對(duì)企業(yè)幫助越大

　?。?000年，你帶領(lǐng)旭輝開始了二次創(chuàng)業(yè)之路，并將總部定在了上海。回首這20年，你認(rèn)為自己最正確和最錯(cuò)誤的決定分別是什么？如果重新來(lái)過(guò)，你會(huì)做怎樣的改變？

　　林中：這20年以來(lái)，我認(rèn)為最正確的決定第一個(gè)就是來(lái)到上海二次創(chuàng)業(yè)，這讓公司在發(fā)展階段有了更大的舞臺(tái)。隨后，我們以長(zhǎng)三角為大本營(yíng)，逐步發(fā)展到全國(guó)，也證明了當(dāng)初的這個(gè)決定還是正確的。

　　第二個(gè)最正確的決定是2011年決定去港股上市。現(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)看，上市越早對(duì)企業(yè)的幫助越大。2012年港股上市后，旭輝就如虎添翼，進(jìn)入了快速發(fā)展期。其實(shí)上市不只是融資，更能對(duì)接國(guó)際資本市場(chǎng)，讓我們用國(guó)際投資者的要求來(lái)鞭策自己。

　　企業(yè)家的成長(zhǎng)都是用學(xué)費(fèi)堆出來(lái)的，無(wú)人能例外，大錯(cuò)努力不犯，小錯(cuò)不能避免。旭輝有買錯(cuò)地的時(shí)候，有用錯(cuò)人的時(shí)候，也有做錯(cuò)經(jīng)營(yíng)決策的時(shí)候，這些錯(cuò)誤背后都是損失。對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，最大錯(cuò)誤是戰(zhàn)略出錯(cuò)誤，其次是用人出錯(cuò)，再次是買錯(cuò)地；戰(zhàn)略絕對(duì)不能出錯(cuò)，錯(cuò)了后果就很嚴(yán)重。

　　發(fā)展至今，旭輝很幸運(yùn)并沒(méi)有犯重大的錯(cuò)誤、經(jīng)歷過(guò)大的危機(jī)。這是因?yàn)槲覀儚拿恳粋€(gè)小錯(cuò)誤中不斷吸取經(jīng)驗(yàn)，不斷變革和成長(zhǎng)。

　?。弘m然根植上海20年，但旭輝仍舊被視為閩系房企：大手筆、大動(dòng)作與上海本地企業(yè)相對(duì)保守的作風(fēng)不完全一樣。對(duì)此你怎樣看？

　　林中：我們不認(rèn)為旭輝有很激進(jìn)的風(fēng)格，我們的負(fù)債、杠桿都屬于同類房企中較低的水平。其實(shí)，得益于上海人才高地的優(yōu)勢(shì)，旭輝從成立之初，就是一家全國(guó)化的企業(yè)，我們的員工來(lái)自五湖四海，還真沒(méi)有哪個(gè)地方的人特別多。我們經(jīng)常開玩笑，說(shuō)我們都是來(lái)滬務(wù)工人員。

　　旭輝追求的是穩(wěn)健和長(zhǎng)期發(fā)展，尋求的是增長(zhǎng)率、負(fù)債率和利潤(rùn)率之間的平衡。我們不會(huì)追求那么極致的增長(zhǎng)，更沒(méi)有極致的杠桿。我們的凈負(fù)債率長(zhǎng)期保持在70%以下，融資成本保持在6%以內(nèi)，未來(lái)還會(huì)進(jìn)一步降低。

　　旭輝成立20年，經(jīng)歷過(guò)從零到一的時(shí)代，股改之后就很早開始規(guī)范化管理，在公司治理方面獲得境內(nèi)外專業(yè)投資者的認(rèn)可。市場(chǎng)上有些不是閩系的企業(yè)也很激進(jìn)，有些是閩系的企業(yè)也很穩(wěn)定，這和不同企業(yè)的選擇有關(guān)系，在這一點(diǎn)上我們一定不要貼標(biāo)簽。

　　引入國(guó)際長(zhǎng)線投資者

　?。杭易迤髽I(yè)和現(xiàn)代企業(yè)制度之間，你認(rèn)為孰優(yōu)孰劣，怎樣相得益彰？今年6月，美國(guó)資本集團(tuán)入股旭輝，引入外資股東的用意何在？

　　林中：企業(yè)根據(jù)自身的發(fā)展情況和階段選擇治理體系，不一定孰優(yōu)孰劣。

　　以旭輝來(lái)說(shuō)，我們是家族控股的現(xiàn)代企業(yè)，這要求我們以現(xiàn)代企業(yè)制度打造治理機(jī)制。企業(yè)的傳承和家族的傳承也是兩個(gè)概念，企業(yè)家必須想明白這一點(diǎn)。企業(yè)的傳承是讓這個(gè)企業(yè)能像齒輪一樣運(yùn)轉(zhuǎn)下去，成為百年老店。而家族的傳承則更多是價(jià)值觀和精神的傳承，和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的傳承是分開的。家族不可能每時(shí)每刻都有適合經(jīng)營(yíng)的人才。所以，企業(yè)的傳承一定是要通過(guò)董事會(huì)，這個(gè)董事會(huì)未來(lái)是社會(huì)的，有家族代表、股東代表，還有社會(huì)精英，由董事會(huì)挑選出最適合的經(jīng)營(yíng)管理層。

　　我們今年6月配售了1.85億股給6名機(jī)構(gòu)投資者，其中約1.77億股配售予以一家國(guó)際知名長(zhǎng)線投資機(jī)構(gòu)，這與旭輝所堅(jiān)持“長(zhǎng)期主義”是一致的。引入國(guó)際長(zhǎng)線機(jī)構(gòu)投資者有助于優(yōu)化股東結(jié)構(gòu)，對(duì)旭輝股價(jià)的長(zhǎng)期堅(jiān)挺也是有好處的。

　　目前，旭輝有5大類機(jī)構(gòu)股東，其中國(guó)際投資者有歐美、亞洲地區(qū)的長(zhǎng)線養(yǎng)老基金，歐洲最大的養(yǎng)老基金和保險(xiǎn)集團(tuán)，加拿大的大型保險(xiǎn)集團(tuán)等，另外還有國(guó)內(nèi)知名的公募、私募機(jī)構(gòu)以及國(guó)際大型指數(shù)基金。

　　：一直以來(lái)，都是房地產(chǎn)賺錢但房地產(chǎn)股票不賺錢。未來(lái)如何提升地產(chǎn)公司估值？

　　林中：地產(chǎn)行業(yè)股價(jià)低估這一現(xiàn)象是受行業(yè)、政策、風(fēng)險(xiǎn)偏好等多方面因素影響形成的。盡管如此，地產(chǎn)公司的盈利能力表現(xiàn)一直是不錯(cuò)的，優(yōu)秀公司也能維持20%左右的ROE水平，還有很高的股息率，是非常值得長(zhǎng)期價(jià)值投資的標(biāo)的。

　　拿旭輝來(lái)說(shuō)，大股東自上市以來(lái)通過(guò)持續(xù)增持的方式表達(dá)對(duì)公司長(zhǎng)期價(jià)值的信心，今年也已經(jīng)增持超過(guò)3億港幣。上市至今派息累計(jì)達(dá)到1.44港元/股，超過(guò)了IPO的發(fā)行價(jià)。

　　從中長(zhǎng)期估值提升的角度看，穩(wěn)定、持續(xù)、高確定性的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)是核心抓手，也是能夠獲得高估值的基礎(chǔ)。對(duì)于旭輝來(lái)說(shuō)，要通過(guò)以下幾方面的工作，逐步提升估值水平往大企業(yè)靠攏：

　　首先，旭輝的戰(zhàn)略前瞻性和嚴(yán)格落地執(zhí)行是企業(yè)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。具體業(yè)務(wù)模式上，通過(guò)增加多元化拿地和豐富多元收入結(jié)構(gòu)，區(qū)域整合保持組織活力，保障業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的確定性。

　　其次，在地產(chǎn)行業(yè)新周期下，多維度、全周期提升運(yùn)營(yíng)效率，使用好管理紅利，是我們保持ROE水平處于行業(yè)領(lǐng)先位置的重要工具，也是吸引長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)投資者的重要因素。

　　第三，旭輝一直堅(jiān)持穩(wěn)健均衡的發(fā)展模式，追求業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和負(fù)債的平衡，努力提高信用評(píng)級(jí)，這也是估值持續(xù)提升的重要基礎(chǔ)。

　　此外，我們也要與資本市場(chǎng)保持持續(xù)、有效、暢通的溝通，給予清晰的業(yè)績(jī)發(fā)展指引，持續(xù)兌現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，獲得境內(nèi)外更多長(zhǎng)線投資者的認(rèn)可，從而可以獲得更高的估值定價(jià)。

　　專注房地產(chǎn)主業(yè)

　?。悍康禺a(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，不少觀點(diǎn)稱行業(yè)將迎來(lái)兼并整合之勢(shì)，旭輝是否有收購(gòu)中小房企的考量？

　　林中：疫情過(guò)后，行業(yè)現(xiàn)金流緊張，面臨破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的房企可能會(huì)越來(lái)越多，收并購(gòu)機(jī)會(huì)也很多。年初到現(xiàn)在，我們接待了一些要求被收并購(gòu)的企業(yè)，但是評(píng)估過(guò)后都不符合我們的內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)。

　　沒(méi)有成功收購(gòu)案例的核心問(wèn)題就是找不到適合我們要求的好資產(chǎn)。我們對(duì)于收并購(gòu)還是非常謹(jǐn)慎的，按我們的標(biāo)準(zhǔn)，如果是資不抵債的資產(chǎn)，我們是不會(huì)開價(jià)的。所以我們現(xiàn)在更多的還是項(xiàng)目的收購(gòu)?！耙换j筐”一起收的這種收購(gòu)，我們不做，還是要挑“好蘋果”，為股東負(fù)責(zé)。

　　：地產(chǎn)和多個(gè)行業(yè)有較強(qiáng)的協(xié)同效應(yīng)，旭輝有沒(méi)有進(jìn)軍新領(lǐng)域，投資優(yōu)質(zhì)公司的想法？

　　林中：地產(chǎn)開發(fā)仍然是今天旭輝最重要的業(yè)務(wù)，同時(shí)，我們還在著重發(fā)展明天的業(yè)務(wù)，例如物業(yè)、長(zhǎng)租、商業(yè)等“房地產(chǎn)+”板塊，這部分業(yè)務(wù)也都是圍繞地產(chǎn)開發(fā)的主航道進(jìn)行布局，與主業(yè)有戰(zhàn)略協(xié)同。

　　未來(lái)幾年，我們主要還是做強(qiáng)做大主業(yè)，保持主業(yè)一定的增長(zhǎng)速率。隨著主業(yè)擴(kuò)大后，要沿著縱向的產(chǎn)業(yè)鏈和橫向的價(jià)值鏈來(lái)發(fā)展“房地產(chǎn)+”。像今年以來(lái)我們并表永升服務(wù)后，“旭輝+永升”的協(xié)同效應(yīng)有望進(jìn)一步加強(qiáng)。

　　未來(lái)，地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)主業(yè)規(guī)模一定會(huì)萎縮，一旦開始萎縮，明天的業(yè)務(wù)就需要承擔(dān)增長(zhǎng)的責(zé)任，確保利潤(rùn)不萎縮，保持正向增長(zhǎng)。而在明天業(yè)務(wù)萎縮以后，后天業(yè)務(wù)要成長(zhǎng)起來(lái)，才能維持收入的增長(zhǎng)。

　　因此，為了保持企業(yè)中長(zhǎng)期持續(xù)的增長(zhǎng)，我們要“努力今天，布局明天，思考后天”。旭輝也在積極尋求其他行業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)，目前還在研究中，估計(jì)10年之后會(huì)成為旭輝的第二主業(yè)。