市值創(chuàng)新高領(lǐng)漲內(nèi)房股 世茂做對了這幾件事。

　　規(guī)模帶來的利潤，盈利推升股價，世茂集團正進入業(yè)績發(fā)展和股價提升的良性循環(huán)。

　　8月25日，世茂集團（00813.HK）發(fā)布2020年上半年業(yè)績報告。公司營收和凈利潤繼續(xù)保持強勁的增長，半年報分紅0.7港元/股。在頭部房企中，這無疑是一份相當靚麗的業(yè)績報告。

　　世茂集團優(yōu)異的表現(xiàn)直接體現(xiàn)在股價走勢上。公司是為數(shù)不多的幾家市值過千億的民營房企之一，不斷刷新股價新高已經(jīng)成為公司在二級市場上的“新常態(tài)”。

　　這得益于世茂集團在穩(wěn)健財務(wù)前提下規(guī)模的不斷提升，從而實現(xiàn)先做大再做強的發(fā)展路徑。

　　世茂集團董事局副主席、總裁許世壇在業(yè)績發(fā)布會上就表示，用利潤推動股價提升使世茂集團成為中國前五最具投資回報的以地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的公司。

　　除了優(yōu)秀業(yè)績帶動股價上漲使股東獲得豐厚回報外，慷慨分紅是世茂集團的一大亮點。2020年上半年公司分紅創(chuàng)下半年分紅新紀錄。在龐大的土地儲備和公司多元新戰(zhàn)略推動下，屬于世茂集團的增長空間還遠未結(jié)束。

　　捷報頻傳

　　銷售過千億的房企不下30余家，但目前市值能夠達到千億的房企不過10家左右。世茂集團無疑是市值千億房企俱樂部中最為亮眼的房企之一，這是因為即使受到新冠疫情的不利影響，公司股價還是刷新了歷史新高，在內(nèi)房股中領(lǐng)跑漲幅榜。

　　股價能夠在不利條件下持續(xù)刷新上市新高，反映了投資者對世茂集團中長期的看好。股價是公司經(jīng)營的結(jié)果，在不斷刷新歷史的股價背后，是世茂集團近幾年來持續(xù)穩(wěn)定的盈利回報。

　　世茂集團的半年報顯示，2020年上半年公司實現(xiàn)營收645.5億元，同比增長14.1%；核心利潤82.5億元，同比增長9%。股東應占核心利潤61.6億元（包含物業(yè)股權(quán)處置收益6億元），同比上升16.0%。公司合約銷售額達1104.8億元，同比增速高居前10房企的第二名。

　　2017年-2019年世茂集團股東應占核心業(yè)務(wù)凈利潤分別為69.3億元、85.51億元和104.78億元，同比分別上升10.9%、23.4%和22.5%。在2019年股東核心凈利潤成功站上百億規(guī)模后，2020年上半年繼續(xù)保持增長。

　　而且公司股東應占利潤的增長主要由核心利潤增長推動而非公允價值等賬面盈利。這說明世茂集團凈利潤“含金量”十足，在業(yè)績驅(qū)動下公司股價受到投資者追捧也就不足為奇了。

　　在經(jīng)營業(yè)績接連邁上新臺階的同時，世茂集團加大了分紅力度來回饋投資者。根據(jù)中期報告，公司宣布每股派息0.7港元，增幅高達16.7%。這也是世茂集團連續(xù)7年在中報中送出現(xiàn)金紅包，并大幅刷新中報分紅記錄。

　　實際上，作為為數(shù)不多堅持高分紅的龍頭房企，近幾年世茂集團分派的現(xiàn)金紅利基本在凈利潤的40%上下，如此的高分紅在龍頭房企中非常鮮見。根據(jù)Wind統(tǒng)計，自2006年以來，世茂集團的累計分紅率達到33.50%，分紅率遙遙領(lǐng)先絕大多數(shù)同行競爭中。

　　自2006年上市以來，世茂連續(xù)14年堅持派息，累計現(xiàn)金派息313億港元。世茂集團排到了龍頭房企前列。

　　世茂集團董事局副主席、總裁許世壇在業(yè)績發(fā)布會上表示，公司中長期目標是“成為中國前五最具投資回報的以地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的公司”。最具投資體現(xiàn)在兩點上：一是利潤，而是股價。

　　許世壇表示，過去三年公司主要是做大規(guī)模，未來五年的目標是做強利潤。隨著公司利潤不斷提升和一以貫之的高分紅，投資者看到增長公司的股價自然就有很好的表現(xiàn)。

　　不斷增長的利潤讓投資者看好世茂集團的未來發(fā)展，隨著利潤增加不斷抬高的分紅又吸引更多的投資者，持續(xù)上漲的股價讓公司股東獲得了豐厚回報。公司真正進入了持續(xù)發(fā)展和提升的良性循環(huán)。

　　世茂集團能夠穩(wěn)增長的源泉是公司簽約規(guī)模的不斷擴大，從而實現(xiàn)向規(guī)模要效益。房企沒有規(guī)模是不行的，但因為規(guī)模而放任財務(wù)杠桿則會將企業(yè)至于危險中。在龍頭房企尤其是民營房企中，以穩(wěn)健著稱的世茂集團是其中的標桿之一。

　　財務(wù)穩(wěn)字當頭

　　公司之所以能夠連續(xù)送出高分紅的現(xiàn)金紅包，得益于其強大的自我造血能力。自2017年起，世茂集團已經(jīng)三次連續(xù)在年末實現(xiàn)正凈經(jīng)營性現(xiàn)金流了。

　　2017年-2019年，世茂集團經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為114.79億元、22.1億元和294.8億元。經(jīng)營現(xiàn)金流連續(xù)為正顯示了世茂集團內(nèi)生增長的穩(wěn)定性，這來自于公司優(yōu)異的銷售回款率。

　　2017年-2019年世茂集團的簽約銷售分別為1007.7億元、1761.5億元和2600.7億元，公司在行業(yè)內(nèi)的排名順利躋身前10。同期公司的銷售回款分別為807億元、1374億元和1950億元。除了2018年略低于75%，其余基本在75%以上。

　　2020年上半年公司簽約銷售為1104.75億元，同比上升10.1%，增速在前10房企中高居榜眼。7月份公司簽約收入近290億元，8月份有望接近300億的水平，“公司有信心超額完成全年3000億元銷售目標”，許世壇表示。

　　正是在銷售回款的強勁助推下，世茂集團的內(nèi)生造血能力才能逐步走強。銷售回款的增加帶來的積極結(jié)果之一是現(xiàn)金儲備更加豐厚。2017年-2019年世茂集團的現(xiàn)金儲備分別為330.07億元、495.77億元和596.23億元。2020年上半年公司的現(xiàn)金儲備為699.2億元，較2019年底上升17.3%。

　　2017年-2019年世茂集團的短期借款分別約為182.0億元、313.1億元和367.8億元，2020年上半年為395.7億元，現(xiàn)金遠超短期借款。現(xiàn)金短債比1.8，結(jié)構(gòu)安全健康。

　　實際上，近幾年世茂集團短期借款占比從未超過30%，公司的長短期借款結(jié)構(gòu)長期處于安全健康的水平。

　　不僅僅是短期借貸無憂，世茂集團的總負債也沒有隨著公司銷售規(guī)模的擴大而急劇攀升，這是公司內(nèi)生增長帶來的又一個積極結(jié)果。2017年-2019年公司的借貸總額分別為875.05億元、1091.32億元和1265.55億元。

　　3年時間世茂集團的銷售規(guī)模增長了近1.6倍，借款規(guī)模漲幅尚不足45%，這也從側(cè)面說明公司規(guī)模的擴大更多的是依賴內(nèi)生增長而非杠桿的擴大。2020年上半年公司借款總額為1429.8億元，同樣沒有明顯增長。

　　這從凈借貸額上體現(xiàn)的更加明顯。2017年-2019年世茂集團凈借貸總額為544.98億元、595.55億元和669.32億元，漲幅不過20%出頭。2020年上半年公司凈借貸額為730.6億元，依然維持低位。

　　控制凈借貸總額增長是世茂集團凈負債率長期維持低位的主要原因。2019年公司的凈負債率為59.7%，這已經(jīng)是公司連續(xù)第8年保持在60%以下了。2020上半年凈負債率依然保持在60%以下。能夠做到這一點的龍頭房企是諸如華潤、中海等國企，民營房企中僅有兩家能夠做到，世茂集團就是其中一家。

　　融資條件是融資工作最為關(guān)鍵的內(nèi)容，不計較就是不負責任。融資條件的核心就是融資利率。2019年世茂集團的融資成本降至5.6%，2020年上半年為5.5%繼續(xù)穩(wěn)步下降。

　　2019年主要房企平均融資成本整體上行，世茂集團做到了逆市下跌。這不僅直接可以為公司節(jié)省數(shù)以億計的利息支出，更可以提高公司市場競爭力，實現(xiàn)低成本融資的良性循環(huán)。

　　在龍頭房企尤其是民營房企中，融資成本能夠低于世茂集團的寥寥無幾。實際上沒有國資背景的龍頭民營房企中僅有龍湖的融資成本低于世茂集團。世茂集團優(yōu)秀的綜合實力不僅得到國內(nèi)投資者的認可，也得到國際資本的青睞。

　　日前，世茂集團發(fā)行了期限10年的3億美元債，利率僅為4.6%，創(chuàng)下世茂境外發(fā)行債期限最長、利率最低的新紀錄。

　　收入高增長表明公司前期簽約銷售正在逐步兌現(xiàn)，而質(zhì)量較高的土地儲備將是世茂集團未來發(fā)展的源泉。公司并沒有為了穩(wěn)健財務(wù)而喪失增長，而是在高增長的前提下保持穩(wěn)健的財務(wù)。

　　土儲謀未來

　　銷售保證房企的當下，土地儲備則是開發(fā)商的未來。擁有合理的土地儲備才能做到手有余糧心中不慌。

　　2019年世茂集團實現(xiàn)簽約銷售2600.7億元，銷售面積達到1465.6萬平方米。2020年上半年公司實現(xiàn)簽約銷售1104.8億元，同比增長10%，銷售面積629.8萬平方米，同比增長13%。

　　2017年-2019年世茂集團拿地明顯更為積極，公司拿地總金額分別達到679.49億元、518.84億元和908.97億元。截至2020年6月底，世茂集團擁有8393萬平方米的土地儲備。

　　按照未來3年銷售面積復合增長20%的水平來計算，世茂集團的土地儲備至少保證公司3年以上高增長無憂。

　　土地儲備量的充足保證公司未來有地可賣，而土地儲備質(zhì)的提高則可以鎖定公司未來的盈利空間。2017年-2019年公司的毛利率都超過了30%，較前兩年明顯提高。

　　開發(fā)型房企的優(yōu)異與否，很大程度上考驗其拿地的眼光，即能否在對的時機，拿到對的土地。土地成本控制較為得當，便可在一定程度上保證未來的盈利空間。因此控制地售比（拿地均價/銷售均價）是房企盈利的關(guān)鍵。

　　2017年-2019年，世茂集團的平均土地成本為每平方米5108元、5386元和5303元，同期公司簽約銷售均價為每平方米16623元、16482元和17744元。這意味著世茂集團土地均價均價/銷售均價基本控制在30%左右，土地均價控制得當樓盤銷售價格穩(wěn)中有升，兩者之間的差距保證了公司未來毛利率的穩(wěn)定。

　　2020年世茂集團首度提及“大飛機戰(zhàn)略”，為此公司還將原本的“世茂房地產(chǎn)”更名“世茂集團”，這所體現(xiàn)的是公司多元化經(jīng)營的新思路及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整。

　　“大飛機戰(zhàn)略”中，以房地產(chǎn)開發(fā)為核心主體，以商業(yè)運營、酒店經(jīng)營、物業(yè)管理及金融為堅實雙翼，以高科技、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、文化等投資為平衡發(fā)展尾翼。由于疫情影響，世茂集團的酒店有一些損失，但是加上世茂服務(wù)，多元化的收入今年還是會有比較快的增長。當然對比3千億以上的開發(fā)銷售還是比較小，但是它發(fā)展速度會比較快。

　　隨著開發(fā)業(yè)務(wù)從50%以上的復合增長進入20%-30%穩(wěn)增長階段，住宅的比重會下降的。多元化業(yè)務(wù)的占比會增加，未來將助力集團核心利潤邁向更高品質(zhì)的增長，許世壇表示，這需要一段時間。

　　本文首發(fā)于微信公眾號：證券市場周刊。文章內(nèi)容屬作者個人觀點，不代表互聯(lián)網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風險請自擔。