業(yè)績穩(wěn)健穩(wěn)長，商業(yè)板塊持續(xù)布局

　　歸母核心凈利潤增11.2%至31.9億：截至2020年中期，公司錄得營業(yè)收入約230億，同比增長11.3%，其中物業(yè)銷售收入約193.9億，租金收入約2.2億，物業(yè)管理收入11.8億元；毛利潤59億，毛利率約25.6%，同比下滑3.7個百分點。此外，公司錄得應(yīng)占合營聯(lián)營業(yè)績約12.4億，占?xì)w母凈利潤約36.8%。此外，公司費用率略有下降，但有效稅率有所下降至25.3%。公司錄得歸母凈利潤33.7億元，同比上升5%，歸母核心凈利潤31.9億元，同比增長11.2%，核心凈利潤率13.9%。

　　保持全年2300億銷售目標(biāo)不變：2020年1-7月，公司實現(xiàn)合同銷售額約1027億元（權(quán)益比50-55%），完成全年2300億銷售目標(biāo)的44.6%。1-7月實現(xiàn)合同銷售面積約642.8萬方，合同銷售均價約1.6萬元/平米。下半年，公司可售貨值約2800億元（新盤占比超60%），下半年全新推出項目超過50個，一二線準(zhǔn)二線占88%，盡管上半年銷售受疫情影響有所放緩，但二季度起，公司合同銷售穩(wěn)步復(fù)蘇，下半年可售貨值充足且布局較為優(yōu)質(zhì)， 大概率可順利完成全年2300億銷售目標(biāo)。

　　多渠道拿地，萬億土儲價值將逐步釋放：截至1H2020年，公司新增土儲約464萬方，權(quán)益比例提升至69%，新增貨值約838億元，新增土儲約91%聚焦一二線城市，新增土儲平均成本約7758元/平米 ，占1H2020年ASP約48.6%。公司通過多元化的拿地渠道不斷豐厚優(yōu)質(zhì)土儲，多元化拿地已落實9個，權(quán)益面積占新增拿地37%，合計187億貨值。截至1H2020年，公司總土儲面積約6850萬方，總貨值1.03萬億元（權(quán)益比50-55%），萬億土儲規(guī)模與公司銷售發(fā)展相匹配，足夠滿足公司銷售穩(wěn)健發(fā)展4-5年。

　　商業(yè)板塊持續(xù)布局：除開發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展外，公司也開始積極布局商業(yè)板塊，截至2020年中期，公司已開業(yè)投資性物業(yè)總建面約60萬方，目前已開業(yè)商場約7個（外加1個市集），今年將新開業(yè)2個商場，預(yù)計今年租金將超7億。此外，公司現(xiàn)有超過100萬方的商業(yè)及寫字樓項目儲備，預(yù)計未來5年內(nèi)，每年新開業(yè)12-15個，預(yù)估2025年商場開業(yè)達45個。

　　上調(diào)目標(biāo)價至9.52港元，買入評級：我們認(rèn)為公司是同行里各方面均實現(xiàn)均衡發(fā)展的公司，多年來公司業(yè)績均實現(xiàn)穩(wěn)健增長，公司優(yōu)秀的管理能力也不斷得到驗證。此外，除了開發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展外，公司在逐步布局商業(yè)板塊，打造 “開發(fā)+持有”經(jīng)營模式，不斷提高經(jīng)常性收入，增強公司競爭力及可持續(xù)發(fā)展能力。我們預(yù)計公司2020年-2022年歸母核心凈利潤約80億，101億，123億，同比增16%，26%，22%，基于公司優(yōu)秀管理能力以及卓越戰(zhàn)略眼光，公司各項業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展能力逐步加強，給予2021年7倍市盈率，對應(yīng)目標(biāo)價9.52港元，維持買入評級。