千億之后的融信中國控股有限公司（03301.HK，以下簡稱“融信中國”）正憑借著穩(wěn)健增長的路徑增厚自己的底色。

　　日前，融信中國發(fā)布2020年半年度報(bào)告，上半年公司實(shí)現(xiàn)合約銷售人民幣約604億元，同比增長6.5%。營業(yè)收入人民幣約211億元。

　　此外，特殊時(shí)期之下，房企現(xiàn)金流成為支撐企業(yè)發(fā)展的重要保障。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，融信中國一年內(nèi)到期債務(wù)從2019年的30%降至27%，融資成本從6.85%降至6.67%，現(xiàn)金及銀行存款為312.6億元，現(xiàn)金短債比為1.7，凈負(fù)債率為91%，同時(shí)總授信額度有1432億元，未使用授信有1059億元，授信較為充足。

　　“目前環(huán)境下，不確定性因素比較大，所以我們這幾年主要是拿一二線土地為主，毛利率低一點(diǎn)，但是安全性會(huì)高一點(diǎn)?！比谛胖袊芾韺颖硎?，好的城市，支付能力比較強(qiáng)，特別是長三角在全國經(jīng)濟(jì)趨于前列的發(fā)展能力，安全性比較突出，“所以我們不會(huì)因?yàn)槎唐趫?bào)表問題而調(diào)整目前一二線、長三角為主的策略，未來我們公司會(huì)把長三角區(qū)域做到更加深耕，更聚焦。同時(shí)也會(huì)通過提高內(nèi)部運(yùn)營來增強(qiáng)公司效率，進(jìn)一步優(yōu)化融資利率。”

　　區(qū)域深耕 重倉長三角一二線城市

　　在“深化‘1+N’布局聚焦高效能城市”的目標(biāo)下，融信中國也在不斷調(diào)整自己的拿地策略。

　　數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，融信中國實(shí)際推貨887億元人民幣，實(shí)際去化率約68%，實(shí)際回款率81%。2020年下半年預(yù)計(jì)去化率保持70%以上，預(yù)計(jì)回款率保持80%以上。

　　根據(jù)融信介紹，今年上半年，融信中國新增拿地項(xiàng)目21個(gè)，新增土儲(chǔ)約461萬平方米。其中75%來自長三角，48萬平方米來自一二級(jí)聯(lián)動(dòng)。公司合約銷售占比主要集中在長三角和海西區(qū)域。

　　上半年獲取21個(gè)項(xiàng)目中，土地總成本為292億元人民幣，建筑面積達(dá)461萬平方米，單方土地成本為8550元/平方米，其中長三角和海西分別占75%和17%，一二線城市占83%。

　　面臨火熱的土地市場，怎樣在激烈的拿地比拼中比別人“多舉一手”？

　　融信對(duì)此給出的答案是區(qū)域深耕。在其看來，在一個(gè)城市中有100個(gè)項(xiàng)目和只有1個(gè)項(xiàng)目具有的市場影響力是完全不同的，前者擁有的品牌優(yōu)勢和成本優(yōu)勢會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于后者。比如，融信現(xiàn)在在杭州做項(xiàng)目的營銷費(fèi)率能夠控制在行業(yè)低位。

　　在融信看來，強(qiáng)經(jīng)營能力所帶來的利潤空間，支持公司在土拍市場上“多舉幾手”，這就是競爭力。

　　在融信中國的整個(gè)土儲(chǔ)版圖中，杭州僅是眾多深耕城市中的一個(gè)。截至今年6月底，融信中國已經(jīng)覆蓋長三角、海峽西岸、成渝、京津冀等區(qū)域共44個(gè)城市，其中超過八成土儲(chǔ)位于一二線城市47個(gè)城市，共有項(xiàng)目219個(gè)，總土儲(chǔ)面積2803萬平方米，權(quán)益土儲(chǔ)面積是1421萬平方米，平均土地成本7767元/平方米。

　　在年度報(bào)告中，融信中國對(duì)于未來戰(zhàn)略布局的描述是：“扎根一二線核心城市的戰(zhàn)略布局，以原有的進(jìn)駐城市為核心，拓展核心城市周邊具有明顯外溢需求、凈人口流入及新興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的衛(wèi)星城市?！?/p>

　　據(jù)介紹，融信中國未來要把區(qū)域深耕做到更加聚焦，對(duì)于一些沒有管理團(tuán)隊(duì)的新地方可能后續(xù)不會(huì)過多考慮。有些城市要做到成本更優(yōu)，比如以剛需為主的城市，市場對(duì)價(jià)格會(huì)很敏感，那就需要在確保品質(zhì)的前提下將成本控制住；而在一些不限價(jià)的城市，需要做到更好設(shè)計(jì)。融信未來可能會(huì)更加注重微觀層面的思考，對(duì)于不同的城市會(huì)有不同的側(cè)重。

　　區(qū)域和產(chǎn)品的定位優(yōu)勢凸顯在融信中國典型產(chǎn)品的項(xiàng)目銷售中。上半年，其在杭州、蘇州和南京等長三角核心城市的多個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)開盤即售罄，其中杭州沁瀾項(xiàng)目銷售中簽率僅1.8%，創(chuàng)下板塊新低；溫州樂清的海月清風(fēng)因是市內(nèi)中式合院，憑借優(yōu)異設(shè)計(jì)也實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勁銷售。

　　控制杠桿 千億之后穩(wěn)健前行

　　邁入千億之后的融信中國，逐漸“撕去”了激進(jìn)的標(biāo)簽，積極探索著在保證財(cái)務(wù)健康的同時(shí)維持穩(wěn)健增長的路徑。

　　據(jù)介紹，快速擴(kuò)張勢必會(huì)帶來管理上的不足、人才梯隊(duì)培養(yǎng)不穩(wěn)定等各方面問題，融信之所以在千億之后主動(dòng)放緩，便是想要消除一些過去快速成長時(shí)留下的“隱患”。

　　融信從2017年開始主動(dòng)在項(xiàng)目獲取、現(xiàn)金流、負(fù)債等方面均進(jìn)行了管理和把控，現(xiàn)在明顯更追求穩(wěn)健，確保財(cái)務(wù)安全、現(xiàn)金流安全。

　　具體來看，上半年融信中國債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。截至2020年6月底，公司總有息負(fù)債689億元，一年內(nèi)到期債務(wù)從2019年30%降到27%。融資成本從6.85%降到6.67%，債務(wù)種類主要是金融機(jī)構(gòu)借款、優(yōu)先票據(jù)、公司債券等。現(xiàn)金級(jí)銀行存款312.6億元，現(xiàn)金短債比1.7，總授信額度1432億元，未使用授信是人民幣1059億元，其中88%為金融機(jī)構(gòu)的授信，12%為其他授信。有息負(fù)債占總權(quán)益為168%。

　　融信中國管理層在業(yè)績會(huì)上直言，今年以來，融信中國堅(jiān)持積極主動(dòng)債務(wù)管理，保持健康的債務(wù)水平，保證凈負(fù)債率維持在70%~90%的水平，充分抓住特殊時(shí)期之后的土地市場機(jī)會(huì)，“我們?cè)谟行Э刂苾糌?fù)債率目標(biāo)水平之內(nèi)做到了發(fā)展與杠桿的不平衡”。此外，維持充足的流動(dòng)性也是融信中國十分看重的問題。截至今年上半年，公司現(xiàn)金余額313億元，能夠滿足未來12個(gè)月基礎(chǔ)運(yùn)營資金支付，“隨著二季度特殊時(shí)期過后銷售迅速回升，將持續(xù)提供大量現(xiàn)金回款”。

　　談及近期發(fā)布“三道紅線”政策，融信表示：“我們認(rèn)為近期三道紅線的政策對(duì)長期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有積極影響，同時(shí)對(duì)開發(fā)商提出更高要求，對(duì)融資能力較強(qiáng)、產(chǎn)品力較強(qiáng)、有息負(fù)債較低的，具有一定規(guī)模的開發(fā)商來說，反而增強(qiáng)了相對(duì)優(yōu)勢。我們認(rèn)為融信具有相對(duì)優(yōu)勢?！?/p>

　　對(duì)于財(cái)務(wù)的良好把控也讓融信中國獲得了資本市場的認(rèn)可。今年5月18日，融信中國正式獲納恒生指數(shù)有限公司推出的恒生大中型股價(jià)值偏向指數(shù)，這是繼MSCI指數(shù)成份股、恒生綜合大中型股指數(shù)成份股、滬港通下港股通名單之后，融信再次獲納入資本市場重要指數(shù)。15家賣方機(jī)構(gòu)持續(xù)覆蓋公司股票和債券，推薦增持或者買入。在業(yè)內(nèi)人士看來，這有助于公司作為配置標(biāo)的被更多被動(dòng)型基金所接納，不僅可以提升融信在二級(jí)市場上的流動(dòng)性，同時(shí)有望打開估值提升的天花板。

　　此外，今年6月23日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布了2020中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)華東、華中區(qū)域測評(píng)研究成果。融信中國憑借穩(wěn)健的發(fā)展，榮膺“2020中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上海市10強(qiáng)”。