內(nèi)容摘要：

　　合景悠活集團(tuán)控股有限公司（3913 HK）

　　公司簡(jiǎn)介

　　合景悠活是一家中國(guó)的綜合物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商，深耕大灣區(qū)，覆蓋長(zhǎng)三角地區(qū)、中西部地區(qū)、海南以及環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的2020中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)，按綜合實(shí)力計(jì)，公司排名第17位。截止2020年4月底，公司管理109個(gè)住宅物業(yè)，總在管建筑面積為1，890萬(wàn)平方米，訂約管理161個(gè)住宅物業(yè)，總合約建筑面積為2，970萬(wàn)平方米，此外還管理30個(gè)商業(yè)物業(yè)，總在管建筑面積為330萬(wàn)平方米，訂約管理34個(gè)商業(yè)物業(yè)，總合約建筑面積為480萬(wàn)平方米。

　　中泰觀點(diǎn)

　　背靠合景泰富集團(tuán)帶來(lái)重大增長(zhǎng)機(jī)遇：公司的母公司合景泰富集團(tuán)（1813 HK）深耕大灣區(qū)及長(zhǎng)三角地區(qū)的業(yè)務(wù)，專注于一線、新一線及二線城市。截止2019年底，合景泰富集團(tuán)的業(yè)務(wù)遍及39個(gè)城市，包括廣州、北京、上海及香港，涉及156個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積為1，700萬(wàn)平方米，包括大灣區(qū)的670萬(wàn)平方米，此外集團(tuán)近年來(lái)一直發(fā)展商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，于2020年4月底，擁有15個(gè)單獨(dú)或共同開(kāi)發(fā)的購(gòu)物商場(chǎng)及寫字樓，目前均由合景悠活管理。受益于母公司土地儲(chǔ)備和其持續(xù)拓展，公司未來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)將得到穩(wěn)固的支持。

　　經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)方面：2017至2019財(cái)年及2020年前4個(gè)月，公司總收入分別為人民幣4.6億元、6.6億元、11.2億元及4.3億元，其中來(lái)自住宅物管服務(wù)的收入占比分別為74.5%、64.9%、67.5%及68.5%，而來(lái)自合景泰富集團(tuán)（1813 HK）及其他關(guān)聯(lián)公司開(kāi)發(fā)物業(yè)的收入分別占物管收入的100%、100%、91.8%及90.2%；來(lái)源于大灣區(qū)物業(yè)的總合約建筑面積分別約為640萬(wàn)平方米、810萬(wàn)平方米、1，420萬(wàn)平方米及1，420萬(wàn)平方米，分別占同期總合約建筑面積的36.3%、32.9%、41.6%及41.2%；毛利率分別為22.5%、27.8%、37.3%及39.2%；分包成本分別占銷售成本總額的13.7%、16.5%、17.1%及18.7%；凈利率分別為9.5%、12.1%、16.4%及17.8%；應(yīng)收獨(dú)立第三方的物業(yè)管理費(fèi)收取率分別為85.3%、87.6%、88.9%及83.4%；第三方的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)周轉(zhuǎn)日數(shù)分別為79日、76日、63日及83日；貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)分別為2.2億元、3.3億元、5.8億元及7.1億元。

　　估值方面：按全球公開(kāi)發(fā)售后的20億股本計(jì)算，公司市值為141-164億港元。估值方面， 19年公司市盈率約為66.8-77.6倍，市凈率約為5.04-5.08倍，高于行業(yè)平均水平。此次穩(wěn)價(jià)人是農(nóng)銀國(guó)際，2020年共計(jì)3個(gè)項(xiàng)目，首日表現(xiàn)2漲1平?；矫嬉敫哧驳?位投資者，合計(jì)認(rèn)購(gòu)約1.2億美元。我們回顧從2019年至今發(fā)行同屬物管行業(yè)的新股共計(jì)15只，僅有一只時(shí)代鄰里（9928 HK）破發(fā)，考慮公司2017-2019年合約建筑面積以及凈利潤(rùn)分別以年復(fù)合增長(zhǎng)率38.5%、104.8%高速增長(zhǎng)，綜上所述給予其76分，評(píng)級(jí)為“申購(gòu)”。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：（1）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、（2）過(guò)度依賴合景泰富集團(tuán)

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