10月19日，事涉閩系房企三盛控股集團(tuán)有限公司(下稱“三盛控股”，02183.HK)的一起收購(gòu)案引發(fā)市場(chǎng)熱烈關(guān)注。

　　這筆市值高達(dá)百億的收購(gòu)背后隱藏了三盛控股未來三年的擴(kuò)張野心。三盛控股稱，“要在2022年實(shí)現(xiàn)雙千億，即總資產(chǎn)千億、銷售額千億”。這對(duì)于目前規(guī)模僅百億的三盛控股而言，顯然還有一段差距，不過公司持續(xù)的注資、加速擴(kuò)張，多少讓外界有所想象。

　　總資產(chǎn)增厚至400多億

　　作為三盛控股集團(tuán)旗下地產(chǎn)平臺(tái)，10月19日，三盛控股3.47億港元收購(gòu)控股股東Mega Regal股權(quán)的議案終于塵埃落定，這意味著公司二次注入資產(chǎn)的計(jì)劃圓滿成功。

　　據(jù)悉，這筆收購(gòu)能夠?yàn)槿⒖毓蓭磉_(dá)百億的市值。收購(gòu)?fù)瓿珊?，三盛控股將間接持有福州伯盛95%股權(quán)。而福州伯盛目前持有9個(gè)權(quán)益項(xiàng)目，其中4個(gè)位于福建、3個(gè)位于長(zhǎng)三角，項(xiàng)目合計(jì)估值101.5億元。

　　不過，這看似順利的收購(gòu)，中間也鬧出過一次“烏龍”。今年7月28日，三盛控股發(fā)公告稱，擬向控股股東Mega Regal收購(gòu)目標(biāo)公司全部股權(quán)，代價(jià)約3.39億港元，三盛控股將按每股股份6.8港元的發(fā)行價(jià)以發(fā)行及配發(fā)4980萬股新股份方式支付。

　　就在收購(gòu)傳出第二天，三盛控股便宣布暫停操作?！?月22日至8月21日，公司股票處于禁止買賣期，而上述交易將構(gòu)成公司董事進(jìn)行證券交易，不符合港交所相關(guān)規(guī)定。故公司擬于禁止買賣期屆滿后繼續(xù)進(jìn)行建議收購(gòu)事項(xiàng)?！比⒖毓稍诠嬷斜硎尽?/p>

　　8月24日，三盛控股宣布，以較前收購(gòu)價(jià)上浮0.08億港元的結(jié)果宣告收購(gòu)，兩個(gè)月時(shí)間過去，此筆收購(gòu)圓滿結(jié)束。截至2020年6月末，三盛控股的總資產(chǎn)為316.61億元。

　　“一方面可能是為了降負(fù)債，另一方面是年底將至利于增加資產(chǎn)及土地估值。”中原地產(chǎn)資深市場(chǎng)分析師盧文曦向《投資者網(wǎng)》直言。同時(shí)，《投資者網(wǎng)》亦就增資及經(jīng)營(yíng)等相關(guān)問題致函致電三盛控股投資者關(guān)系部門，但公司一直未予置評(píng)。

　　回顧三盛控股上一次注資是在2019年12月，彼時(shí)公司以2.31億港元收購(gòu)福建盛創(chuàng)、福建宏盛、福建天壬及漳州德友盛等多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，為公司帶來超過50億元的銷售額。同時(shí)，2019年三盛控股總資產(chǎn)僅234億元，轉(zhuǎn)眼2020年提升至400多億，整體規(guī)模再上一個(gè)階。

　　“債高錢緊”觸碰紅線

　　雖然，源源不斷的資產(chǎn)涌入能為三盛控股增色業(yè)績(jī)、擴(kuò)大體量，但耀眼數(shù)據(jù)的背后，亦難掩資金鏈緊張的焦慮。

　　焦慮在于房企資金鏈與宏觀政策層面將發(fā)生巨大改變。眾所周知，房企要想規(guī)模得到快速提升，最直接有效的方式便是走高周轉(zhuǎn)路線，三盛控股亦是如此，但沒有想到的是，高擴(kuò)張帶來的不僅有“錢包”趨緊，還有觸碰“紅線”的可能。

　　今年監(jiān)管部門為控制房企債務(wù)增長(zhǎng)，設(shè)置“三道紅線”。具體為：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍；從年中報(bào)來看，僅0.27現(xiàn)金短債比的三盛控股觸碰了上述第三道“紅線”，這從側(cè)面亦反映出公司短期償債壓力較大。

　　截至今年6月末，三盛控股銀行貸款、其他借款及應(yīng)付債券總額為113.74億元，其中一年內(nèi)到期的借款72.9億元，而百億債務(wù)下公司賬面卻僅有19.46億的現(xiàn)金，近50億缺口，對(duì)于一家房企而言，整體償債壓力不可謂不大。

　　巨大的償債壓力下，三盛控股的融資成本亦水漲船高。截至今年6月末，三盛控股的加權(quán)平均利率高達(dá)10.83%，遠(yuǎn)高于同行8%的均值。

　　“資金鏈緊張對(duì)房企而言，難言樂觀，尤其是在年底償債高峰期，借新還舊或項(xiàng)目出售回籠資金不及時(shí)的話，整體會(huì)變得非常被動(dòng)，對(duì)企業(yè)而言不是好事?！北R文曦對(duì)此表示。

　　“千億夢(mèng)”還靠高周轉(zhuǎn)？

　　和閩系動(dòng)輒千億的旭輝、陽光城等企業(yè)相比，三盛控股已經(jīng)“掉隊(duì)”。不過自2019年確認(rèn)上海福州雙總部后，公司亦直接喊出了“雙千億”的擴(kuò)張計(jì)劃，即未來3年實(shí)現(xiàn)規(guī)模千億、資產(chǎn)千億。

　　今年上半年，三盛控股實(shí)現(xiàn)銷售額145.73億元，距離千億初心還有很長(zhǎng)一段路。不過從增速來看，其擴(kuò)張速度驚人。2018年公司銷售額約11.42億元，2019年業(yè)績(jī)翻翻，銷售額飆升至113.22億元，今年上半年，即便是在疫情的沖擊下，三盛控股也以超過去年129%的增速達(dá)到百億。

　　今年以來，三盛控股擴(kuò)張態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)。中報(bào)顯示，截至2020年6月，三盛控股總收購(gòu)13幅新土地項(xiàng)目，總建筑面積約為178.66萬平方米，代價(jià)99億元，而據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，其拿地金額為128億元，新增土地貨值324億元，同比增長(zhǎng)509%和1509%。

　　“今年下半年預(yù)計(jì)新增大概在650萬方，到年底整個(gè)土儲(chǔ)基本達(dá)到1000萬方。同時(shí)，最近一年，三盛控股的單項(xiàng)目平均開盤周期是6.5個(gè)月。按照這樣的去化(速度)和三盛控股自己的運(yùn)營(yíng)效率，明年700、800億的規(guī)模應(yīng)該是完全可以實(shí)現(xiàn)的，2022年實(shí)現(xiàn)千億銷售目標(biāo)在當(dāng)下應(yīng)該沒有任何問題?！?對(duì)于公司的千億目標(biāo)，三盛控股集團(tuán)總裁馮勁義自信表示。

　　馮勁義亦向媒體坦露：“運(yùn)營(yíng)效率、周轉(zhuǎn)速度，是三盛控股未來能夠沖上千億非常大的一個(gè)保障，我們必須要走上高周轉(zhuǎn)的道路。”

　　當(dāng)下，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的紅利正在消退，在此背景下，許多試圖以高周轉(zhuǎn)圓千億夢(mèng)的房企是否還能快速成長(zhǎng)，成為市場(chǎng)關(guān)注思維焦點(diǎn)。

　　“從很多千億級(jí)以上的房企來看，高周轉(zhuǎn)基本上都能順利幫助房企快速成長(zhǎng)。但現(xiàn)在吃同樣的藥不一定能夠達(dá)到相同療效。一方面，整體市場(chǎng)環(huán)境在變，尤其是伴隨著行業(yè)集中度愈發(fā)向頭部房企靠攏，增量時(shí)代下人口紅利、制度紅利等逐漸消失，項(xiàng)目利潤(rùn)不像以前那么容易獲??；另一方面，三道紅線出臺(tái)將收緊融資渠道，對(duì)高周轉(zhuǎn)的房企約束未來會(huì)越來越多?！北R文曦向《投資者網(wǎng)》稱，高周轉(zhuǎn)、高擴(kuò)張的模式，解決資金是首要問題，此外還要擁有一定的技術(shù)、人力資源等。整體而言，這條路沒有以前那么容易。

　　與此同時(shí)，伴隨著行業(yè)融資渠道日趨收緊，10月28日，標(biāo)普信評(píng)發(fā)布研究報(bào)告認(rèn)為，如果融資新規(guī)(“三道紅線”)大范圍實(shí)施，企業(yè)無論現(xiàn)有杠桿水平是高是低，今后或?qū)o法通過激進(jìn)債務(wù)擴(kuò)張發(fā)展業(yè)務(wù)。

　　“未來達(dá)到千億規(guī)模之后，在以現(xiàn)金流安全為前提的情況下，三盛控股還是會(huì)合理地控制增長(zhǎng)規(guī)模。不盲從規(guī)模，要穩(wěn)健發(fā)展，這是我偏好的風(fēng)格，也是三盛控股的風(fēng)格?！瘪T勁義說。

　　但回到當(dāng)下，試圖通過高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)“千億夢(mèng)”的三盛控股能成功嗎？不被看好的模式在未來又是否走得通？有關(guān)三盛控股的后續(xù)發(fā)展，《投資者網(wǎng)》將持續(xù)關(guān)注。