復蘇中的房地產(chǎn)業(yè)。隨著放松政策起效，銷售自21Q3 急速下行、22Q1 疫情沖擊以來，至6 月量價終現(xiàn)拐點。2022 上半年，百強房企全口徑銷售額同比-51%，6 月單月百強房企全口徑銷售額同比-43%，降幅有所收窄。疊加上年同期的低基數(shù)，三季度數(shù)據(jù)大概率進一步好轉。但是房企外部融資情況改善有限，22H1 累計發(fā)行國內(nèi)債券2859 億元，同比-26%；累計發(fā)行海外債券664億元，同比-67%。開發(fā)投資持續(xù)惡化，地產(chǎn)鏈繼續(xù)承壓。我們認為，房地產(chǎn)回歸正常軌道，是當前政府、企業(yè)、居民的共同利益所在，因此沒有必要對地產(chǎn)銷售有超過對經(jīng)濟整體的擔憂，期待需求端創(chuàng)新政策的推出。

　　地產(chǎn)股復盤，行情受政策博弈和內(nèi)在價值邏輯的雙重作用。政策博弈角度，基本面決定政策方向，政策方向決定超額收益。價值角度，利潤率與杠桿率的變化方向決定估值的變化方向。2016 年至2021 年，行業(yè)景氣度高企，地產(chǎn)股估值卻持續(xù)下殺，根源在于過度快周轉對行業(yè)的裹挾，拉低利潤率的同時，提高真實杠桿。2022 年初至4 月地產(chǎn)板塊明顯跑贏大市，主要是因為預售監(jiān)管、非標收縮導致的快周轉模式退出，進而帶來拿地利潤提升和真實杠桿下降，估值修復的理由出現(xiàn)。但429 政治局會議后回調明顯，主要是市場對房地產(chǎn)的認知從“政策放松共識”階段進入“基本面分歧”階段，在市場長時間的普遍悲觀之下，地產(chǎn)板塊已經(jīng)積累了充足的上漲勢能。

　　模式改善帶來行業(yè)新生，“慢時代”更是“黃金時代”。房地產(chǎn)業(yè)未來最深刻的變革是模式改善?？熘苻D退出后，優(yōu)質房企通過凈利潤率、回款時間、債務成本、有息杠桿率四個方面的調整，有能力保證ROE 不下降，甚至有所上升。而且，與快周轉模式相比，同樣的ROE 水平，由于總杠桿(包括隱形杠桿)更低、現(xiàn)金流饑渴度下降、凈利潤率改善，即ROE 質量改善，PB 反而會迎來上升的契機。“慢時代”的另一面是土地市場回歸理性，潛在利潤率確定性改善，以往部分優(yōu)質房企囿于自身投資紀律，在土地內(nèi)卷中存在劣勢。

　　對這些房企而言，新到來的“慢時代”就是“黃金時代”。

　　近看分歧收斂，遠看模式改善。縱觀后市，基本面(或者更片面的銷售)改善將成為政策之后最核心的行情動力。長期看，我們相信擺脫“快周轉”的房地產(chǎn)業(yè)仍然是中國經(jīng)濟增長的正向力量，“住有所居”、“住有好居”仍然是人們奮斗的動力之一。短期看，被疫情延后的需求，有望在1 到2 個季度內(nèi)反映到銷售上。向下空間小，向上空間大，基本面的分歧終將收斂。短期布局基本面分歧帶來的“黃金買點”，長期布局行業(yè)模式改善帶來的新生。

　　華夏中證全指房地產(chǎn)ETF——布局新周期的起點。華夏中證全指房地產(chǎn)交易型開放式指數(shù)證券投資基金(簡稱： 華夏中證全指房地產(chǎn)ETF，代碼：

　　515060.OF) 是一只契約型開放式的股票型基金和被動指數(shù)型基金，于2019年11 月28 日成立，2020 年1 月3 日上市交易，基金經(jīng)理為李俊。截至目前，李俊歷任管理24 只基金，在任管理19 只基金，在管基金總規(guī)模為354.9 億元，近3 年回報率34.36%，同時段滬深300 回報率11.59%，在管基金顯著跑贏市場。