融信中國(guó)（03301.HK）董事局主席歐宗洪與春秋時(shí)期的晉文公有些相似，喜歡做一些不鳴則已一鳴驚人的事兒。

　　他不喜歡曝光，平日深居簡(jiǎn)出，網(wǎng)絡(luò)上很難找到高質(zhì)量的訪談片段。與他相關(guān)的信息，不過(guò)是20年前“歐氏三兄弟”古早的創(chuàng)業(yè)故事，以及一個(gè)只在媒體筆下傳說(shuō)，似有似無(wú)的閩系地產(chǎn)江湖，僅此而已。

　　就是這樣一位好靜的老板，不久前遞出一則爆炸新聞：融信要賣(mài)掉位于虹橋世界中心的上?？偛哭k公樓股權(quán)，奔向沒(méi)那么核心地段的融信·上坤中心。算上2016年2月從福州搬進(jìn)虹橋萬(wàn)科中心，到2018年再次喬遷虹橋核心商務(wù)區(qū)，這已經(jīng)是第三次搬家了。

　　都說(shuō)“狡兔三窟”，可是不出事兒，誰(shuí)愿意搬家舟車(chē)勞頓？或許是“維穩(wěn)”大局，融信很快發(fā)布了2020年業(yè)績(jī)?cè)鐖?bào)：合約銷(xiāo)售額達(dá)到1551.73億元，建筑面積725萬(wàn)平方米，輕松完成既定目標(biāo)。

　　既然這么穩(wěn)，為什么要賣(mài)總部呢？放棄全上海數(shù)得上的高端辦公區(qū)位優(yōu)勢(shì)，兌換大把的鈔票，歐宗洪難道是為了享受金錢(qián)傍身的快感？

　　全球最著名的“財(cái)迷”，寫(xiě)在巴爾扎克的小說(shuō)里，名字叫歐也妮·葛朗臺(tái)。都知道他腰纏萬(wàn)貫，富可敵國(guó)，不過(guò)終日居住在陰暗破敗的老房子里。

　　那么問(wèn)題來(lái)了：如果歐宗洪學(xué)習(xí)的是歐也妮，那么融信是否成了那棟老房子？

　　地王之王

　　房企招拍掛活動(dòng)中，掌聲普遍會(huì)在落錘時(shí)響起，可是2016年8月17日，傳統(tǒng)有了改變。

　　為了拍下上海靜安中興社區(qū)地塊，仁恒集團(tuán)舉牌100億元，全國(guó)地王價(jià)格就此被刷新。作為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，中梁控股（02772.HK）、融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）、旭輝控股集團(tuán)（0884.HK）、萬(wàn)科A（000002.SZ）的代表紛紛起立鼓掌示意，這勢(shì)在必得的魄力實(shí)在嚇人。

　　當(dāng)然，故事的結(jié)果是，經(jīng)過(guò)400多輪報(bào)價(jià)，該地塊有了下家——融信以110.1億元總價(jià)、139.3%的溢價(jià)率、14.3萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)，成了新的地王。

　　大佬們突然意識(shí)到時(shí)代變了。翻看融信的過(guò)往，其實(shí)并不算輝煌：2016年年初，歐宗洪才將融信的總部遷至上海；同期在港交所掛牌上市，結(jié)果只獲得2.7%認(rèn)購(gòu)；相比動(dòng)輒千億規(guī)模的房企大佬，當(dāng)時(shí)融信年銷(xiāo)售額不過(guò)200億元。

　　然而就是這樣一家企業(yè)，漂亮地射出一支冷箭，讓所有人都受傷了。

　　“公司拿地的價(jià)格并不高?！被仡櫮谴螕尩赝醯慕?jīng)歷，歐宗洪十分平靜，畢竟拿大錢(qián)搶好地的事兒，融信早已諳熟。雖然港交所IPO并不算成功，但歐宗洪并不氣餒，隨即發(fā)行兩筆合計(jì)35億元的公司債，接連奪取上海、杭州、福州等眾多熱門(mén)地塊。

　　乘上海地王之勢(shì)，融信繼續(xù)開(kāi)疆拓土，2017年總共購(gòu)置78個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積1481.53萬(wàn)平方米。要知道，2016年時(shí)融信總土儲(chǔ)也不過(guò)1060萬(wàn)平方米，如此快速膨脹的速度，才是新時(shí)代的地王風(fēng)采。

　　王侯將相寧有種乎？活在這個(gè)時(shí)代需要勇氣，只要敢借錢(qián)敢花錢(qián)，布局全國(guó)發(fā)展也不是難事。公開(kāi)信息顯示，融信資源廣泛分布于長(zhǎng)三角、海峽西岸、大灣區(qū)、京津冀等九個(gè)城市群，杭州、南京、福州、上海等地價(jià)居高的城市，其合約銷(xiāo)售額占比已經(jīng)達(dá)到65.64%。

　　這些寸土寸金的區(qū)域，融信都沒(méi)落下，因此其平均合約售價(jià)穩(wěn)定處于整個(gè)行業(yè)的領(lǐng)先位置。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，在眾多房企2020年平均合約售價(jià)剛破萬(wàn)時(shí)，融信從2018年開(kāi)始就沒(méi)讓該數(shù)據(jù)下滑至20000元/平方米之下。

　　結(jié)合億翰智庫(kù)的數(shù)據(jù)，2017年地產(chǎn)行業(yè)TOP100房企平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.35，融信以0.4的效率開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，維持著高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略不放松。從融信身上，可以看到堅(jiān)持“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”，激進(jìn)擴(kuò)張風(fēng)格房企的風(fēng)采。

　　不同點(diǎn)在于，歐宗洪眼中的獵物十分明確：同樣是高周轉(zhuǎn)策略，融信要賺的是有錢(qián)人的錢(qián)，用一套“高舉高打”的戰(zhàn)略占領(lǐng)目標(biāo)市場(chǎng)。

　　姑且不論結(jié)果，融信至少做到了聲勢(shì)浩蕩。

　　不賺錢(qián)的高端生意

　　誰(shuí)在賺有錢(qián)人的錢(qián)？LV、法拉利、茅臺(tái)(600519)，還要多一個(gè)融信？這是一件多么光彩照人的事兒。可其中要承受多大壓力，只有歐宗洪自己知道。

　　福建比不了上海，畢竟這里有更為豐富的融資渠道，銀行與金融機(jī)構(gòu)對(duì)資金壓力的敏感度更強(qiáng)。只要房企下定決心花錢(qián)，總會(huì)有海量的資金滿足需求。

　　剛來(lái)上海那幾年，是融信花錢(qián)意愿最為迫切的一段時(shí)間。為了盡快成長(zhǎng)為獨(dú)當(dāng)一面的巨頭，歐宗洪在全國(guó)各地?zé)衢T(mén)區(qū)域吃掉不少地塊，同時(shí)吹大了公司的負(fù)債額度。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，融信2015年的負(fù)債還不足300億元，兩年后直奔1500億元而去。

　　人們總會(huì)有誤解：認(rèn)為房企負(fù)債高了，風(fēng)險(xiǎn)就來(lái)了，其實(shí)這話并不全對(duì)。環(huán)顧龍頭房企——碧桂園（02007.HK）、保利地產(chǎn)(600048,股吧)（600048.SH）、龍湖集團(tuán)（0960.HK）們，哪個(gè)不是債務(wù)輕松大幾千億？最終還是歌照唱舞照跳。

　　背債不可怕，可怕的是背了債，卻成不了碧桂園、保利和龍湖。

　　眼下，千億規(guī)模的融信，已經(jīng)背上近2000億元的債務(wù)，成長(zhǎng)卻不理想?？硕饠?shù)據(jù)顯示，經(jīng)過(guò)2017年的快速成長(zhǎng)，融信的新增土儲(chǔ)規(guī)模與土儲(chǔ)總量，再?zèng)]有出現(xiàn)快速增長(zhǎng)；在2018年銷(xiāo)售面積觸及峰值后，同樣失去了增速。

　　無(wú)論利潤(rùn)空間有多高，還是需要量的支撐，只有“高杠桿”，沒(méi)有“高周轉(zhuǎn)”的成長(zhǎng)撐不了多久。“雙高”模式的關(guān)鍵，就是犧牲利潤(rùn)，換取規(guī)模。一旦天平失衡，資金投入換不來(lái)規(guī)模增長(zhǎng)，規(guī)模一直吹不大，就到了考驗(yàn)資本耐性的時(shí)候。

　　無(wú)數(shù)事實(shí)證明，資本的耐性最經(jīng)不起考驗(yàn)。

　　歐宗洪的解決辦法，是繼續(xù)增加籌碼。2020年3月和4月，融信按5.9%年利率，分別發(fā)行12.9億元及11.06億元的資產(chǎn)支撐證券（ABS）；6-7月間，又以6.75%-7.35%不等的利息水平，發(fā)行6.1億美元債券。

　　第三方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行境內(nèi)信用債票面利率平均值為4.91%；同期發(fā)行美元債時(shí)，時(shí)代中國(guó)與碧桂園的成本各只有6.0%與5.4%。大家借來(lái)的錢(qián)，相比融信要低不少。

　　“以地事秦，猶抱薪救火，薪不盡，火不滅”。大概1000年前，蘇洵在《六國(guó)論》中討論過(guò)天下大統(tǒng)的根本原因：身處亂世，誰(shuí)都想活下去；可以去打拼，卻不能拿命當(dāng)賭注。

　　既然不能實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)，就不能繼續(xù)燒錢(qián)求存，成本實(shí)在太高。與融信營(yíng)收規(guī)模接近的旭輝、佳兆業(yè)集團(tuán)（01638.HK）、美的置業(yè)（03990.HK），凈利潤(rùn)都遠(yuǎn)高于融信。在融信的游戲中，“薪”太容易燒燼。從歐宗洪的舉措來(lái)看，他還是想繼續(xù)冒險(xiǎn)。

　　一家生產(chǎn)高端產(chǎn)品的公司，產(chǎn)品定價(jià)不斷走高，利潤(rùn)卻不斷下滑的時(shí)候，又能給資本呈現(xiàn)怎樣的希望呢？

　　冒險(xiǎn)家沒(méi)有明天？

　　進(jìn)入2021年，轉(zhuǎn)折還是發(fā)生了。

　　融信中國(guó)發(fā)布公告預(yù)計(jì)，截至2020年12月31日止，其年度擁有人應(yīng)占溢利將同比下滑20%-30%。1月4日剛公布實(shí)現(xiàn)1500億元年度目標(biāo)的利好，一個(gè)月后（2月25日）就給了當(dāng)頭悶棍。

　　剛剛掙扎向上的公司股價(jià)，再度下沉，始終盤(pán)不出谷底?；蛟S在投資者心中，融信利潤(rùn)下滑已經(jīng)不是罕事，都有了心理準(zhǔn)備。投資者只想聽(tīng)聽(tīng)官方的表態(tài)，融信的游戲還要不要繼續(xù)跟。

　　“現(xiàn)在外部環(huán)境仍比較復(fù)雜，融信中國(guó)未來(lái)三年內(nèi)還是要追求有質(zhì)量發(fā)展，有信心每年保證10%-12%左右的增長(zhǎng)?！闭劶拔磥?lái)暢想，融信中國(guó)總裁余麗娟如是說(shuō)。飛馳風(fēng)險(xiǎn)太高，融信開(kāi)始求穩(wěn)了。

　　如此表態(tài)，顯然有悖于以往歐宗洪的性格。2020年借了不少錢(qián)，2021年后連續(xù)發(fā)行成本為7.1%的3億美元優(yōu)先債，以及成本為6.5%的13.18億美元公司債。這顯然是要大干一場(chǎng)的架勢(shì)，突然間變成求穩(wěn)，有些難以接受。

　　不過(guò)以目前的行業(yè)趨勢(shì)，還是冷靜一點(diǎn)好。

　　2020年8月，醞釀多年的房企“三條紅線”政策出爐。雖然融信僅以73.8%踩中剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率一條“紅線”（凈負(fù)債率91%，現(xiàn)金短債比1.7），但通過(guò)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的凈利潤(rùn)不斷下滑，證明融信通過(guò)自身造血能力降線的空間有限。

　　堵上資金的槍眼，還是要靠借款，拆東墻補(bǔ)西墻，這顯然不符合監(jiān)管部門(mén)的要求。

　　到了2021，22座重點(diǎn)城市土地執(zhí)行發(fā)布公告與出讓土地“兩集中”的傳言喧囂塵上。若傳言成真，房企要到一個(gè)水池里搶資源。地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展時(shí)段，所有人都知道一二線城市是最理想的避風(fēng)港，都開(kāi)始搶生意的時(shí)候，融信的日子還能過(guò)得瀟灑嗎？

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，在巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力驅(qū)使下，2020年房企購(gòu)地成本出現(xiàn)大幅度提升，重點(diǎn)關(guān)注一二線城市地塊的旭輝平均拿地成本達(dá)到7612元/平方米，增幅達(dá)到56.5%。

　　相同屬性的融信，2020年上半年的拿地成本已經(jīng)達(dá)到8550元/平方米，后續(xù)成本壓力繼續(xù)加大不可避免。

　　賣(mài)房子賺不到很多的錢(qián)，還要拿更多的錢(qián)投入拿地，歐宗洪面對(duì)的就是這樣一盤(pán)殘局。如此被動(dòng)的局面，還是以慢發(fā)展避風(fēng)險(xiǎn)為妙。穩(wěn)住現(xiàn)有土儲(chǔ)容量，以備饑年心不慌；錢(qián)包盡量塞滿，應(yīng)對(duì)不時(shí)之需，兩手準(zhǔn)備也算精明之舉。

　　回顧歐宗洪已經(jīng)賣(mài)掉的融信總部，一個(gè)時(shí)代過(guò)去了，其實(shí)就是這么簡(jiǎn)單。

　　結(jié)語(yǔ)

　　看著現(xiàn)在的融信，多少會(huì)讓人添上幾分唏噓。

　　畢竟是做過(guò)全國(guó)地王的“冒險(xiǎn)王”，歐宗洪的膽量與勇氣已是萬(wàn)中無(wú)一。借著“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”模式快速成長(zhǎng)，融信曾經(jīng)騎在火牛背上。在那個(gè)“撐死膽大的，餓死膽小的”競(jìng)速時(shí)代，輝煌寫(xiě)在每一個(gè)融信人的臉上。

　　然而如此急速成長(zhǎng)終不是長(zhǎng)久之計(jì)，不能指望產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，永遠(yuǎn)停留在過(guò)山車(chē)軌道的頂端。行業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型的檔口，“排雷”成了行業(yè)主旋律，房企終究要靠利潤(rùn)，靠獨(dú)自發(fā)展的能力獨(dú)霸一方，融信也不例外。

　　到重新開(kāi)始的時(shí)候了。