本周，世紀(jì)金源服務(wù)招股書失效，成為了今年內(nèi)首家沖擊IPO折戟的物業(yè)公司。

　　此事也引發(fā)了投資市場(chǎng)的關(guān)注，物企赴港上市風(fēng)口在消失了嗎？

　　01

　　首先看下物業(yè)管理行業(yè)的大致情況。

　　物業(yè)管理行業(yè)伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)近二十多年的高速發(fā)展，也獲得了很好的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。

　　盡管房地產(chǎn)行業(yè)已不再處于爆發(fā)式增長(zhǎng)的黃金時(shí)代，但物業(yè)管理行業(yè)的年復(fù)合增長(zhǎng)預(yù)期仍然不低。

　　據(jù)中物研協(xié)的數(shù)據(jù)顯示，2015-2019年，全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)總建筑面積由193億平方米增加至310億平方米，年復(fù)合增長(zhǎng)率約為12.5%；總收入由5516億元增加至10512億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)17.5%。

　　同時(shí)，中物研協(xié)測(cè)算預(yù)期，物業(yè)管理行業(yè)總建筑面積將由2020年的330億平方米增加至2025年430億平方米，年復(fù)合增長(zhǎng)率約為5.4%；總收入將由11800億元增加至21661億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率約為12.9%。

　　萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)，還能保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)，從總收入的年復(fù)合增長(zhǎng)率來(lái)看還是挺不錯(cuò)的。

　　此外，如房地產(chǎn)行業(yè)一樣，物業(yè)管理行業(yè)的集中度也越來(lái)越明顯。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的在管物業(yè)平均建筑面積由2015年的23.6百萬(wàn)平方米，增加至2020年的48.8百萬(wàn)平方米，年復(fù)合增長(zhǎng)率為15.6%；地域覆蓋范圍上，百?gòu)?qiáng)物企經(jīng)營(yíng)所在城市平均數(shù)則由27個(gè)增加至34個(gè)。

　　市場(chǎng)份額方面，中物研協(xié)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)物企的在管建筑面積占比由2015年的18.1%提升至2019年的29.2%，預(yù)計(jì)到2020年該比例將提高至49.8%。

　　實(shí)際上，行業(yè)內(nèi)馬太效應(yīng)的加劇，正如房企們要爭(zhēng)破頭進(jìn)入千億房企俱樂(lè)部一樣，物企們近幾年也是瘋狂搶上市。

　　當(dāng)然，還有一大原因是，房企近年來(lái)普遍估值偏低，不被資本市場(chǎng)看好，而物企具有輕資產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)更容易獲得較高估值，房企們自然會(huì)發(fā)力分拆物業(yè)上市。

　　02

　　截至去年底，我國(guó)內(nèi)地有42家物企上市，其中1家在上交所上市，3家在深交所上市，38家在我國(guó)香港聯(lián)交所上市。

　　2018—2020年，上市物企的數(shù)量逐漸激增，分別為6家、12家和18家。

　　圖片來(lái)源|中物研協(xié)（特此感謝?。?/p>

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年遞表申請(qǐng)上市的物企超20家！另有約4家處于聆訊階段，截至7月23日，年內(nèi)已有7家物企上市。

　　今年物企們沖擊上市的熱情比以往更高，是從5月份開始的。

　　5月20日，香港聯(lián)交所發(fā)布新規(guī)，從2022年1月1日將開始實(shí)施：主板上市申請(qǐng)人的盈利規(guī)定調(diào)高為60%，三年累計(jì)盈利不得低于8000萬(wàn)港元（最近一個(gè)財(cái)政年度不低于3500萬(wàn)港元）！

　　該消息發(fā)布后到7月初，有12家物企密集遞表……

　　實(shí)際上，除了游戲規(guī)則對(duì)物企上市風(fēng)口的影響外，2020年，上市物企也不如此前“香”了。

　　據(jù)，2020年18家上市物企中有11家遭遇了破發(fā)，占比約六成。

　　如此大背景之下，物企沖擊上市的壓力自然比以往大。

　　而今年1月20日，世紀(jì)金源服務(wù)遞表，到7月20日失效，就成為了年內(nèi)首家沖擊IPO失敗的物企。

　　為何會(huì)如此，具體來(lái)看世紀(jì)金源服務(wù)的成色。

　　03

　　世紀(jì)金源服務(wù)是世紀(jì)金源集團(tuán)旗下是生活服務(wù)板塊，擁有“世紀(jì)城物業(yè)管理”（創(chuàng)立于1992年）和“世紀(jì)生活”（創(chuàng)立于2013年）兩個(gè)品牌。

　　截至2020年，其在全國(guó)56個(gè)城市有232個(gè)服務(wù)項(xiàng)目，合約面積7000多萬(wàn)平方米。

　　據(jù)招股書披露，世紀(jì)金源服務(wù)2018-2019年及2020年前九個(gè)月的營(yíng)收分別為：9.22億元、10.59億元和8.61億元；

　　同期毛利分別為2.96億元、3.37億元和3.24億元；

　　同期歸屬股東凈利潤(rùn)分別為2.18億元、1.81億元和1.83億元；

　　同期毛利率分別為32.1%、31.8%和37.6%；

　　同期在管總建筑面積分別為4760萬(wàn)平方米、6830萬(wàn)平方米、7410萬(wàn)平方米。

　　從其規(guī)模和營(yíng)收來(lái)看，大概處于行業(yè)的中游水平。其中，也有亮點(diǎn)。

　　比如，對(duì)比2020年上市物企的平均毛利率約29.5%，世紀(jì)金源服務(wù)是略高于平均水平的。

　　但如果細(xì)分業(yè)務(wù)構(gòu)成、區(qū)域等內(nèi)容，世紀(jì)金源服務(wù)的劣勢(shì)則頗為明顯。

　　以業(yè)務(wù)構(gòu)成來(lái)看，其收入主要來(lái)自于物業(yè)管理服務(wù)和增值服務(wù)。

　　2018-2019年及截至2020年前九個(gè)月，其物業(yè)管理服務(wù)的收入占比分別為74.8%、77.2%和80.5%；而同期增值服務(wù)的收入占比僅為25.2%、22.7%和19.5%。

　　雖說(shuō)大部分物企目前同樣存在營(yíng)收主要依賴物業(yè)管理服務(wù)問(wèn)題，但通常在上市近三年會(huì)有所改善，提高增值服務(wù)的營(yíng)收占比。

　　一方面，增值服務(wù)的增長(zhǎng)空間更大；另一方面，其毛利率也更容易做高。而合在一起則有利于物企講資本故事，至少畫的餅可以更大，更有想象空間。

　　然而，世紀(jì)金源服務(wù)兩者收入占比的走勢(shì)卻恰恰相反，反而差距比以往更甚，自然是不討喜的。

　　同時(shí)，世紀(jì)金源服務(wù)對(duì)房企母公司的依賴嚴(yán)重。

　　本來(lái)這也屬于上市物企的常見通病，但同樣，一般物企為了沖擊上市會(huì)通過(guò)收并購(gòu)、合作等方式，在遞表前兩三年來(lái)改善情況，甚至也有的臨時(shí)抱佛腳，在上市前一年內(nèi)緊急調(diào)整。

　　世紀(jì)金源服務(wù)也采取了類似的方式，但對(duì)母公司的依賴程度依然很高，沒(méi)有明顯大幅改善。

　　2018-2019年及截至2020年前九個(gè)月，世紀(jì)金源集團(tuán)的相關(guān)業(yè)務(wù)收入占比分別為97.6%、89.3%和82.9%。

　　當(dāng)然，好處也是有的，比如其物業(yè)管理服務(wù)的合同續(xù)約率非常高，2018-2019年及截止2020年前九個(gè)月分別為100%、99.6%和98.5%。

　　但如此高度依賴房企母公司，自然其資本故事的吸引力會(huì)大打折扣，畢竟未來(lái)增長(zhǎng)的想象空間實(shí)在受限。

　　世紀(jì)金源服務(wù)在招股書中也意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題，提出未來(lái)會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)展第三方的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)。

　　按理說(shuō)，第一次遞表失效的情況也并非罕見，沖擊IPO的公司通常會(huì)在失效后緊接著二次遞表，不過(guò)目前世紀(jì)金源服務(wù)卻沒(méi)有行動(dòng)。

　　隨著新規(guī)的臨近和更多物企沖擊上市，今年留給世紀(jì)金源服務(wù)二次遞表的時(shí)間已頗為緊張了。下半年物企IPO的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必會(huì)更加激烈。

　　今日詞匯：隧道效應(yīng)

　　隧道效應(yīng)：指在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的初期階段，收入差距會(huì)快速拉大，但整個(gè)社會(huì)可能對(duì)此持相當(dāng)寬容的態(tài)度，原因是多數(shù)人會(huì)預(yù)期未來(lái)自己也將從經(jīng)濟(jì)發(fā)展中獲益。