10月25日訊：中國奧園集團(tuán)旗下中國文旅集團(tuán)有限公司（簡稱：中國文旅）向港交所主板發(fā)起第四次上市沖擊，前路如何？仍然未知。10月22日，中國文旅再次向港交所遞交招股書。

　　與前三次有所不同的是，這次，中國文旅更將公司名稱由“中國文旅集團(tuán)有限公司”變更為“大灣區(qū)文旅康居股份有限公司”。從名字看，大灣區(qū)文旅顯得更聚焦區(qū)域發(fā)展。國泰君安國際為獨(dú)家保薦人。

　　中國奧園為單一最大股東

　　大灣區(qū)文旅是“奧園系”的企業(yè)。截至目前，中國奧園透過全資子公司悅景持有大灣區(qū)文旅28%的股份，為第二大股東及單一最大股東。

　　集文旅運(yùn)營與開發(fā)業(yè)務(wù)于一身

　　大灣區(qū)文旅將自身定位為是一間位于具文化旅游體驗(yàn)地點(diǎn)的度假物業(yè)的開發(fā)商，經(jīng)營度假物業(yè)發(fā)展和文化旅游兩大業(yè)務(wù)。其中度假物業(yè)即為可銷售的住宅或公寓。

　　從業(yè)務(wù)特點(diǎn)看，大灣區(qū)文旅既有文化旅游業(yè)務(wù)特點(diǎn)，同時(shí)也具有一家普通房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)，類似一間披著文旅外殼的物業(yè)開發(fā)企業(yè)。

　　招股書披露，截止目前，該公司所持有或運(yùn)營的項(xiàng)目幾乎全部位于廣東省內(nèi)，包括清遠(yuǎn)、中山，特別是江門。同時(shí)，省外則只有一個(gè)發(fā)展中項(xiàng)目位于安徽歙縣。

　　規(guī)模：18個(gè)度假物業(yè)、130萬方土儲

　　從招股書披露信息獲悉，截至2021年8月31日，擁有18個(gè)度假物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目組合，其中華僑公館、悅湖灣、悅?cè)獮?、御山湖、悅公館、御瓏灣、山湖公館、御璽灣等11個(gè)項(xiàng)目已竣工、3個(gè)項(xiàng)目為發(fā)展中項(xiàng)目，及4個(gè)項(xiàng)目為持作未來發(fā)展，土地儲備總建筑面積約130萬平方米。

　　文化旅游目的地有清遠(yuǎn)英德巧克力王國、中山泉林歡樂世界園區(qū)和江門恩平泉林黃金小鎮(zhèn)；這些旅游項(xiàng)目內(nèi)，同樣含有大量的住宅可以進(jìn)行銷售。一部分由大灣區(qū)文旅以度假物業(yè)的名義進(jìn)行售賣，如上述11個(gè)竣工的度假物業(yè)項(xiàng)目就均位于恩平泉林黃金小鎮(zhèn)大盤中。

　　而另一部分，就由大灣區(qū)文旅股東中國奧園集團(tuán)，直接以住宅和公寓的名義推盤。如清遠(yuǎn)英德巧克力王國項(xiàng)目中，就開發(fā)有不少洋房和別墅產(chǎn)品，它們由中國奧園并表。

　　度假物業(yè)銷售收入占比近九成

　　收入方面，2018-2020三年間，大灣區(qū)文旅實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約3.35億元、7.36億元、9.68億元，其中度假物業(yè)銷售收入就錄得2.67億元、5.94億元和8.48億元，貢獻(xiàn)占比79.8%、80.7%、87.7%，呈逐年攀升之勢。

　　最新數(shù)據(jù)顯示，大灣區(qū)文旅截至2021年5月31日收入3.19億元，度假物業(yè)銷售收入為2.78億元，占比達(dá)到87.1%。

　　毛利率下行。公司2018年-2021年前5個(gè)月整體毛利率呈下降趨勢，從44.8%、43.3%、37.9%、27.2%。具體到銷售度假物業(yè)毛利率，就從2018年的47.3%降到最新的26.7%。

　　另外，中國奧園亦是大灣區(qū)文旅的主要客戶和供應(yīng)商之一。2018年至2020年5月31日，大灣區(qū)文旅從中國奧園處獲得的收入，就占總收入的4.5%、5.6%、0.5%及1.4%。

　　招股書風(fēng)險(xiǎn)中大灣區(qū)文旅坦誠披露，“我們于往績記錄期間擁有大量債務(wù)，日后可能產(chǎn)生額外債務(wù)，這可能對我們的財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營業(yè)績造成重大不利影響”，其續(xù)稱，“我們維持相當(dāng)高的借貸水平為我們的度假物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目提供資金。于2018年、2019年、2020年12月31日及2021年5月31日，我們未償還的銀行及其他借款分別約為人民幣102.0百萬元、人民幣578.0百萬元、人民幣138.6百萬元及人民幣366.0百萬元。我們的債務(wù)或會對我們造成不利影響，例如導(dǎo)致我們更易受利率大幅上升等經(jīng)濟(jì)或行業(yè)的不利狀況影響，以及限制我們規(guī)劃或應(yīng)對業(yè)務(wù)或營運(yùn)所在行業(yè)變動的靈活性?！?/p>

　　IPO募資用途

　　招股書披露，此次IPO募集資金將用作發(fā)展公司開平水禾田公寓、富資里許村歡樂古鎮(zhèn)、粵(2016)恩平市不動產(chǎn)權(quán)第0000417號地塊的一部分、恩府國用(2010)第00796號地塊的一部分度假物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目的建筑成本；其次，將用于改善及升級公司泉林黃金小鎮(zhèn)的設(shè)施、家私及裝置；剩余一部分資金將用作一般營運(yùn)資金。