近兩年，擁有較高增值空間的商管服務(wù)頗受資本市場青睞，房企分拆商管上市已經(jīng)成為一股熱潮。放眼港股市場，包括星盛商業(yè)、華潤萬象生活、寶龍商業(yè)、中駿商管等商管企業(yè)紛紛登陸上市。

　　這其中，星盛商業(yè)作為在港上市的首家純商用物業(yè)管理企業(yè)，自2021年1月26日上市以來便備受關(guān)注。值此上市一周年之際，贏商網(wǎng)梳理其過往一年的市場動作，以期了解港股首個(gè)“純粹”商管公司的市場競爭力與成長性。

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　　經(jīng)營表現(xiàn)穩(wěn)健

　　獲資本市場高度認(rèn)可

　　2021年1月26日，星盛商業(yè)赴港上市，在市場均打包住宅物業(yè)上市的情況下，其獨(dú)自起舞于“純商業(yè)運(yùn)營管理”顯然面臨著更大挑戰(zhàn)。而從上市一年間其釋放的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)透出星盛商業(yè)經(jīng)受住了市場檢驗(yàn)：

　　在2021年的半年報(bào)中，星盛商業(yè)實(shí)現(xiàn)營收利潤雙增，半年?duì)I收增長27.8%至2.57億元，歸母凈利潤同比增長43%至0.83億元，毛利率高達(dá)56.7%，呈現(xiàn)出穩(wěn)增長與高毛利的競爭優(yōu)勢。

　　從初步的全年數(shù)據(jù)來看，星盛商業(yè)依舊保持了良好的增長勢頭，據(jù)企業(yè)透露，2021年全年同店銷售額較2020年增長超過20%。并依托城市型購物中心“COCO Park”、區(qū)域型購物中心“COCO City”和“iCO”、社區(qū)型購物中心“COCO Garden”，以及家居購物中心品牌“第三空間”完整的產(chǎn)品線，為全國近30個(gè)城市80余個(gè)商業(yè)項(xiàng)目提供商業(yè)服務(wù)，合約管理面積近400萬平方米。

　　憑借著良好的經(jīng)營效應(yīng)，星盛商業(yè)已經(jīng)成長為多家機(jī)構(gòu)覆蓋并認(rèn)可的績優(yōu)股。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，過去一年星盛商業(yè)累計(jì)獲得第一上海、招商證券(600999)、建銀國際、平安證券、西南證券(600369)、興業(yè)證券(601377)、東方證券、安信國際8家券商覆蓋，均給予“買入”或“推薦”評級。

　　東方證券在研策報(bào)告中提到：“得益于公司的文化和管理模式，相比于同行業(yè)已上市公司，星盛商業(yè)對關(guān)聯(lián)公司的依賴更小， 市場化程度遠(yuǎn)高于競爭對手。運(yùn)營效率持續(xù)保持業(yè)內(nèi)較高水平，顯著優(yōu)于多數(shù)競爭對手，充分顯示了其扎實(shí)的運(yùn)營管理能力?！?/p>

　　毫無疑問星盛商業(yè)在資本市場的表現(xiàn)漸入佳境，這也助推其獲得行業(yè)多項(xiàng)殊榮。在2021年度，星盛商業(yè)先后獲得行業(yè)頒發(fā)的“最具潛力上市公司”、“最具投資價(jià)值獎”、“最佳投資者關(guān)系”、“最具品牌力IPO”、“最佳IR團(tuán)隊(duì)”等榮譽(yù)，進(jìn)一步彰顯了公司優(yōu)秀的品牌影響力與長期的投資價(jià)值。

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　　超級生長力

　　精細(xì)化運(yùn)營提升存量資產(chǎn)活力

　　從“新生”到“績優(yōu)股”，實(shí)則來源于星盛商業(yè)近一年對內(nèi)功的修煉。過去一年星盛商業(yè)著眼于提升企業(yè)的精細(xì)化運(yùn)營服務(wù)，形成了兩個(gè)明顯的思路：一方面強(qiáng)化總部的資源統(tǒng)籌能力，以聯(lián)動營銷推動各項(xiàng)目銷售業(yè)績的增長，并借此擴(kuò)大企業(yè)的品牌影響力；另一方面推動各項(xiàng)目的求新求變，緊跟市場趨勢提速存量項(xiàng)目煥新，夯實(shí)企業(yè)的基礎(chǔ)實(shí)力。

　　深化全國聯(lián)動營銷

　　相比于2020年，星盛商業(yè)愈加注重各項(xiàng)目之間的深度互動，因此更聚焦聯(lián)動營銷，過去一年共策劃落地7場此類品牌性活動及話題傳播，覆蓋了氛圍營銷、線上話題、會員活動以及SP等多個(gè)板塊，貫穿春節(jié)、520、暑期、店慶、年終等全年關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，實(shí)力拉動銷售業(yè)績的提升。

　　以其連續(xù)舉辦5年的“大搶節(jié)”為例，2021年統(tǒng)籌全國11個(gè)購物中心在暑期銷售淡季開啟狂歡，推動銷售額同比提升18.7%，會員新增量同比提升133.2%。

　　12月聯(lián)袂旗下13個(gè)購物中心發(fā)起年終回饋“嗨星嘉年華”，打造年末盛會。在為期一個(gè)月活動直接促進(jìn)銷售日均同比增長10%，會員新增量同比提升72.7%。

　　而在多場活動中，星盛商業(yè)還聯(lián)合WWF公益組織，支付寶、抖音、影視作品等線上資源，農(nóng)行、中信、建行、銀聯(lián)、深圳購物季等政府、銀行資源的聯(lián)動發(fā)力，這背后亦是其統(tǒng)籌運(yùn)維能力顯著提高的表現(xiàn)。

　　與時(shí)俱進(jìn)煥新存量項(xiàng)目

　　除了在推廣活動上發(fā)力，星盛商業(yè)在核心內(nèi)容-存量資產(chǎn)的經(jīng)營上亦具有明顯的提升。以打造標(biāo)桿的思維煥發(fā)全域項(xiàng)目生機(jī)與活力，星盛商業(yè)梳理各項(xiàng)目經(jīng)營狀況與市場痛點(diǎn)，煥新升級探索資產(chǎn)的長效經(jīng)營發(fā)展。

　　就標(biāo)桿項(xiàng)目深圳福田星河COCO Park而言，15年的逆生長越“活”越“年輕”，建立的年輕文化語境讓項(xiàng)目進(jìn)一步夯實(shí)頭部購物中心的行業(yè)地位。2021年深圳福田星河COCO Park圍繞客群年輕化，擁抱新趨勢持續(xù)注入新鮮品牌與潮流有趣活動補(bǔ)充項(xiàng)目活力。

　　其中在品牌上，全年煥新店鋪76家。包括耗資超半億打造3000㎡的阿迪達(dá)斯品牌中心店，作為華南首家全球最高等級的旗艦店配置了裸眼3D LED屏，極大增強(qiáng)體驗(yàn)感；圍繞品質(zhì)餐飲、文化產(chǎn)業(yè)及流量網(wǎng)紅品牌，亦持續(xù)引入SHAKE SHACK福田首店、深圳首家米其林泰式餐廳Mango Tree、新加坡米其林美食地標(biāo)泰珍薈旗下獅·拾久品牌國內(nèi)首店、深圳首家米其林必登榜潮汕菜海門魚仔、華南首家日式烤肉牛角、國內(nèi)首家日本甜品Chateraise、華南首家FASCINO Bakery＆ Cafe、華南首家新國潮WAT跨界雞尾酒吧、精釀文化的先驅(qū)18號酒館、MannerCoffee深圳首家咖啡烘焙綜合店、Arabica%、Lady M、M Stand等30多家品牌首店，滿足年輕潮流一族的追新獵奇、打卡社交的新需求。

　　而隨著近年來對美妝矩陣的完善，深圳福田星河COCO Park已聚集了Dior、Lanc?me、YSL、Giorgio Armani 、CPB、Guerlain、FRESH、Givenchy、ACQUA DI PARMA、Burberry、ISSEYMIYAKE等16家國際一線美妝品牌。

　　在活動上，推動藝術(shù)文化氛圍營造，在15周年之際邀請知名設(shè)計(jì)師定制藝術(shù)展陳，并同步引入QQJOY2021全城嘉年華、全國首展的《賀歲迎祥——悅讀故宮》創(chuàng)意文化展等，在潮文化之上提升藝術(shù)調(diào)性；與此同時(shí)，圍繞“首秀、首發(fā)、首展”等理念觸發(fā)Z世代獵奇效應(yīng)，頂流明星、獨(dú)家限售聯(lián)動鞋款、泡泡瑪特隱藏款、樂高獨(dú)家定制款等，吸引一波接一波的年輕潮人打卡。

　　除了深圳福田星河COCO Park外，星盛商業(yè)亦加強(qiáng)其他存量項(xiàng)目的市場影響力，塑造區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目：

　　深圳星河WORLD·COCO Park舉辦超30場深圳/全國獨(dú)家活動，聚焦潮玩文化，自辦IP賽事《燥舞陣地》，落地沉浸質(zhì)感社交空間，整體客流同比提升30%，商戶銷售屢創(chuàng)新高。

　　深圳龍華星河COCO City全年落地獨(dú)家資源活動近130場，包括IKEA新年快閃店、GO浪俱樂部等活動頻發(fā)，躋身區(qū)域話題制造機(jī)。

　　深圳龍華星河iCO話題營銷亮點(diǎn)頻發(fā)，“應(yīng)急玫瑰”事件營銷、“海很漂亮”沙灘展暨萌寵節(jié)、“吶，請你吃糖”糖果展等活動，曝光超百萬，并躋身抖音熱搜榜，B站超500萬播放量，引發(fā)行業(yè)關(guān)注。

　　中山天奕星河COCO City在2021年通過絢美燈飾、互動美陳、家庭兒童游樂設(shè)施等，打造天奕漫街，提升時(shí)尚潮流街區(qū)氛圍，成為區(qū)域游樂高地。

　　惠州星河COCO Garden迎來超20%的新店開業(yè)，并引入貓熊煮茶、戎創(chuàng)安學(xué)、超級飛俠等多個(gè)城市首店。

　　作為開業(yè)已有22年的鄂爾多斯(600295)星河COCOCity，隨消費(fèi)客群的轉(zhuǎn)變亦是逐步向輕奢潮流調(diào)整，2021年招調(diào)近百個(gè)商戶，并引入鄂爾多斯首家MICHAEL KORS，推動商圈向中高端轉(zhuǎn)變。

　　2021年開業(yè)的寧鄉(xiāng)翡翠湖星河COCO City是星盛商業(yè)進(jìn)軍湖南的首個(gè)商業(yè)綜合旗艦項(xiàng)目，帶入80家、超50%的區(qū)域首店，拉動城市消費(fèi)升級。

　　依托于星盛商業(yè)品牌號召力與活動引領(lǐng)力，多個(gè)購物中心在2021年業(yè)績再創(chuàng)新高。如：

　　——深圳福田星河COCO Park全年銷售額破28億，客流量達(dá)3000萬人次，超150家品牌銷售深圳前三，近70家品牌破千萬。

　　——深圳龍崗星河COCO Park過去一年銷售規(guī)模增長21%，創(chuàng)開業(yè)以來最高年銷售額。

　　——深圳星河WORLD·COCO Park全年招調(diào)品牌133個(gè)，百家品牌招調(diào)后成績提升明顯，整體銷售額相比疫情前提升25%，月均銷售超百萬品牌數(shù)量同比提升50%。

　　——常州武進(jìn)湖塘星河COCO City客流較2020年增長22%，銷售同比增長29%，創(chuàng)開業(yè)以來銷售新高。

　　——汕尾星河COCO City銷售強(qiáng)勢增長，年銷售額同比2020年上升57%，引入近10家城市首店品牌。

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　　如此，精細(xì)化運(yùn)營形成了良好的口碑滲透至多個(gè)城市，并依托商業(yè)引領(lǐng)力成為區(qū)域消費(fèi)升級的主力擔(dān)當(dāng)。憑借出色的運(yùn)營成績，星盛商業(yè)獲評“2021年中國商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)”、“2021年中國商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營十強(qiáng)企業(yè)”等榮譽(yù)。

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　　市場規(guī)模擴(kuò)張

　　2022年多個(gè)項(xiàng)目開業(yè)

　　以存量項(xiàng)目精細(xì)化運(yùn)營的同時(shí)，規(guī)模亦是支撐股價(jià)的底層因子。盡管有星河控股集團(tuán)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)支撐，但加強(qiáng)第三方外拓保持規(guī)模快速增長是擺在星盛商業(yè)面前的重要課題。

　　有了標(biāo)桿項(xiàng)目運(yùn)營能力這一實(shí)力佐證，再加之企業(yè)建立的“總部+區(qū)域+項(xiàng)目”三級組織架構(gòu)保障，過去一年星盛商業(yè)的市場外拓取得突破性成果，新拓展5個(gè)第三方項(xiàng)目，全面打開了與市屬國企、大型企業(yè)合作的關(guān)口，助力企業(yè)可持續(xù)獲取優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目資源。

　　在2021年度，星盛商業(yè)相繼與廈門特房、上海建工(600170)、立白集團(tuán)等建立項(xiàng)目合作，新簽約廈門星河COCO Park、廣州健康港星河COCO Park、日照星河iCO、廣州從化海音星河iCO、湛江星河COCO City等，上述5個(gè)第三方項(xiàng)目新增貢獻(xiàn)的合約面積約39萬平方米。

　　截止到2021年底，星盛商業(yè)已進(jìn)入全國近30個(gè)城市，為80余個(gè)商業(yè)項(xiàng)目提供服務(wù)，總合約管理面積近400萬平方米，其中有超60%來自第三方拓展，這充分展示了星盛商業(yè)優(yōu)秀的外拓能力。

　　2022年，星盛商業(yè)將加速推動儲備項(xiàng)目落地轉(zhuǎn)化，年內(nèi)迎來多個(gè)項(xiàng)目開業(yè)。代表性項(xiàng)目如下：

　　廈門星河COCO Park

　　星盛商業(yè)與廈門特房集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，位于廈門島內(nèi)東部會展商務(wù)商貿(mào)區(qū)域，商業(yè)總建筑面積約7.3萬㎡，將以文化、運(yùn)動、生態(tài)為肌理，打造廈門會展片區(qū)的全新商業(yè)體驗(yàn)標(biāo)桿。

　　廈門星河COCO Park

　　廣州健康港星河COCO Park

　　星盛商業(yè)首進(jìn)廣州力作，位于廣州城心荔灣區(qū)白鵝潭廣州國際醫(yī)藥港，商業(yè)建筑面積約12萬㎡，將復(fù)刻COCO Park品牌標(biāo)桿空間——星空廣場，“三首層”開放中庭，并塑造新興家庭親子樂場、互動社交多元體驗(yàn)、文化涵養(yǎng)國潮復(fù)興三大特色主題，打造廣州首席微度假生活場。

　　廣州健康港星河COCO Park

　　嘉興星河COCO City

　　星盛商業(yè)首進(jìn)浙江力作，位于嘉興市南湖區(qū)國際商務(wù)核心區(qū)域金融中心板塊，商業(yè)體量近10萬㎡，將打造三大城市休閑社交平臺和五大主題場景，涵蓋輕奢時(shí)尚、潮流零售、餐飲美食、親子童趣、運(yùn)動體驗(yàn)、數(shù)碼配套、夜經(jīng)濟(jì)等多種業(yè)態(tài)。

　　嘉興星河COCO City效果圖

　　恩施星河COCO City

　　星盛商業(yè)與恩施州和潤建設(shè)投資集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之作，位于恩施州大橋東岸，商業(yè)建筑總面積約13萬平方米，集體驗(yàn)式家庭購物中心、濱江風(fēng)情商業(yè)街、精品主題酒店、生態(tài)寫字樓、板式江景豪宅、創(chuàng)客SOHO煥新為一體，打造恩施首席“一站式、全業(yè)態(tài)、全客層”水岸情景購物中心。

　　恩施星河COCO City效果圖

　　佛山長華星河COCO City

　　星盛商業(yè)與長華國際佛山標(biāo)桿力作，位于佛山博愛路與科技路雙主干道交匯，是雙地鐵上蓋項(xiàng)目，總建筑面積超80萬㎡，其中購物中心面積約16萬㎡，將通過生態(tài)、體驗(yàn)、品質(zhì)的核心內(nèi)涵打造廣佛新中心全新商業(yè)標(biāo)桿。

　　佛山長華星河COCO City效果圖

　　灌南恒基星河COCO City

　　星盛商業(yè)在江蘇連云港(601008)打造的商業(yè)標(biāo)桿，商業(yè)建筑面積13萬㎡，規(guī)劃層高22米IMAX巨幕影廳、超8000㎡多功能宴會廳、約20000㎡繽紛主題美食、超12000㎡兒童主題空間等10大特色購物生活體驗(yàn)，打造蘇北首個(gè)超級活力體驗(yàn)地。

　　灌南恒基星河COCO City效果圖

　　江陰星河COCO City

　　星盛商業(yè)進(jìn)駐華東的又一商業(yè)概念力作，地處于城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的“高【新產(chǎn)業(yè)(300832)、股吧】聚集區(qū)”，商業(yè)建筑總面積約6萬㎡，擁有自帶流量的“購物中心-屋頂街區(qū)-室外花園階梯”，將打造新都市、全天候、綠生活的多元空間體驗(yàn)場景。

　　江陰星河COCO City效果圖

　　上市一周年的星盛商業(yè)，在資本的推動下，迎來了快速發(fā)展期。伴隨著核心商業(yè)運(yùn)管能力的不斷提升，星盛商業(yè)未來將釋放更大的市場影響力，2022年的星盛商業(yè)更加值得期待！