1月26日，星盛商業(yè)掛牌港交所上市，盤初一度拉升漲19.17%。據(jù)早前公告，星盛商業(yè)IPO價格為3.86港元，預(yù)計所得款項(xiàng)凈額約為8.81億港元，其中香港發(fā)售獲756倍認(rèn)購，國際發(fā)售獲約9倍認(rèn)購，股票代碼06668，HK。

　　值得注意的是，1月25日，星盛商業(yè)于輝立暗盤交易場中開報4.56元，較招股價高18.13%，最新報4.46元，較招股價高15.54%；于耀才暗盤交易場中最新報4.38元，較招股價高13.47%；于富途暗盤交易場中最新報4.66元，較招股價高20.73%。那么，在港股新股市場上，物業(yè)商管企業(yè)扎堆上市的大環(huán)境下，星盛商業(yè)為何備受資本青睞？

　　純商業(yè)運(yùn)營服務(wù)公司在港上市

　　招股書披露顯示，星盛商業(yè)是深圳本土老牌房企星河控股集團(tuán)所設(shè)立的全新上市平臺，是中國商業(yè)地產(chǎn)頭部的輕資產(chǎn)運(yùn)營商、業(yè)內(nèi)卓越的商業(yè)管理企業(yè)，以及港股首家純商業(yè)運(yùn)營服務(wù)為主營的上市公司。

　　具體而言，星盛商業(yè)旗下服務(wù)包括定位、建筑咨詢及租戶招攬服務(wù)；運(yùn)營管理服務(wù)，如制訂運(yùn)營策略、舉行營銷及推廣活動、租戶管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)及收租服務(wù)；物業(yè)租賃服務(wù)，如向租戶分租根據(jù)整租服務(wù)模式管理的商用物業(yè)之商用空間；及增值服務(wù)，如管理客戶可短期租作限定店及促銷活動的購物中心公共空間以及管理廣告空間，類似購物中心的LED顯示屏、內(nèi)墻及外墻。基于此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，星盛商業(yè)將以獨(dú)特的輕資產(chǎn)模式實(shí)現(xiàn)品牌輸出和管理賦能，實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長與擴(kuò)張所受的約束和限制較少，因而對比同業(yè)公司擁有更高的“天花板”和想象空間。

　　實(shí)際在業(yè)務(wù)規(guī)模上，星盛商業(yè)不僅是大灣區(qū)領(lǐng)先的商用物業(yè)運(yùn)營服務(wù)供應(yīng)商，其在全國范圍內(nèi)均有業(yè)務(wù)布局。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，截至2020年9月30日，按深圳市運(yùn)營中的購物中心數(shù)量計算，星盛商業(yè)位列榜首；與此同時，星盛商業(yè)的整體實(shí)力在“2020年中國商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)”中排名第14，并獲選為“2020年中國商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營十強(qiáng)企業(yè)”。

　　據(jù)招股書顯示，截至2020年9月末，前9個月星盛商業(yè)收入3.06億元，毛利1.69億元，歸屬股東凈利潤8959萬元。截至最后可行日，其訂立合約以向53個商用物業(yè)項(xiàng)目提供服務(wù)，覆蓋中國20個城市，總合約面積約328萬平方米，當(dāng)中61.6%由獨(dú)立第三方開發(fā)或擁有。此外，星盛商業(yè)還擁有完整及廣受認(rèn)可的品牌系統(tǒng)，主要包括以城市消費(fèi)者為目標(biāo)城市型購物中心COCO Park，以購物中心五公里范圍內(nèi)的消費(fèi)者為目標(biāo)區(qū)域型購物中心COCO City及iCO，以購物中心五公里范圍內(nèi)的消費(fèi)者為目標(biāo)的社區(qū)型購物中心COCO Garden和高檔家居布置購物中心第三空間。

　　毛利率遠(yuǎn)超行業(yè)均值的“小而美”公司

　　除市場差異化精準(zhǔn)定位外，星盛商業(yè)所擁有的財務(wù)亮點(diǎn)也是比較突出的，特別是在盈利能力方面。

　　據(jù)招股書所示，2019年度、2020年前9個月，星盛商業(yè)的毛利率和凈利率分別約為51.8%/55.2%和24.7%/29.5%，該數(shù)據(jù)遠(yuǎn)高于物業(yè)管理行業(yè)同業(yè)的整體水平，也高于商業(yè)物業(yè)管理的上市企業(yè)。另外，截至2019年底，星盛商業(yè)的ROE、ROA分別為75.2%、25.4%?；诖耍ヂ?lián)網(wǎng)新股分析認(rèn)為，這或跟星盛商業(yè)的獨(dú)特的輕資產(chǎn)發(fā)展模式、具備核心優(yōu)勢的商業(yè)運(yùn)營和管理能力以及多年累積并持續(xù)提升的品牌影響力密切相關(guān)，從某種程度上來說，星盛商業(yè)強(qiáng)大的盈利水平實(shí)際上可反映出該公司所擁有的競爭性壁壘。

　　現(xiàn)有及未來業(yè)務(wù)預(yù)期，對星盛商業(yè)收入持續(xù)增長也具有強(qiáng)有力的支撐作用。據(jù)招股書顯示，截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年9月30日，該公司的運(yùn)營面積占合約面積的百分比分別為66.1%、62.1%、44.0%及47.0%。其未轉(zhuǎn)化為運(yùn)營面積的比例超過50%，星盛商業(yè)未來的收入還會來自合約面積的持續(xù)轉(zhuǎn)化。

　　而對于此次上市籌集資金如何運(yùn)用，公司執(zhí)行董事兼董事會主席黃德林在路演時介紹，星盛商業(yè)上市集資額的55%，擬用于深耕大灣區(qū)，及開拓消費(fèi)能力較高的地區(qū)，如長三角地區(qū)等，并強(qiáng)調(diào)公司會持續(xù)收購及投資中小型商業(yè)運(yùn)營服務(wù)供應(yīng)商。

　　驅(qū)動品牌管理和輸出，提升運(yùn)營管理面積，輕資產(chǎn)模式進(jìn)行“復(fù)制”推廣，或?qū)⒊蔀樾鞘⑸虡I(yè)未來維持公司高利率、擴(kuò)大收入來源重要著力點(diǎn)，持續(xù)收購及投資中小型商業(yè)運(yùn)營服務(wù)供應(yīng)商也將成為資本市場多維度考量的重要指標(biāo)。 文/王大花