《投資者網(wǎng)》鄭小琳

　　1月26日，星盛商業(yè)（06668.HK）以"純商業(yè)運(yùn)營服務(wù)第一股"搶灘港股市場，在物管行業(yè)激起了不小浪花。

　　作為深圳知名地產(chǎn)商星河控股旗下商管企業(yè)，星盛商業(yè)以"獨(dú)特""稀缺性"的商業(yè)模式贏得資本市場青睞。

　　以此前的招股環(huán)節(jié)為例，公司曾以香港公開發(fā)售獲高達(dá)756倍的認(rèn)購倍數(shù)、國際配售獲約9倍超額認(rèn)購，刷新2021年物管行業(yè)的認(rèn)購記錄。

　　同時，在敲鐘上市的前一天，即1月25日港股暗盤時間，星盛商業(yè)以較招股價每股3.86元高23.83%的價格收盤，富途統(tǒng)計，每手（1000股）賬面盈利920港元。

　　從資本目光的聚集，到正式搶灘上市，"純商服第一股"星盛商業(yè)的發(fā)展前景令人期待。

　　"純商服第一股"業(yè)績亮眼

　　不同于華潤萬象生活（01209.HK）和寶龍商業(yè)（09909.HK），業(yè)務(wù)版圖涵蓋住宅物管，星盛商業(yè)是一家純商業(yè)運(yùn)營管理公司，在行業(yè)內(nèi)擁有領(lǐng)先的地位。

　　據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，截至2020年9月30日，星盛商業(yè)位列深圳市按運(yùn)營中購物中心數(shù)量計算的榜首，并排在按運(yùn)營面積計算的第二名；與此同時，星盛商業(yè)的整體實力在「2020年中國商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)」中排名第14，并獲選為「2020年中國商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營十強(qiáng)企業(yè)」。

　　星盛商業(yè)的運(yùn)營模式主要分為委托管理服務(wù)、品牌及管理輸出服務(wù)、整租服務(wù)等三種，主打"輕資產(chǎn)"的運(yùn)營路線，整體業(yè)績表現(xiàn)亮眼。

　　財務(wù)方面，2017-2019年星盛商業(yè)的收入一路飆升，由2.78億元增至3.87億元，復(fù)合年增長率為18.0%；年利潤從5042萬元增至9560萬元，復(fù)合年增長率為37.7%。

　　進(jìn)入2020年，即便在新冠疫情侵襲下，星盛商業(yè)經(jīng)營業(yè)績依舊搶眼。截至2020年9月30日，公司收入為3.06億元，凈利潤9014萬元，分別較去年同期增長6.7%及14.4%。

　　需要指出的是，星盛商業(yè)亮眼業(yè)績將有利于其在萬億市場中加速突圍。

　　目前中國物管市場前景廣闊，據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計到2021年，全國物業(yè)管理面積達(dá)到235億平方米，全國基礎(chǔ)物業(yè)管理市場規(guī)模約為1.2 萬億元，同時，據(jù)統(tǒng)計，商辦物業(yè)的市場規(guī)模已超2000億元。

　　正是受惠于物管行業(yè)的龐大市場，星盛商業(yè)的發(fā)展規(guī)模正在不斷壯大。截至最后可行日，公司訂立合約以向53個商用物業(yè)項目提供服務(wù)，覆蓋中國20個城市，總合約面積約328.4萬平方米，其中合約面積的61.6%由獨(dú)立第三方開發(fā)或擁有。

　　不可估量的"三大潛力"

　　從招股到上市，短短幾天時間，星盛商業(yè)以高達(dá)756倍的認(rèn)購率，刷新2021年物管行業(yè)認(rèn)購記錄，目前，星盛商業(yè)的基石投資者有4名，這意味著，資本對于"純商業(yè)服務(wù)運(yùn)營第一股"——星盛商業(yè)的發(fā)展前景充滿期待。

　　需要指出的是，星盛商業(yè)備受資本青睞，與其不可估量的"三大潛力"息息相關(guān)。

　　第1， 星盛商業(yè)擁有極為出色的盈利能力。盡管商管物業(yè)毛利率要高于住宅物業(yè)，已成為行業(yè)周知的事實，但毛利率常年能維持在50%以上的物管企業(yè)，在行業(yè)內(nèi)仍然屈指可數(shù)。

　　招股書顯示，2017-2019年，星盛商業(yè)的整體毛利率分別為49.9%、51.7%、51.8%；截至2020年前9月，公司整體毛利率進(jìn)一步提升至55.2%，遠(yuǎn)高于行業(yè)30%的毛利率水平。

　　除了高毛利優(yōu)勢顯著外，公司多項盈利指標(biāo)亦常年飄紅。以衡量企業(yè)盈利能力指標(biāo)的資產(chǎn)回報率指標(biāo)為例，公司從2017年的16.2%增至2019年的25.4%，截至2020年9月，該指標(biāo)達(dá)到34.8%的高水平。

　　同期，星盛商業(yè)的權(quán)益回報率也從2017年的45.8%增至2019年的75.2%，并進(jìn)一步增至2020年9月末的148.9%，逐年走高的盈利指標(biāo)，無疑將進(jìn)一步贏得市場的認(rèn)可及肯定。

　　第2， 在行業(yè)群雄角逐的階段，經(jīng)營模式的同質(zhì)化逐漸成為物管行業(yè)浮出水面的通病，而在物管賽道競逐的紅海里，星盛商業(yè)卻以"稀缺性"的商業(yè)模式迅速地從中"脫穎而出"。

　　星盛商業(yè)是一家純商業(yè)運(yùn)營管理和服務(wù)的公司，在目前已上市的44家物管企業(yè)中，純商業(yè)運(yùn)營服務(wù)的企業(yè)僅有星盛商業(yè)1家，同時，憑借成熟的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)經(jīng)驗，公司在業(yè)內(nèi)取得了突出的成績。

　　目前，星盛商業(yè)主要通過委托管理服務(wù)、品牌及管理輸出服務(wù)以及整租服務(wù)三種模式向客戶提供全面的商用物業(yè)運(yùn)營服務(wù)，包括定位和建筑咨詢及租戶招攬服務(wù)、運(yùn)營管理服務(wù)、物業(yè)租賃服務(wù)及增值服務(wù)。

　　截至2020年9月30日，星盛商業(yè)以委托管理模式運(yùn)營的物業(yè)面積為111.67萬平方米，共17個商業(yè)物業(yè);以品牌輸出及管理模式運(yùn)營的物業(yè)面積為183.85萬平方米，共27個商業(yè)物業(yè)。

　　其中，委托管理服務(wù)是星盛商業(yè)最為成熟的運(yùn)營模式，年均貢獻(xiàn)其收入的七成以上，同時，品牌及管理輸出服務(wù)增量可觀，貢獻(xiàn)率已由2018年的17.9%提升6個百分點至2020年1-9月的23.9%。

　　第三，大灣區(qū)高品質(zhì)、高口碑、高定位的稀缺品牌優(yōu)勢。

　　招股書顯示，目前星盛商業(yè)旗下有五大品牌提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)，包括城市型購物中心COCO Park（以城市消費(fèi)者為目標(biāo)）、區(qū)域型購物中心COCO City及iCO（以購物中心5公里范圍內(nèi)的消費(fèi)者為目標(biāo)）、社區(qū)型購物中心COCO Garden（以購物中心1~3公里范圍內(nèi)的消費(fèi)者為目標(biāo)）以及高檔家居布置購物中心"第三空間"。

　　其中，深圳福田星河COCO Park作為公司的標(biāo)桿項目之一，自2006年開業(yè)起，深受年輕人及消費(fèi)者的青睞。

　　"深圳福田星河COCO Park是深圳年輕人的網(wǎng)紅必打卡地之一，位于福田CBD，周邊寫字樓云集，每天人流量很多，尤其在周末，商場里人流如潮。COCO Park的裝修風(fēng)格、入駐的網(wǎng)紅餐廳都深受年輕人喜愛，其知名度算是深圳一大商業(yè)標(biāo)桿了。"一位居住于深圳市福田區(qū)的李女士向《投資者網(wǎng)》表示。

　　深圳福田星河COCO Park由于選址得當(dāng)，設(shè)計風(fēng)格深受消費(fèi)者青睞，已成為深圳中心區(qū)商業(yè)地標(biāo)之一。同時，因地處深圳福田中央CBD的核心地段、及帶有"中國首個公園情景式購物中心"的光環(huán)，深圳福田星河COCO Park 2019年1-12月的月均客流量約為250萬人次，源源不斷的客流為集團(tuán)帶來了持續(xù)穩(wěn)健收入。

　　正是基于深圳福田星河COCO Park成功的運(yùn)營經(jīng)驗，星盛商業(yè)將自己的商業(yè)模式向外輸出及進(jìn)行多地"復(fù)制"。目前星盛商業(yè)的品牌項目遍及深圳、廣州、惠州、常州、普寧、鄂爾多斯(600295,股吧)、恩施等多地。

　　資本助力下業(yè)務(wù)版圖"再拓疆土"

　　1月26日，星盛商業(yè)順利登陸港股上市，開盤報4.4港元，較發(fā)行價3.86港元漲14%，總市值約44億港元。

　　對于星盛商業(yè)上市當(dāng)日的股價走高，投資者并不意外。早在1月25日的港股暗盤時間，星盛商業(yè)便以較招股價每股3.86元高23.83%的價格收盤。同時，在此前的認(rèn)購中，其香港公開發(fā)售認(rèn)購倍數(shù)為近756倍，國際配售獲得約9倍超額認(rèn)購，包括四名基石投資者合計認(rèn)購8115.5萬股。

　　資本的助力下，星盛商業(yè)的業(yè)務(wù)版圖將"再拓疆土"。

　　招股書顯示，對于募資計劃，星盛商業(yè)預(yù)計將約55%的募集資金，用于尋求其他中小型商用物業(yè)運(yùn)營服務(wù)供應(yīng)商的戰(zhàn)略收購及投資，以壯大公司的業(yè)務(wù)及擴(kuò)大公司的項目組合。

　　約20%將用于整租服務(wù)分部項下零售商用物業(yè)裝修或翻新；約10%將用于對擁有優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)的項目公司進(jìn)行戰(zhàn)略性少數(shù)股權(quán)投資等等。

　　"成功上市，是星盛商業(yè)發(fā)展的重要里程碑，更是一個新起點。星盛商業(yè)將以上市為契機(jī)，把握行業(yè)發(fā)展趨勢，加速全國商業(yè)布局和規(guī)模擴(kuò)張，持續(xù)提升運(yùn)營管理能力，擁抱數(shù)字化發(fā)展浪潮......"上市當(dāng)日，星盛商業(yè)執(zhí)行董事兼董事會主席黃德林自信說道。

　　未來，伴隨資本加持和集團(tuán)助力，星盛商業(yè)的"輕資產(chǎn)"商業(yè)模式有望在全國范圍內(nèi)快速鋪開，憑借高毛利、強(qiáng)品牌的商業(yè)管理服務(wù)運(yùn)營經(jīng)驗，公司的業(yè)務(wù)版圖勢必進(jìn)入加速發(fā)展的快車道。（思維財經(jīng)出品）■