終于，分拆自萬科A的物業(yè)管理公司萬物云赴港上市傳出新進(jìn)展。

　　4月1日，萬眾期待或是說姍姍來遲，萬物云終于正式向港交所提交招股書，聯(lián)席保薦人包括中信證券(600030)、花旗和高盛。

　　“活下去”倍顯艱難

　　上市背后的含義須深思

　　萬物云之所以備受關(guān)注，一是作為萬科的物業(yè)公司經(jīng)營數(shù)據(jù)全方位公開披露，更關(guān)鍵在于選擇的時(shí)間節(jié)點(diǎn)讓市場充滿猜測。

　　畢竟不足一年前，在2021年6月30日的萬科2020年股東大會(huì)上，對(duì)于萬物云的上市時(shí)間郁亮仍回答曖昧。

　　“如果只是傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理服務(wù)，我覺得多一家上市公司、少一家上市公司并不重要，但如果我們是一個(gè)城市服務(wù)商，我覺得會(huì)變得很重要”。

　　隨后不足半年的11月5日，萬科A突然發(fā)布公告稱擬分拆所屬子公司萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司到香港聯(lián)合交易所上市。

　　有趣的是，2022年4月1日萬物云正式遞交招股書當(dāng)天，諸多內(nèi)房股及物管企業(yè)由于無法在港交所規(guī)定最后期限披露年報(bào)，被迫停牌。

　　這其中就包括了融創(chuàng)中國、佳兆業(yè)集團(tuán)、世茂集團(tuán)、中國奧園、當(dāng)代置業(yè)、花樣年控股、彩生活、陽光100中國等，物管企業(yè)包括恒大物業(yè)、奧園健康、榮萬家等。

　　上述上市公司延遲發(fā)布年報(bào)的房企給出理由主要分為兩種，一是臨時(shí)更換審計(jì)師導(dǎo)致審計(jì)延發(fā)， 二是受新冠疫情影響。

　　但是也有不少房企除上述兩點(diǎn)原因外，還疊加了流動(dòng)性危機(jī)等深層次問題。年報(bào)未能如期發(fā)布的房企均存在或輕或重的流動(dòng)性危機(jī)，大部分仍在處理債務(wù)問題，經(jīng)營具有較大不確定性。

　　再往前一日即3月31日，萬科A剛剛舉行線上業(yè)績發(fā)布會(huì)。郁亮在業(yè)績發(fā)布會(huì)開始前花費(fèi)將近20分鐘的時(shí)間向全體股東檢討、解釋業(yè)績表現(xiàn)不佳的原因。

　　同時(shí)，郁亮還自愿放棄其2021年度全部獎(jiǎng)金，并稱已經(jīng)取消了集團(tuán)合伙人的層級(jí)，萬科每個(gè)人都要下沉到前線去干活。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)的凜冬時(shí)刻，萬科A突然選擇分拆物業(yè)上市，用意究竟是什么讓市場多了幾分猜測。

　　以目前的情況看，依靠減少拿地硬撐過冬很難實(shí)現(xiàn)“活下去”的目標(biāo)，如何轉(zhuǎn)向提速實(shí)現(xiàn)彎道超車才是重中之重。

　　資料顯示，早在2014年萬科便提出要做“城市配套服務(wù)商”，其中萬物云便是重要一環(huán)。

　　此前的官網(wǎng)信息顯示，萬物云包含Space（空間）、Tech（科技）和Grow（成長）三大模塊，三大模塊并立而行，并在細(xì)分為萬物梁行、萬科物業(yè)、樸鄰發(fā)展、萬?？萍肌⒌谖蹇臻g、萬物云城、萬物成長七大業(yè)務(wù)板塊。

　　在招股書最開始萬物云便將三大模塊展示出來，但目前來看住宅空間、商企城市空間處于并立關(guān)系，科技板塊則側(cè)重為提供解決方案。

　　圖片來源：萬物云招股說明書

　　其中“空間”主要為萬科物業(yè)、樸鄰發(fā)展的社區(qū)服務(wù)，萬物梁行的商企服務(wù)，萬物云城則主打城市服務(wù)概念，從始至終“空間”模塊也是萬物云的最核心業(yè)務(wù)。

　　雖然，萬物云要講的故事已經(jīng)從城市服務(wù)商上升至空間科技服務(wù)，并且可以從三大模塊七大業(yè)務(wù)板塊中拆分出更多上市可能，但以目前情況而言萬物云的業(yè)務(wù)仍是平平凡凡普普通通的“物業(yè)管理”。

　　無法跳脫出“物業(yè)管理”，換種說法便是模式與行業(yè)其他公司相差不大，以下多個(gè)數(shù)據(jù)便能說明問題。

　　“第一規(guī)模物管公司即將上市”

　　期許落空

　　先來通過幾個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)，來窺得萬物云的大致情況。

　　2021年，萬物云實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入237.04億元人民幣，毛利40.2億元，凈利潤為17.14億元。

　　但從上述三項(xiàng)數(shù)據(jù)，萬物云均不及碧桂園服務(wù)，營收規(guī)模未能錄得第一，居內(nèi)地物業(yè)服務(wù)公司第二位。

　　值得注意的是，2019年、2020年萬物云分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入139.27億元、181.45億元，同期均高出碧桂園服務(wù)較多。

　　但隨著碧桂園服務(wù)不停買買買擴(kuò)大規(guī)模，在2021年反超萬物云成為行業(yè)第一，也讓彼時(shí)萬物云“第一規(guī)模物管公司即將上市”的期許落空。

　　同時(shí)，截至2021年12月31日，萬物云在管住宅及商企物業(yè)建筑面積約7.85億平方米。

　　其中，住宅物業(yè)在管面積占比最高，管理住宅物業(yè)達(dá)到2823個(gè)，在管建筑面積約6.6億平方米，合約建筑面積約8.78億平方米。

　　而碧桂園服務(wù)同期不含三供一業(yè)的合同面積約為14.4億平米，在管面積7.7億平米，在管項(xiàng)目數(shù)5041個(gè)，可以說通過擴(kuò)張對(duì)所有物管企業(yè)實(shí)現(xiàn)了絕對(duì)碾壓。

　　在2021年的一年時(shí)間中，碧桂園服務(wù)分別斥資72.25億元、100億元、33億元分別收購藍(lán)光嘉寶服務(wù)94.62%股權(quán)、富力物業(yè)100%股權(quán)以及彩生活鄰里樂100%股權(quán)。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年共有29家上市物企發(fā)起53項(xiàng)并購，并購交易總額達(dá)355.88億元，收并購力度最大的物管企業(yè)均為已上市且資金充足的龍頭企業(yè)。

　　部分房企為緩解流動(dòng)性壓力選擇出售旗下優(yōu)質(zhì)的物業(yè)資產(chǎn)，所以手握現(xiàn)金至關(guān)重要。

　　在這個(gè)“魚吃魚”的時(shí)代，收并購將持續(xù)進(jìn)行，資金、資源、機(jī)會(huì)等多方面必將傾向于資金實(shí)力雄厚的龍頭企業(yè)，萬物云上市募資也正是出于此考慮。

　　招股書顯示，IPO的募資用途主要可以概括為“全國范圍內(nèi)擴(kuò)張、擴(kuò)大業(yè)務(wù)底盤、實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)造新業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)”4個(gè)主要核心。

　　值得注意的是，在碧桂園服務(wù)業(yè)績會(huì)上首席財(cái)務(wù)官黃鵬表示“大規(guī)模收并購階段已經(jīng)結(jié)束”，下半場的“神仙打架”如何進(jìn)行，還需要拭目以待。

　　“云”與“服務(wù)”并無差別

　　員工成本高企，毛利率頗低

　　雖然，萬物云并不希望自己所講的故事僅停留在物管公司，而是希冀上升至空間科技服務(wù)。

　　并且萬物云董事會(huì)主席朱保全曾公開表示“物業(yè)是我們最早的初心業(yè)務(wù)，云是我們期望的未來”，并表示“將把科技、云服務(wù)作為我們未來重倉投資的方向”。

　　可惜現(xiàn)實(shí)終究骨感，從招股書數(shù)據(jù)看物管業(yè)務(wù)仍是萬物云的主要收入來源。

　　招股書顯示，2021年萬物云實(shí)現(xiàn)的240.4億元營業(yè)收入中，社區(qū)空間服務(wù)收入134.6億元，占比56.0%；商企和城市空間服務(wù)收入87.2億元，占比36.2%；AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)收入18.6億元，占比7.8%。

　　通過32年時(shí)間，萬科不斷摸索物業(yè)發(fā)展趨勢，但仍難以打破傳統(tǒng)模式。從招股書的言辭中可以感到，萬物云將社區(qū)、商企和城市空間稱為獨(dú)一無二的“三駕馬車”，如何讓馬車飛奔，將是萬物云以后的重點(diǎn)。

　　萬物云指出，自身一直致力于實(shí)現(xiàn)空間服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)字化和智能化，以科技手段為高品質(zhì)服務(wù)保駕護(hù)航。并且，通過AIoT和BPaaS解決方案在空間里實(shí)現(xiàn)了遠(yuǎn)程和混合運(yùn)營，進(jìn)而為客戶提升空間服務(wù)效率。

　　簡而言之，就是通過科技板塊提升效率，從而降低對(duì)人力勞動(dòng)的依賴，但事實(shí)真的是這樣嗎?

　　招股書顯示，目前萬物云維持或提升現(xiàn)有盈利能力水平仍取決于能否控制經(jīng)營成本，尤其是員工成本。萬物云的員工成本至2021年為72.35億元。

　　2019年-2021年，萬物云員工成本與分包成本合計(jì)占銷售成本比例為77.5%、80.7%、80.1%，人工成本并未出現(xiàn)顯著減少。

　　圖片來源：萬物云招股說明書

　　同時(shí)，萬物云的整體毛利率呈現(xiàn)出逐年走低的趨勢。

　　2019年-2021年，萬物云整體毛利率約為17.7%、18.5%、17.0%。

　　其中，社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)三年毛利率分別為16.1%、18.7%、15.8%；商企和城市空間綜合服務(wù)分別為20.5%、17.2%、15.9%。

　　朱保全表示，從分析師的報(bào)告看15%是一個(gè)合理區(qū)間，并稱物業(yè)服務(wù)是民生行業(yè)，信任關(guān)系遠(yuǎn)比毛利率重要。

　　碧桂園服務(wù)最新財(cái)報(bào)顯示，2020年、2021年其整體毛利率分別為34.0%、30.7%。雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)的毛利率也分別達(dá)到27.5%、18.5%、18.68%。

　　如此來看，萬物云的概念確實(shí)是與其他公司別無二致，“云”與“服務(wù)”沒有區(qū)別，仍屬于傳統(tǒng)物管行業(yè)。

　　突擊派息接近3年利潤

　　千億市值夢想道阻且長

　　值得肯定的是，萬物云來自第三方收入的占比較為可觀，報(bào)告期內(nèi)分別為84.6%、 81.4%、80.8%；來自萬科集團(tuán)及其合營企業(yè)或聯(lián)營企業(yè)的收入占總營收比重分別約15.4%、18.5%、19.2%。

　　但即便如此，萬物云必然與萬科有著“剪不斷”的關(guān)系。

　　股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，萬科直接持有6億股內(nèi)資股，持股占比57.12%，萬科通過各全資附屬公司萬傾、 萬斛、萬馬爭先、盈達(dá)投資基金、萬殊之妙及萬斛泉源擁有的合共6060萬股股內(nèi)資股，持股占比5.77%。

　　由此計(jì)算，萬科擁有權(quán)益并有權(quán)行使合共約為62.89%的投票權(quán)。

　　資料顯示，2016年萬科物業(yè)引入兩家戰(zhàn)略投資者博裕資本和58集團(tuán)，博裕資本以其管理的基金認(rèn)購25%股權(quán)，58集團(tuán)以其下屬公司認(rèn)購5%股權(quán)。

　　博裕資本、姚勁波在萬物云蟄伏超過5年，但還未上市就已經(jīng)收獲頗豐。

　　值得注意的是，2021年11月萬科宣布分拆萬物云擬赴港上市后，博裕資本將7.6%股權(quán)轉(zhuǎn)給瑞軒、睿達(dá)第三有限公司、珠海達(dá)豐，總對(duì)價(jià)69.96億元；58同城姚勁波向海南云勝轉(zhuǎn)讓2.14%的股權(quán)，對(duì)價(jià)19.91億元。

　　還未上市，上述兩大股東便通過突擊股權(quán)交易收獲90億元，這筆買賣頗為合適。

　　目前，博裕資本通過Radiant Sunbeam Limited持股17.14%，58同城姚勁波持股4.76%，公司董事局主席朱保全則持股8.57%。

　　招股書顯示，2019年-2021年萬物云分別宣派股息2.47億元、3.18億元、35.37億元，共計(jì)分派超過41億元，而這三年萬物云的利潤僅為42.7億元。

　　尤其是2021年，上市前夕一下宣派超35億元股息，也讓市場震驚。以萬科62.89%的持股計(jì)算，三年共分得25.78億元。

　　從萬科高層的公開言論可以看出，無疑是對(duì)萬物云寄予厚望。郁亮曾表示萬物云“有望達(dá)成千億市值”。

　　目前來看，碧桂園服務(wù)的最新市值為1113.67億港元，換算成人民幣并不足千億，而雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)等市值都徘徊在一兩百億元。

　　疊加已錯(cuò)過物管企業(yè)上市的黃金時(shí)期，萬物云的千億市值，道阻且長。

　　本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：全球財(cái)說。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。