興業(yè)證券發(fā)布研究報告稱，維持越秀地產(chǎn)（00123）“買入”評級，預計2022/23年營收為631/680億元（同比增9.9%/7.8%）；核心凈利潤為43/47億元（同比增3.7%/9.8%），目標價11.5港元，對應2022/23年PE為7/6倍。公司現(xiàn)金充裕，融資渠道暢通且成本低，2021年平均融資成本持續(xù)下降。同時在行業(yè)下行階段抓住機會，加大投資力度，多元增儲，控制拿地成本，繼續(xù)保持高于行業(yè)平均的毛利率。

　　興業(yè)證券主要觀點如下：

　　4月銷售金額同比由負轉(zhuǎn)正，1-4月累計銷售金額降幅收窄：

　　2022年4月單月公司實現(xiàn)合約銷售金額125億元，同比增長61%，開年以來首次同比由負轉(zhuǎn)正，該行認為主要因公司4月推貨力度加大。2022年1-4月公司累計銷售金額為264億元，較2022年1-3月同比降幅收窄，對應全年銷售目標1235億元的完成度為21%。

　　保持投資力度，補貨充足：

　　截至2022年5月10日，公司共新增10幅地塊，對應GFA190萬平米，權(quán)益GFA為119萬平米，權(quán)益比例為63%；對應總土地款約186億元，權(quán)益土地款約112億元；其中權(quán)益土地款約占公司1-4月累計合約銷售金額的42.4%，公司保持合理的投資力度，補貨充足。

　　TOD首次走出廣州，5月新獲杭州TOD項目：

　　TOD是公司主要增儲方式之一，具備門檻高、毛利率高、周轉(zhuǎn)快的優(yōu)點，有利于未來公司穩(wěn)健釋放利潤。5月10日，越秀地產(chǎn)以17億元收購杭州北匯置業(yè)有限公司51%股權(quán)，從而獲得杭州地鐵勾莊TOD項目，這是公司首次在廣州以外落地TOD項目，為TOD項目全國化拓展打開良好的開端。截至2022年5月10日，公司新增2個TOD項目，對應GFA約66萬平米，占總新增土儲GFA的34.6%；對應權(quán)益土地款約67億元，占新增土儲權(quán)益土地款的59.9%。

　　獨特的股東資源，廣州地鐵新獲4幅地塊未來有望注入越秀地產(chǎn)：

　　截至2022年5月10日，公司通過合作廣州地鐵、杭州地鐵以及配建勾地的方式，共擁有8個TOD項目，對應總土儲約441萬平米。其中廣州地鐵是越秀地產(chǎn)的第二大股東，2019年以來保持平均每年向越秀地產(chǎn)注入1~2個TOD項目。2022年5月，在廣州市第一輪集中供地中，廣州地鐵共獲4幅地塊，對應GFA約79萬平米，總土地款165億元，其中的優(yōu)質(zhì)項目未來有望注入越秀地產(chǎn)?！?/p>